房地产销售情况论文
房地产销售情况论文
可以说社会公众及市场活动的主体最为基本的生活保障就是房地产,房地产市场的发展如果不健康必然会影响到整个社会经济的发展。为此，下面由学习啦小编为大家整理房地产销售情况论文相关内容，欢迎参阅。
房地产销售情况论文篇一
摘要：阐述了我国房地产业竞争概况，分别从中国房地产企业的价格竞争、品牌竞争、广告竞争和土地所有权的竞争，对我国现阶段的房地产市场竞争现状进行了分析。
关键词：房地产市场 垄断定价 品牌竞争
房地产业在中国是一个高速发展的行业，特别是经过近十多年的发展，中国房地产业已经成为国民经济的基础性产业和支柱性产业。然而，总的来说，我国的房地产市场是个发育不全的市场，房地产市场化程度低，市场供给需求结构不相匹配;房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力。那么，房地产市场企业间进行的是一种怎样的竞争，因此。对我国房地产市场竞争方式和状况进行了重新思考很有意义。
一，我国房地产业竞争概况
现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就温州最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长;房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。就温州房地产业发展中还存在一些难题，可以窥见全国目前房地产业的诸多问题亟待解决。
二、我国房地产市场竞争现状分析
1，中国房地产企业的价格竞争
目前，我国的房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下几方面：房地产企业的垄断定价、房地产企业的价格歧视、房地产企业的价格串谋。价格竞争的特殊表现形式。因为它们都是企业在价格竞争过程中采取的“特殊”的价格竞争策略。
1)房地产企业的垄断定价。中国房地产企业所处的环境是区域性寡头垄断的市场结构环境，这种环境下的市场竞争是位置相邻的少数几家企业之间的竞争。垄断的积极性为主要表现在：垄断可以实现规模经济。
2)房地产企业的价格歧视。通常来说，我们把价格歧视定义为对购买基本上是同一种商品的不同顾客收取不同的价格。价格歧视的具体做法有很多，主要包括与房地产产品质量、空间格局、销售时间、销售方式以及消费者收入情况相关的几个方面的价格歧视。
3)房地产企业的价格串谋。价格串谋可以弱化竞争。提高寡头企业的市场垄断力量和盈利能力。尽管企业的串谋行为及其均衡存在极大的不稳定性，但是由于中国房地产市场具有独特的市场结构特征，房地产企业之间的价格串谋不仅可能，而且具有相当的稳定性和普遍性。促使房地产企业实行价格串谋的因素主要包括市场结构因素、企业的成本因素、多市场竞争因素等等。
2，房地产品牌竞争
房地产的品牌创立可以减少房产交易中由于信息不充分而带来的不利影响。某种特定的房产品牌一旦形成，就向购房者传达了一种代表特定的房屋质量与管理服务水准的信息，降低了事前(买卖行为发生前)的信息不对称。
行业发展规律决定。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，在房地产市场已日益走向买方市场的今天，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。其次，外资进入我国房地产市场。中国人世后。欧美大型房地产商也将进驻中国市场，而香港和台湾的投资大大增加。或是参与开发或是直接投资等等，这些都显示了国内企业建立自己的品牌的重要性。
3，广告竞争
目前，我国的房地产开发商在处理现实经济中的信息不对称现象是很常见的，而广告就是其中的一种重要解决手段。广告是企业的一种战略性投资，也是企业的一种竞争战略。广告作为一种竞争战略，是指企业将广告支出作为一种与价格、产出等相同的决策变量，在市场竞争中加以运用，使广告投入产生有利于自己的竞争优势。由于房地产企业之间在广告支出上的竞争行为，广告费用有不断加大的趋势，最终导致各个企业的广告费用超出了它们愿意支付的水平。
4，土地所有权竞争
由于土地资源的稀缺性，在供不应求的情况下，土地所有者就会形成垄断，总量控制能够在一定程度上提高土地的利用效率，但是随着城市化进程的加快和房地产业的发展，对土地资源特别是城市土地的需求飞速增长，总量控制已经无法有效调控城市土地的使用效率，必须对其结构加以控制，特别是针对高档商品住房和写字楼空置率上升，进行结构调整。第一，对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标方式取代协议方式。第二，通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20～30年以内。第三，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当。第四，放宽划拨土地使用权进人市场的条件。
三、结语
总之，我国的房地产业正面临着巨大的发展潜力，在中国房地产业在发展过程中，特别是去年的金融危机，出现了一些不和谐的因素和一定的泡沫，对此，相关部门必须对房地产市场进行政府规制，规范房地产企业之间的竞争行为。增强房地产市场的可竞争性，促进房地产市场价格机制的充分形成和有效发挥。使我国的房地产业保持健康快速的发展。
房地产销售情况论文篇二
【摘要】：近年来，我国房地产市场正在经历一个逐步规范和完善的过程。政府宏观调控力度不断提高，法律监管措施不断增加，国内房地产市场面临着稳定和良好的发展环境。
【关键词】：房地产;市场现状;市场监管
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
引言
我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的，20世纪90年代以来，随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度的改革进一步深化，房地产行业迅猛发展。但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下，迎来了房地产整体行业的“寒冬”，使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。因此，加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。
一、房地产市场现状
1、房价过高
近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位，一线城市如北京、上海和深圳，一百平米的高层住宅综合所有成本，约 15 万到 30 万人民币。二线城市约 13 万到22万。三线城市，约12万到18万。而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。 像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。
2、土地资源不足
土地资源不足，严重制约着房地产开发的步伐。近年来，城区周边的土地供应量越来越少，价格也越来越高，为此，房地产企业要求政府部门有计划地统一规划，连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源，以解决土地供应不足的矛盾。城市规划滞后，从房地产业发展的方向来看，中心城市及县城区、 中心镇建设规划都滞后，给房地产开发带来一定的影响，私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设。
3、土地的供应不规范
在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。 政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地，房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、 三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。 这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。
4、未形成有效的监管合力
然而，正因为目前各地对房地产经纪机构的监管，涉及部门太多，才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围;另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照，及时清出市场。因而，针对这种多头管理难以拧成一股力的现状，各相关部门必须加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制，这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。
5、法律监督主要方式的问题
应该说，我国现阶段房地产市场监管主要采取的是自律与他律相结合的方式。其中自律主要是指行业内部既有的管理规则，法律监管体制属于房地产业监管他律。相比之下，现阶段国内房地产市场监督较为有效的方式是他律形式的法律监管。而法律监管的主要方式是部门法、行政法规、部门规章和政策性文件等。其中部门法主要以《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国建筑法》等为主体，宏观上规定房地产市场的总体发展方向和原则，而直接发挥法律监管职能的是政府规章和政策性文件。这种形式具有较高的灵活性，可以根据市场发展的情况及时做出反应，其缺点在于法律监督的力度仍有不足，对于违反市场发展规律的行为缺少有力的制约措施，这些规章和政策性文件以2006年国务院颁布的“国六条”和2013年颁布的“国五条”等为主要代表。
二、房地产市场监管的措施分析
1、制定和完善房地产业的法律法规
房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础，房地产交易行为只有法制化，才能规范化、秩序化。具体地说，一是要完善土地管理和开发制度，制止土地资源的流失和浪费，刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风，防止地价猛涨波及住宅价格，同时为优惠、照顾普通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定，明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费，杜绝巧立名目乱收税费的行为，减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理，合理控制房地产价格，维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度，制止建设中的偷工减料等不法行为，切实维护建造者和购房者的利益。
2、完善房地产评估制度
目前，我国正处于房地产税制改革攻坚阶段，房地产评估制度还很不完善，还没有一只房地产税评估专业化队伍，所以，应该借鉴国外房地产评估的先进经验，建立起我国房地产评估体系，尽快制定我国房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，对评估人员实行岗前培训，经过考核合格后方可上岗从业，实行评估师注册登记制度，建立评估师的信誉档案，建立起房地产评估行业道德规范和行业管理制度。同时，充分利用律师事务所、会计师事务所、计算机公司等社会力量，参与房地产评估工作中来，以增强房地产评估力量。
3、加强房地产金融监管
从开发商的角度来说，房地产项目从立项到开发完成的每一个环节都需要大量的资金，仅凭开发商自身的资金流量显然无法满足房地产项目的建设需求，他们需要从各个方面来筹措资金，其中金融机构的贷款就成为了最重要的手段。在房地产市场景气的时候，金融机构也乐于向房地产企业提供贷款，这些贷款会成为金融机构的优质资源，但是一旦出现房价的下跌和市场的低迷，金融机构的大量贷款往往就会面临回收困难，大量贷款无法收回。这一方面使金融机构面临极大的金融风险，另一方面开发商从金融机构贷款就会变得困难，造成建设项目无法保证按时完成，购房者无法按时收房，房地产供给出现问题，这反过来又会影响开发商的还款计划和还款能力。这样一来，很容易形成一个恶性循环，金融机构担心贷款安全不愿放贷，开发商又因为没有资金支持，项目无法完成从而难以按时还贷，最终的结果就是金融机构和开发商都陷入困境。因为房地产项目涉及的资金数额特别巨大，往往占金融机构贷款的很大比重，一旦房地产金融出现问题，就很难保证整个金融市场的正常运行。
4、进行宏观调控的政策
宏观调控的政策手段，是指为了达到某种调控目标所使用的具体政策措施，在调控目标确立之后，政府所面临的首要问题是政策手段的选择。因此，应该对市场进行区分，以发挥手段的配合运用的综合效果。规范房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。要建立房地产重点监控区，把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。要完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。要考虑取消费地产预售制度，改期房销售为现房销售，因为房地产市场的许多问题都源于商品房新房的预售制度。
结语
对房地产市场的监管是建立在一定的目标定位基础之上的，这些目标包括促进房地产市场的可持续发展、维持房地产市场的正常运行秩序和维持合理的房价区间等。根据这些监管目标提出了房地产市场有效监管的建议，希望能对房地产市场的有效监管起到一定的积极作用。
参考文献
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【2】刘拥军，产权制度、市场秩序与社会信用的形成。当代财经， 2012(1).
【3】魏涛，杨修亮.关于构建我国房地产市场宏观调控体系的探讨?[J].中国房地产 ，2011.