购房时辨别二手房房龄的方法

　　如今，越来越多人喜欢购买二手房，原因就是方便。那么，在购买二手房的时候，要怎样辨别二手房的房龄呢?以下是由学习啦小编为大家整理的相关资料，希望能帮到你们。

　　辨别二手房房龄的方法

　　1)墙面

　　看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信房产中介公司关于房屋年代的介绍。

　　2)装修

　　房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。

　　3)楼道

　　观察楼道情况，了解户表状况。

　　4)外立面

　　从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。1988年以前，房子都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”;1988年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来;1988年至1992年间，修建的大多采用了石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间;1993年至1996年，新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗;1996年以后至今，各式各样的条形砖开始风行，开发商在修建房子时非常重视外观，近几年推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。

　　5)内结构

　　细辨内结构，上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究“大客厅、一梯两户”，客厅在15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。

　　二手房的交易流程

　　(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　(2)如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

　　(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　(7)对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

　　(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

　　购买二手房的时候要留意的细节

　　1、查看当地的新闻

　　在网上搜索购买二手房的这个小区是否有相关的新闻报道，简单的方法就是在搜索栏上输入小区名称，然后在后面添上“凶杀”、“死亡”等词汇，然后看看有没有相关新闻。另一种方法是询问一下房屋的邻居，如果房屋是凶宅，邻居们肯定会对此有所听闻。除此之外，我们还可以向当地派出所、中介公司询问有关的信息。

　　2、留意二手房的价格是否过低

　　凶宅的卖房者肯定希望自己的凶宅能够早日的卖出去，其中一个方法就是降低价格。所以，买房前，要对该小区的二手房的价格有一个大致的了解，如果房子远低于市场价格，那么肯定有问题。

　　3、签约时要留意

　　我国相关法律规定，二手房原房主必须要向购房人明确告知其房产产权无查封、无抵押及债务纠纷等，并提供房屋质量、设施及是否涉嫌诉讼等情况。而对于与房屋居住条件无关的信息，原房主没有义务主动告知。

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