商品房购房的详细流程是什么
随着房产的价格越来越高，很多人在购房的时候会选择购买商品房，那么，商品房购房的详细流程是什么呢?以下是由学习啦小编为大家整理的商品房购房的详细流程，希望能帮到你们。
商品房购房的详细流程
1、准备买房
买房前要做很多准备，首先需要看看自己有没有购房资格。以北京为例，没有北京户口，想在北京买房，需要连续缴纳5年个税或社保，有合法有效的暂住证，并保证自己名下在北京无房产。其次需要根据自己的经济实力，对房款总数有一定的预期。可以通过各种渠道了解在售新房楼盘的具体情况，制定一个大概的购房计划。
2、看房选房
对中意的楼盘项目，可以去实地考察，只有自己看过了，才知道真实情况，广告与实际情况相差的有点多。看样板间是每个购房者都要经过的环节，在看样板间时，带上尺子打量下家具尺寸、询问一下销售员房屋管线位置、将样板间的灯关掉看自然采光、问清交房时与样板间之间的差别。看沙盘时，要注意沙盘中可能存在的猫腻。
进入选房阶段时，要注意选择楼层、户型，并注意周边配套的规划图。项目周边配套可以通过项目所在区域的住建委网站进行查询。
3、认购、购房资质审核、签约
购房者看好房子准备买房时，需要向开发商缴纳一部分数额的定金，并签购认购书。缴纳的定金金额比例不得超过合同标明的总房款的20%。一般来说，比较抢手的项目，开发商会让购房者排号。拿到比较靠前的购房者，有优先选择房源的权力。
在签约之前，需要先在网上审核你的购房资质，购房资质审核通过后，直接进行网签，网签需要提供的资料有《购房认购书》、《购房承诺书》、《家庭信息表》，网签后与开发商签订购房合同。签订购房合同时，要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务与权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰，有没有垄断物管权。
4、付款、办贷款
签约后，你需要付给开发商首付款，商业贷款认贷不认房;公积金贷款，认房不认贷。
一般来说，开发商会有指定合作的银行，目前的商贷利率政策是4.9%，但各银行会有自己的折扣，具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。
5、验房收房
房屋竣工之后，开发商会通知你进行验房收房。注意收房时间，验房时要仔细核验房屋的每个细节，除了要查看项目的“商品房预售许可证”还要查看其他的“三证一书一表”。如果开发商拿不出这些证件，可以直接拒绝收房。
“三证一书一表”中三书指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》;一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;一表是指《竣工验收备案表》。
6、交费入住
收房后，会有税务部门的工作人员到现场，你需要办理交税事宜。一般来说，商品房住宅需要缴纳契税和公共维修基金，房还需交印花税，然后缴纳物业费、取暖费、停车位的费用等。
签订商品房购房合同的注意事项
1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照;交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。
2、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。
6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用(除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的)
9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费，
10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
11、其他条款或当事人约定的条款。
12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致
13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行
14、对于付款延期，付款延期的违约责任，可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。
15、商品房质量，与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定;对于违约条款要明确到具体情况。
商品房更名需要缴费的原因
一、客户资源无端损失。因为合同更名很容易，很多人就不会严肃对待这份合同。
二、防止少数“炒家”到处子。一个新项目即将开盘亮相，都有不少的人抢先来定购或者内部认购，这其中大部分是真实的买房者，但也有小部公是来“炒”房子。而“炒”家的介入会使一些开发商看不到真正的房地产需求量，不能对新项目的客户资源究竟有多少真正的客户进行准确把握，这样不利于房地产市场的健康发展。
三、如果开发商不收取更名费，开发商没有义务去为购房者更名，因为实际上要办理合同更名开发商要购房者做大量的工作，而且那些办了按揭的，开发商还将为每套房做担保并向银行交保证金。
四、不利于二手房市场的发展，开发商收取的更名费实际上远远低于二手房市场上的收费，但是更名实际上有点像做二手买卖，这样会影响二手房市场。五、防止内部销售人员从中渔利，假如不收取更名费，已经购房的购房者就有可能私下勾兑售楼人员，给售楼人员一定的好处，要求售楼人员把房子转买给另外新的购房者。
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