拍卖房屋注意的七个问题

　　资不抵债可以将自己的房产去拍卖，那拍卖房屋要注意什么问题，今天学习啦小编为大家整理了拍卖房屋注意的问题，欢迎阅读。

　　一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理

　　1、拍卖标的房地产是否有重复查封。

　　2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。

　　4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。

　　5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。

　　6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。

　　7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

　　二、房地产拍卖价格的评估

　　1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。

　　2、一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。3、买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。小编提示：基于以上原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。

　　三、房地产拍卖登记及相关费用、税费

　　(一)房地产拍卖登记需提交资料1、申请书;

　　2、当事人身份证明或单位合法资格证明;3、委托书及代理人身份证明;

　　4、房地产权证;

　　5、拍卖成交确认书;

　　6、房屋平面图及地籍图;

　　7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;

　　8、契税完税证及契税完税贴花;

　　9、拍卖公告;

　　10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。

　　(二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二三级市场交易，通常需缴纳下列税、费项目：1、拍卖佣金;2、营业税及其附加;3、印花税;4、契税;5、交易手续费;6评估费;7、登记费;8、合同公证费等。

　　四、在建工程拍卖应注意事项

　　(一)应详细核查项目状况。

　　1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金;

　　2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书;

　　3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等;

　　4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%;

　　5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;

　　6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;

　　7、在建工程项目是否存在抵押行为;

　　8、在建工程是否预售。

　　(二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。

　　(三)拍卖成交后的手续处理。

　　五、建成在售房地产拍卖应注意事项

　　1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况;

　　2、土地使用权款项是否付清

　　3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。

　　六、破产企业房地产拍卖应注意事项

　　1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;

　　2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;

　　3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。

　　七、有瑕疵房地产拍卖的操作

　　1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。

　　2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。

　　3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照1、2办理。

　　4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。

　　5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。

　　6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

　　拍卖房风险

　　第一，买家要确定你所想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。最重要的是，必须确定标的是否有房产证，还是只有预售合同。如果是预售证，根据“预售住宅禁止交易”的新政策，此房就不能再次转售，而且，不能作为贷款抵押。也就是说，仅有预售证的房产只能用来自住或出租。

　　第二，买家在竞拍前一定要去看现场了解房屋详情。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，组织意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。届时，买家应了解要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。

　　第三，根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，需有其它共有人的书面同意，否则，拍卖属于无效拍卖。因此，投资者在参加拍卖会之前应了解清楚标的是否属于共有财产，除了了解是否有房产证外，还要了解清楚该标的主人的家庭情况，看是否业主不止一人，且是否都同意该标的被拍卖。

　　第四，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。因此，不可交吉的标的一般非常便宜，一间几十万元的房子，在不交吉的情况下，起拍价就往往只有市场价的60%-70%。一般来说，不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用的。带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得投资回报。

　　拍卖房风险税费

　　房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费：

　　1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交，具体标准按拍卖标的情况协商)。

　　2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。

　　3、合同和权证印花税：(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。

　　4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。

　　5、交易手续费。

　　6、评估费。

　　7、登记费。

　　8、合同公证费。