购房签合同的具体流程

　　买房签合同几乎是所有购房者都要经历的过程，合同既是购房者购房凭证，也是未来购房者维权的法律依据。那么，在签订购房合同时，需要走哪些流程呢?下面由学习啦小编为你提供的相关资料，希望能帮到你。

　　购房合同签订的流程

　　一、认真阅读合同当中的内容

　　拿到购房合同后,购房者先不要着急签定合约,应该仔细阅读合同中的内容,如果对其中的部分条款和专业术语不理解或不清楚,可以向对方咨询,在自己全部理解之后才开始签约。

　　二、认准签约主体

　　认准签约主体,避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

　　三、检查合同中是否包括以下内容:

　　1、甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房等; 2、房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等; 3、付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等; 4、交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等; 5、质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等; 6、产权登记和物业管理的约定; 7、保修责任; 8、乙方使用权限; 9、双方认定的争议仲裁机构; 10、违约赔偿责任; 11、其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

　　四、签购房合同流程后的温馨提示

　　1、对开发商提出、而自己不明白的地方,要详细询问清楚; 2、对双方有分歧的地方如何与开发商进行沟通; 3、对于开发商提出的"霸王"条款,如何与之谈判,维护自己的合法利益; 4、签定完合同,不要忘记了自己拿一份。

　　签订购房合同时的注意事项

　　1、开发商违反法律法规

　　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同

　　对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。

　　3、交付房屋的套型和设计不符

　　开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。

　　4、房屋面积误差超过3%

　　开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。

　　5、房屋主体结构质量不合格

　　房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。

　　6、出卖人未告知买受人，房屋再次抵押

　　签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。

　　7、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

　　开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。

　　8、延期交房超过合理期限

　　出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效。

　　9、出卖方原因导致无法办理房产证

　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋产权登记。

　　10、与无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同

　　《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。

　　刑法中的限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

　　因此，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。这种情况在二手房交易中，比较常见。

　　11、产权主体无资格导致的合同无效

　　出卖房屋的主体必须是该房屋的产权人。非产权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

　　12、房地分离出卖

　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋产权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

　　13、侵犯优先购买权

　　房屋产权人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋产权人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。

　　海外购房申请贷款的时间

　　1、卖家出价前申请预审批

　　在国外贷款购房需要银行预审批，拿到银行的预批函后才有向卖家出价的资格，否则，如果以贷款购买人的身份向卖家提供正式的出价函，但没有银行的预批函，卖家是不予理会的。

　　银行拿到申请人的资料后，会在很短的时间内给予反馈。

　　2、签合同后向银行正式提交贷款申请

　　在签订正式的买卖合同后，购房者需携带银行要求的贷款申请材料、房产买卖合同，向银行正式申请贷款。

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