房地产细分市场创业资讯

　　创业就是折腾，人要有梦想，需要敢闯敢干。这是很多年轻创业者的内心写照。以下是学习啦小编为大家整理的房地产细分市场创业资讯相关内容，希望对读者有所帮助。

　　房地产细分市场创业资讯：房地产市场细分与定位

　　使用指南

　　进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。

　　第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析

　　分析A：楼盘畅销的先决条件

　　进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析B：明确定位的市场冲击力海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富豪，又是普通白领。

　　第2操作环节：房地产市场定位误区及对策

　　误区A市场定位=目标市场

　　这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域;而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个著名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭;它的市场定位是度假、休闲(给你一个五星级的家);丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。

　　误区B：缺乏文进的权称定位

　　一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层面，噪子喊破了之余，仅给人留下了只闻楼梯响不见人下来，或者是雷声大雨点小的印象。定位是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用，不是仅仅作为广告或广告之一部分出现。当发展商在经过广泛深入的市场调查而找准项目的定位后，就必须在说和做方面保持一致和连贯，各方面都要统一和相通，让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目的，都是一脉相承的。从规划、平面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理，无处无时不体现楼盘的定位，策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划的始终。比如说上述广州某定位为环保家园的小区，环保这一功能性定位应该大有文章可作，人均绿地是否足够，有否达到环保专家测定的人均50平方米的草地?小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理，是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象?在户型设计上有否出现过道厅面积大小，开门太多利用率不高或是阳台深度大小而不实用，造成浪费?其它因素如油烟排放、通风采光、隔音效果等等，这些都有否从使用和环保角度考虑。这一切都需要规划、设计人员严格按照定位来执行。在营销当中，VI设计、宣传物料、交通工具、广告、促销和公关活动，以及售前售后的物业管理是否都有能以环保这一定位作为指导思想?如VI中的基准色可以绿色为主，看楼车可用无污染的电瓶车，参与和赞助社会的环保活动，售楼都和办公室内不用一次性的杯，小区环境明亮整洁，有明显的环保宣传指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，这里不—一细表。总之，全方位全过程地体规定位，才是定位的真正意义所枉，才能算是真正意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展现，更多时候还是个性的体现，只有定准位并且执行好，才能在警警众多的楼盘中脱颖而出，才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魁力。

　　误区c：花样翻新定位缺乏核心

　　据悉，内地某城市一楼盘，推出一年尝试了多种营销手段。其营销过程大致是：

　　1、推出之初，定位为“成功人士的心水华庭”。

　　2、两个月后，定位为“孩子们成长的地方”，集中表现其配套齐全的特点。

　　3、又过了两个月，宣传客户所购房产即将升值。

　　4、后来，该按盘重新定位为“智能豪宅”。

　　5、年底时，眼看年关谈市已近，发展商心里着急，于是又降价促销。营销手法虽然在不断花样翻新，但效果总是难尽人意。

　　从以上可以看出，该楼盘在营销手法上存在明显的缺点：定位不明，角色变换大频繁。从“成功人士的心水华庭”、“孩子们成长的地方”到说不出名堂的“智能豪宅”，使潜在客户感到莫衷一是。要避免营销失误，销售策划还须遵循以下三个原则：

　　第一，销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

　　第二，主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

　　第三，操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

　　第3操作环节：房地产市场定位概念精要

　　精要A：房地产市场细分准则

　　(1)、细分市场必须足够大以保证其有利可图。

　　(2)、细分市场必须是可以识别的。

　　(3)、细分市场必须是媒体能够接触到的。

　　(4)、不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没有必要把它们分开。

　　(5)、就其大小而言，各细分市场应该是稳定的。

　　(6)、细分市场应该具有合理的一致性。

　　(7)、细分市场应该不断增长。

　　(8)、细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目达到失败。

　　精要B：房地产市场定位的任务

　　房地产开发营销，必须有科学的市场定位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标客源，设计规划出符合消费者需来的产品。房地产市场定位包括：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。

　　(1)、项目定位

　　拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。沪北地区的锦秋加州花园之所以畅销，就是因为开发商充分了解了客户的儒求，及时推出别墅公寓，填补了市场空白，取得了良好的经济和社会效益。

　　(2)、品质定位

　　一哄而上的INTERNET网络、闭路电视、管道热水与你的楼盘的品质是否相匹配?高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受?目前市场上，一些品质适中的楼金在市场上取得了比高档接盘更好的销售业绩，因此，一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际采求。

　　(4)、房型和面积的定位

　　从目前上海积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的囊求，设计出符合目标客源来求的产品，以保证市场的供求平衡。

　　(5)、价格定位

　　高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低7，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消钻者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。

　　精要C：日地产市场钢分定位的变色设计

　　1、通过产品特征或顾客利益点定位

　　应用最多的定位战略是将某一事物与产品特征或顾客利益点(DTOdUCt characteristics of customer benefit)相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的，当我们的品牌拥有一些好的产品特征而不能向人们宣传时，那种感觉不太好，但包合大多产品特征的广告目标将很难实施，这种定位的结果常常是形象模糊、混乱，对品牌十分不利。

　　2、以价格和质量定位

　　由于价格与质量非常重要，我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中，一些品牌的服务、产品特性和产品表现等方面做得越多越好，这些品牌的制造商一般也会将价格定得较高，一方面是为了抵消其较高的成本，另一方面是为宣传其较高的质量。

　　3、以用途或应用定住

　　另一种宣传形象的方法是将产品与用途或应用联系起来虽然多重定位战略会明显增加困难的风险，但某些产品仍然可以采用这种方式。一个以用途定位的战略常常表现出品牌的第二、第三定位以试图扩大品牌的市场。

　　4、以产品使用者定位

　　另一种定位方法是将产品与使用者或某一类使用者联系起来。希望通过模特或名人与产品联系赶来，并能通过他们的特征和形象来影响产品形象。

　　5、以产品类别定位

　　某些产品益要与产品等级联系起来进行定位。

　　6、以文化象征定位

　　许多广告用文化象征来差别化他们的品牌。其基本任务就是要发现某种对人们很有意义的内容，这些内容具有象征性而又被其他竞争者用于其品牌。

　　7、以竞争者定住

　　在大多数定位战略中，竞争者的定位都被直接或间接地作为参考。在某些场合，参者竞争者可能是确定定位战略的最主要方面。参考竞争者来定位之所以必要，主要有两方面理由：其一，竞争者可能有一个稳固的、拥有多年塑造起来的良好形象，竞争者的形象可以作为一种桥梁来帮助宣传另外一个形象。如果某个人想找一个地址在哪，告诉他靠近该地址的美国银行大楼比向他描述各种街道的走法更好。其二，有时，顾客认为你如何好并不重要，重要的是你比某个竞争者更好，或与它同样好。为了创造一种产品特征定位，采用与竞争者联系的方式可能是非常有效的，特别是用价格和质量定位更是如此。以竞争者定位可以通过比较性广告进行。在这种广告中，竞争者要被明确地指出来，共产品的一个或多个特性也要被比较。

　　第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略

　　策略A：很好入文因素细分定位

　　1、年龄

　　购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准皆有大的差异。

　　2、性别

　　性别区分为男性与女性。随着女权运动的高涨与女性经济能力的不断提升，在行销企划时，除了对传统男性特质的诉或外，愈来愈需要对女性的观点与特质作毅颖的计划与诉求。正如同有愈来愈多的杂志是针对女性市场作开发与诉求。

　　3、所得

　　可将所得精分为高所得、中所得、低所得。市区的房子通常为中上所得购置，到区及较偏远区则为中下所得所光顾，而最高级的地段则为最高所得所聚居。而书所得划分为年八二万、三万、四万……八万……十万……等时，则所得区隔更乒细分与威力。

　　4、职业

　　可分为会计师、律师、医师、企业界经理级、政府高级官员、老师、一般公务员，一般商人、劳工朋友、技术人员、家庭主妇·。…·等。

　　5、教育

　　区分为小学、中学、专科、大学、研究生等学历。

　　6、宗教信仰

　　道教、佛教、____、天主教等。

　　7、社会阶层

　　可区分为下下、上下、下中、上中、下上、上上等阶层。社会阶层有以下之特征：

　　(1)同一阶级的人群具有类似的行为。

　　(2)社会阶层的地位有高低。

　　(3)社会阶层乃是职业、所得、教育……等综合的结果。

　　(4)社会阶层的内涵会变动，而且个人亦会提升到较高阶层或下降到较低阶层。

　　8、家庭成员

　　1人、2人、3人、4、5人、6人、7入、7人以上……等。

　　9、家庭生命循环

　　可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下，年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以下小孩，年老单身……等。另如新婚市场、单身市场、老入市场等。

　　策略B：根据地理因素细分定位

　　1、居住区

　　区分为市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等。

　　2、行政区

　　如广州市的天河区、海珠区、东山区、越秀区等。

　　3、大区域

　　都市人。多寡如5万人以下，5万人一10万人，10万人一30万人，50万 人、100万人等。

　　策略C：根据心理特征细分定位

　　l、个性

　　内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型……等。

　　2、生活型态

　　平实型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。

　　策略D：消费行为因素细分定位

　　1、购屋率

　　第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。

　　2、购买动机

　　经济型、地位型、理智型、投资性、投机型……等。

　　3、品牌忠诚性

　　强、轻、没有等三种。

　　4.准备购买时

　　不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望…··。等。

　　5、对产品之态度

　　狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视……等

　　第5操作环节：房地产市场定位。

　　1.房地产市场细分

　　2.选定目标市场

　　3.房地产市场定位

　　4 .确定竞争对手

　　5.如何认识和评价竞争对手

　　6.确定竞争对手的定位

　　7.分析顾客

　　8.比较定价法

　　要点分析

　　要点A：应当用经济分析格导决策

　　任何目标的成功大多取决于两个因素：潜在的市场规模乘以渗透的可能性。除非这两个因素都适合，否则难以获得成功。要点B：定位通常暗示一种细分保证定位通常表示做出公开的决策，忽略市场的其他部分，而集中于某些细分市场。这种方法要求保证和纪律，因为不顾潜在的购买者并不是一件容易做到的事。采取明确的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场，而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进一步细分，并且针对非常特殊的市场是可能的。最近一些研究表明，在一个品牌的同一个广告中宣传几个不同的特征(而不是在几个广告中)，可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大，可被看作特殊产品或此类产品中的一个子类，甚至被看作是与标准产品根本不同的产品。要点C：有软的广告自坚持出下去一个广告经理常常会对一个定位战略感到厌烦，希望进行一些改变，但广告的个性和形象就如同人一样，是许多年发展起来的，时间的持续价值不能被忽略。

　　要点D：不回该回成为你根本不足的事物

　　有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物，以期利用市场采来或机会。这种定位决策看上去有些诱惑，但却是天真的，其中大多归于失败。在将产品定位前，考虑不同竞争对手的定位是很重要的。这一步包括顾客分析。什么细分变量最相关?什么利益点细分最相关?

　　要点E：考虑象征

　　一个或一系列象征可以具有很强的联系性，在定位决策前应当考虑。一个定位目标应当是可操作的，并且是可衡量的。

　　要点F：形成量身定做的解决方实在如此激烈竞争的市场中，有些地产商已在琢磨捷径，瞄准细分市场做文章了。比如有的开发商打出了“本科生打刘折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切为了孩子”等口号，针对某一特定市场展开促销。可以说，这是目前房地产界“有效德来不足与供给盲目这一主要矛盾”的理性化解决方式之一，也是今后房地产经营的基本思路。金地聚园就是“置身定发’的典型案例。此项目除了”地利”这个先天优势之外，无其它优势可言。但金地人做足7功夫，使它平添了许多后天优势，其核心内容就是“星体裁衣”、“置身定造”。首先，其市场定位是社会上最稳定、有效成求最充足的白领工薪阶层，而非像金地海景那样的二次置业机会市场。其次，我们的专业人员对目标市场进行了详尽的市场调查，对其主要特征进行了科学的分析。然后，又根据这些特征对金地翠园进行整体策划，确定项目的个性;实用、现代、自然、有品味、重视孩子、价格合理等。同时，在广告策略上，对目标市场推出针对性宣传;在物业管理服务上，特别对孩子作出独具匠心的服务承诺。

　　房地产细分市场创业资讯：房地产如何细分市场为年轻人量体裁衣

　　雷军旗下基金的1亿元投资，为YOU+青年公寓赢得了大量眼球。然而我们更关注的是，这种模式能走多远?是一种小众的尝试还是有可能为更多年轻人提供一种更体面的居住方式?甚或为创业者打造一种创业与生活相结合的社区?

　　我们试图透过纷繁的表象，更多地从发展模式上思考青年公寓的未来，思考如何能更好地为在大城市奋斗的年轻人的生活与发展提供更多、更优的选择。

　　北京海淀区苏州桥附近，四栋普通的楼房正在装修改造，春节过后，这里将迎来第一批年轻人的入住。届时，楼外将挂上一块写着“YOU+青年创业社区”的牌匾。

　　这是YOU+全国首个创业社区。与普通住宅楼不同的是，这里只对创业者敞开大门。

　　去年11月，因为获得了小米手机创始人雷军旗下“顺为基金”的1亿元投资，“YOU+”的名字开始被年轻人熟知。

　　除了“YOU+”，在北京、成都等地，多个定位于年轻人的“青年公寓”也受到80、90后的青睐。

　　这些“青年公寓”靠什么赢得了年轻人的心?“青年公寓”会不会成为更多年轻人租房时的选择?

　　“这个家不太一样”

　　一群人住在一个大LOFT(指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间)里，楼上有独立的生活空间，楼下是大家一起聊天聚会的地方。这是多年前一部叫做《奋斗》的电视剧里出现的场景，如今，YOU+的出现，让它变为了现实。

　　2012年，广州市海珠区凤凰街道上出现了一家名叫“YOU+”的公寓。这里原本是高露洁牙膏厂，经过数月的改造，摇身变成了一幢为青年人设计的公寓。

　　在这栋八层的小楼里，有100多间20多平方米的房间，租金2000元—3000元，开业后不到3个月就已住满。2014年下半年，来自顺为基金的1亿元投资，让这里瞬间成为“焦点”。现在，YOU+的后台还有近千人在预约入住。

　　住在这里的人觉得它像一个社会版的大学宿舍,也有人觉得这是现实版的“爱情公寓”。

　　作为设计爱好者，两年前住进这里的严欢，把屋里的沙发、地板、书桌和窗户重新设计装饰了一番。如果是以前，DIY设计房东的房子，严欢想都不敢想。那时，他觉得房子就是一个休息睡觉的地方，没有“灵魂”。如今，在YOU+一间20平方米的房间里，严欢感觉找到了属于自己的“家”。

　　“这个家不太一样。”在严欢看来，这里不仅能按照自己的喜好设计，还能随时随地遇到志同道合的人。

　　初到广州时，严欢身边一个朋友都没有。现在每个周末，同楼层的朋友们会聚到一起看电影、玩游戏。不仅如此，一年前，准备开网店的他还得到了几位做电商“家友”(YOU+里对租客的称呼)的帮助。

　　“有个家友教我如何差异化定位淘宝店铺，隔壁的兄弟变成了我网店的摄影师，而住在这里的一些人逐渐成为了我的供货商。”严欢觉得，和以前住在老社区房里的最大不同，就是在这里能“觅到”自己的“同伴”。

　　和严欢一样，硕士毕业到北京工作的孙晨也在一间月租2000元的“青年公寓”里住了一年多。孙晨住的这间公寓名叫“自如友家”，位于北京三环地带。

　　2011年，北京链家地产创建了互联网租房品牌“自如”。最初，房源比较分散，分布在北京市各个小区里。为了与老楼里陈旧的装修风格形成差别，“自如”对房屋进行了二次装修，重新粉刷墙壁、购置更符合年轻人审美的家具，并把这类房源统称为“自如友家”，房租价格根据地段、格局的差别而有所不同。

　　回想起三年前初到北京租房的经历，孙晨至今心有余悸，被小中介骗、被房东撵这样的倒霉事都让她碰上了。“当时有点绝望，自己还能不能在北京立足?”

　　在北京，孙晨的经历绝非个例。前不久，中国社科院发布的研究报告显示，在北京租房的年轻人中，遭房东临时清退且无补偿的占受访对象的33.3%;遭遇房东随意涨价的占41.3%;遭遇黑中介克扣甚至被骗中介费的占43.8%;认为租房信息不对称、租房难的，占54.1%。

　　2013年正是房价最高的时候，为了之后涨价，孙晨遇到的一些房东都只答应签半年的租约。2013年下半年，孙晨到链家地产找房子时，工作人员介绍了“自如友家”给她，随后她就住了进去，和另一个姑娘成为关系不错的室友。她觉得，“自如友家”更符合年轻人的口味，不仅房租稳定，也住得更体面些。

　　如今，“自如”旗下，除了自如友家，还有与YOU+整栋楼模式较为类似的“自如寓”。而在成都、武汉等城市，优客逸家房屋租赁平台也在做着像自如友家一样的事。

　　瞄准年轻人的细分市场

　　是什么因素促使这些人想要打造“青年公寓”?

　　“年轻人的现在就是我们的过去。”YOU+创始人刘洋和刘昕两兄弟，到过北京，也去过上海、香港和广州，做过销售也干过房地产。但他们印象更深刻的是十多年前那段“北漂”岁月。

　　刘洋清晰地记得，当时在北京市海淀黄庄附近，4个人共同住在一间每月600元的地下室，经常搬家、被中介骗。

　　2003年，在职场打拼出一些成就的二人冒出了做YOU+的念头。2010年，广州市实施“退二进三”的产业结构调整政策，政府鼓励和引导工业用地转化为商业用地，有些积蓄的他们偶然间发现了正要出租的高露洁牙膏厂厂房，而它的地理位置和楼房结构十分符合他们之前的设想。

　　刘洋租下这里，创建了YOU+。“我们的初衷很简单，就是想给大城市打拼的年轻人一个家。”

　　尽管在业界看来，YOU+、自如、优客逸家之类的青年公寓都在做着类似于房屋租赁的事儿，但与传统房屋租赁市场不同的是，这些青年公寓有着更细分的目标定位和不同的商业模式。

　　这些“青年公寓”一方面满足年轻人对房屋的品质需求，还提供他们社交或者寻找新的发展机遇的服务，用“附加值”吸引有需求的年轻人。另一方面，租客要想住进“青年公寓”，必须符合公寓入住的基本条件，这是传统租房中没有的门槛。

　　以“自如”为例，它与业主签约租下房屋3~10年，对房屋统一设计、装修后，再租给普通的租客。

　　“租房的人想尽快租出去而不会管房子的质量，住的人想要高品质的住房环境和租后服务，缩短中间的差距正是传统中介不会做的。”“自如”的CEO熊林表示，自如寓和自如友家都只租给40岁以下的年轻人，不能带孩子和养宠物。

　　“我们不是做房地产的。”刘洋反复强调，与中介、公寓这样的定位相比，YOU+的真正定位是一个“社区平台”。中国青年报记者了解到，YOU+目前打造了两种不同属性的社区：一种是普通的青年社区;另一种是青年创业社区。

　　普通青年社区参照一般的“三不租”规定：超过45岁、结婚带小孩的、不爱交朋友的人都不符合YOU+的要求。

　　创业社区的配置将会突出为创业者服务的特性，如无线光纤网络全公寓覆盖、创业项目路演展示、创建基金，把天使和创业者连接起来，使YOU+成为一个创业者的孵化器。但创业社区对租客的要求也更多，租客需要是创业者或创业链条上的配套人员，如会计、媒体、市场营销等从业者。

　　“制定筛选标准的初衷是想要控制租客的质量，保证和谐的居住环境，让同一个圈子的人住在一起。”这类青年公寓的创始人们希望让年轻人住得更有品质，并且在里面能找到适合自己的圈子，快速融入进去。

　　中国青年报记者发现，对于这种模式在二、三线城市复制的可能性，业内人士和专家观点各不相同。

　　熊林表示，现在“自如”还没有在二线城市扩张的计划，最主要的原因是因为二线城市的需求不高。

　　中国社科院经济所研究员汪利娜认为，大城市的流动人口很多，租房需求强，这种青年公寓在大城市的市场价值很高，但进行其他城市的扩张，还要结合当地城市流动人口规模，以及房源和租住需求的具体情况。

　　但西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁认为，这种新型的房屋租赁模式所带来的房屋质量的提高和附加值的呈现，在二、三线城市同样有市场，只是群体可以更细分。

　　甘犁告诉本报记者，在国外，面向年轻人的租房服务多种多样，群体划分更加细致，有的是专门针对刚毕业的学生，有的是针对有着共同兴趣爱好的人，还有针对高端人群需求的。“国外的租房市场大多是地区性的，并没有全国性的租房服务提供商。他们的规模比较小，因此租房服务也更灵活，更值得我们借鉴。”