房地产企业所得税如何预缴(2)
三、对上述疑难问题的思考和判断
(一)应当明确房地产开发企业只能采取按实际利润据实预缴的方式。房地产企业通常资金实力雄厚，项目整体利税水平高，一般属于当地重点税源企业，由于年度间销售、获利情况具有不均衡性，如允许企业按上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，很可能造成当年销售火爆，却无应税所得额、无预缴税款的现象，从而导致当年税款的流失。
(二)应当明确预缴期利润能够弥补以前年度亏损。尽管目前房地产开发企业所得税专业性管理文件中，均未提及这个问题，但根据国税函(2008)635号文中“实际利润额”的核算口径说明，房地产企业预缴期利润应当能够弥补以前年度亏损。
(三)应当明确房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时允许扣除的具体项目。根据新31号文第十二条规定，“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”据此，可以明确在预缴期计算当期应纳税所得额时允许扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加和土地增值税三项，因为企业所得税的计税依据为净所得，毛利额扣除这些税费后才能更接近于净所得。
(四)应当明确未完工开发产品取得的收入可以作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。因为根据新31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应认为销售收入的实现，那么就应当按照《企业所得税法实施条例》第四十三、四十四条精神，按照规定将其作为基数计提相关费用。
(五)应当明确少预缴企业所得税具有一定的法律责任。尽管相对于纳税人的某一个完整纳税期限而言，在期中预缴的税款不一定是最终需要缴纳的税款，具有相对的不确定性，但是对于某一个预缴期而言，所预缴的税款完全可以根据规定方法计算确定。因此，企业故意少预缴企业所得税应当遵照新征管法第六十三条规定认定为偷税。同时，在年度汇算清缴时如发现企业预缴率小于一定比例(如70%)时也应认定为偷税，予以处罚或追究刑事责任。对于少预缴的所得税明确加收滞纳金。因为既然预缴税款属于纳税人缴纳税款的一种方式，那么如少缴所得税，也应当遵守新征管法第三十二条规定，按日加收滞纳金。
(六)建议进一步修改完善企业所得税月(季)度预缴纳税申报表。企业所得税纳税申报表是企业所得税相关法律、法规的缩影，通过纳税人的纳税申报，理当能够全面、准确、及时地向税务机关列示和陈述过去所发生的所得税涉税事项和纳税业务。但是现行企业所得税月(季)度申报表过于简洁，指标过少且基本逻辑关系缺乏。这无疑给企业不如实履行预缴申报义务提供可乘之机，也加大税务机关的监管难度。因此，建议丰富、充实预缴申报表的填报内容，合理增加申报指标和信息，以增强企业所得税预缴申报的严肃性和实效性。
房地产开发企业所得税预缴率
一、国税函〔2008〕299号《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》：房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、国税发〔2009〕31号《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》第八条规定：“企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.
(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%.
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%.
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.
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