二手房购房交易的相关流程是什么

　　如今，很多人在购房的时候都会第一考虑二手房，那么，二手房的交易买卖的时候，需要哪些流程呢?以下是由学习啦小编为大家整理的二手房购房的流程，希望能帮到你们。

　　二手房购房的流程

　　1、上网先了解二手房行情。

　　通过各大中介公司网站，可以了解到各地区二手房行情。明确自己的预算、地段要求、户型等等需求。

　　2、预约中介看房。

　　二手房交易可以自由交易也可以委托中介交易。不过，现在越来越多的卖家会先找中介卖房，并且中间一些繁琐手续中介也会帮你办妥，所以主流的是通过中介预约看房。

　　3、买卖双方以及中介三方签订合同。

　　有购买意向后，在核查买卖上方资格之后，就成交价格、付款方式、交房时间等达成一致后签订《商品房买卖合同》。涉及费用：需要交中介费、定金(可以抵购房款)

　　4、准备相关材料进行网签合同以及贷款合同

　　按中介要求提供相关材料：身份证、户口簿等，准备网签。如果是贷款的话，同时需准备学历、收入证明、银行工资流水等准备与银行签贷款合同。设计费用：网签当天要把首付付清;另银行贷款时，会评估房屋，有个评估费需购房人承担。网签合同最后可以在当地住建委网站查到。

　　5、缴纳契税(营业税)以及办理过户

　　到税务局缴纳相关税费，比如首套房契税1%。然后再到房屋登记部门进行过户，将房本改为购房人的名字。

　　6、拿新房本按揭贷款

　　中介直接拿新房本到对应银行抵押贷款，一般三十个工作日之类放款给卖房人。

　　7、物业交割及收房

　　最后是完成房子所有物业的交割，收房。整个二手房交易流程完成，房子就完完全全的归你了。

　　二手房交易的注意事项

　　1、是否具备交易的条件

　　二手房要具有不动产证，才可以上市交易。买房时，要看看相关的证件是否齐全。

　　买方还要看自己是否具备购买资格，有无被限购或者限贷。

　　2、定金的支付

　　我们知道，定金是不退的。比如买房人向卖房人支付了20万定金，如果买房人反悔不想买房了，则20万定金不退还;如果卖房人反悔不卖房了，则要赔偿买房人40万(含20万定金)。

　　买房时，在支付定金的时候，要仔细考虑清楚，因为如果付了定金又不想买，定金是不退还的。另外，定金的金额，按照法律规定，是不得超过合同所标额的20%，也就是说如果合同的成交价是100万，所支付的定金金额不能超过20万。

　　3、查档和赎楼

　　正常查档情况下，买卖双方和中介都应该在场。如果卖方没有时间，买方可以和中介一起去查档，查档主要是看房屋有无抵押、查封、诉讼。

　　二手房如果有贷款，需要贷款结清了才可以上市交易。还清银行贷款，解除抵押的过程，俗称"赎楼"。

　　对于有贷款的二手房，很多卖房人会将买房人的首付拿去结清剩余的贷款，或者通过自有资金、找担保公司融资的方式来结清剩余的房贷。建议买房人不要拿自己的首付去帮卖房人结清贷款，用买房人的首付款赎楼具有很大的风险。

　　4、办理贷款的约定

　　在签约的时候，买房人要特别确认是否具备贷款的能力和资质，比如有无不良信用记录、还款能力是否足够、有无被限贷等。

　　另外，在贷款时应给自己预留充足的时间，避免贷款延期发放造成违约。

　　5、二手房处于租赁期

　　在买二手房的时候，还要注意该二手房是否处于租赁期。因为在同等条件下，承租人具有优先购买权;同时，买卖不破租赁，如果租期未满，租客有权利继续居住，即使买房人买下了这个房子，也无权要求租客搬出去。

　　因此，遇到这样的情况，买房人一定要卖房人出具承租人放弃优先购买权的书面文件。同时，注意看租约什么时候到期;如果租期比较长，就需要卖房人去和租客协商，是否提前退租等。

　　6、违约责任的约定

　　在进行交易的时候，有很多的不确定因素，比如，卖房人觉得自己的售价比较低，不想卖了;或者买房人发现了更好的房子，不想买了。只要有一方违约，交易就无法继续。因此，要约定好各种违约的情况，以及双方的违约责任。

　　7、房产过户

　　很多人买房是为了迁入户口，而如果原房主不愿意迁出户口，则新业主无法迁入。因此，就要将相关的约定，写入购房合同中，以得到法律的保障。

　　二手房过户的注意事项

　　一、确认产权的可靠度

　　大家在买二手房上的时候首先要注意的事情就是产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。此外，搞清楚房产的产权情况，是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;产权证上登记的面积与实际面积是否一致;在买房的时候一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。

　　二、考察原单位是否允许转卖

　　如果是以标准价购买的公房，在出让的时候是否已经将手续全部办好，是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;一般来说，如果是军产、院(医院)产、校(学校)产的公房，需要得到原单位盖章后才能出让。

　　三、查看是否有私搭私建部分

　　大家要注意屋顶的平台、走廊是否存在着私搭违建部分被占用;或者屋内是否有搭建的小阁楼;房屋的内、外部结构是否做过改动，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;阳台如果是封闭的要问清楚是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

　　四、确认房屋的准确面积

　　包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。一般来说，在产权证上标注的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。

　　五、观察房屋的内部结构

　　大家在看房屋的时候还要看户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，在外面的管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹等明显问题。

　　六、产权是否完整

　　确认产权的完整性也是二手房交易过程中非常重要的一步，要看房产是否有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。这里提醒大家最好是在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

　　七、小心房款和产权的交接

　　不要随便相信对方的信誉，先要约定好是先交钱再过户还是先过户再交钱，小编建议大家将房款押在一个双方都信得过的单位，等到顺利过完户后，再将房款转入卖方的账户。

　　八、保证产权顺利过户

　　大家一定要有这样的意识，房子是需要经当地不动产登记机构办理完产权才算完成过户手续，不要相信代理行、律师、公证的保证。关于二手房交易过户的注意事项，基本上就是以上这些了。当然大家在办理相关的手续的时候，可以带上一个对这方面比较了解的朋友，毕竟这也是一笔不小的交易了。

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