有关房地产市场调查现状
有关房地产市场调查现状
房地产业作为国民经济的基础性产业和主导产业,通过其关联效应和扩散效应,能直接或间接影响前向和后向关联产业的发展。为此，下面由学习啦小编为大家整理有关房地产市场调查现状相关内容，欢迎参阅。
有关房地产市场调查现状篇一
摘要：房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。
论文关键词：房地产,现状,房价
一、中国房地产业现阶段的主要特点
(一)房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大
房地产业是我国重要的支柱产业，商品房消费是当前国民经济的重要增长点。它在拉动我国经济发展，改善人民生活中起着重要的作用，近几年房地产业有了大幅度的发展，但是出现了许多难以解决的问题。房价的上涨引起了一系列的问题，上涨的原因主要表现在以下几个方面：
1.房地产商拥有商品房定价权，并利用此定价权不断抬高房价，导致潜在住房购买者只能被动接受该高房价。
2.复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本，提高了商品房价格。
(二)供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重。
目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。
面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后性的特点所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。在2003至2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。
进入2008年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。
(三)成交量萎缩，价格上升
中国指数研究院监测数据显示，2010 年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2009年相比同比下跌达40%，深圳跌幅最大，达49.98%;而天津、南京等二线城市全年成交量则同比下跌超20%。
(四)供需结构失衡
目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主)。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。
二、我国房地产市场的发展趋势
(一)房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势
如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡;而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免;预计房价在2011年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
(二)保障性住房将得到加强
从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
(三)中国房地产在2011年以后会经历较快的发展过程
这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
(四)目前的房地产价格基本已经达到高位顶点
2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
三、结束语
在针对中国楼市的过热，国家有关部门先后出台了一系列政策，选取若干具有代表性的城市作为试点单位。
(一)政府出台加大房贷首付、提高利率的政策来抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限购住房，意在打击楼市过热。
各地也纷纷出台楼房限购令，抑制房价的过快增长。针对央企涉足房地产导致房价上涨的言论，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。虽然现在进程缓慢，但没有了众多央企“地王”的中国楼市，抑制房价的过快增长是很明显的。针对房地产商的自我炒作及空置率问题，目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，即通常所说的空置房调查。这说明国家已经非常关心这个问题，虽然届时结果可能不会公布，但这已经显示了国家稳定楼市的决心。
(二)国家另一个强有力的政策市建设保障性住房。
建部日前也向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套，投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。并以重庆等城市作为试点。重庆作为中国保障性住房建设的领跑者，已经受到了国家的高度重视和社会的广泛关注。2010年2月，重庆公布公租房建设方案：未来10年建设4000万平方米公租房。前三年在主城区建成2000万平方米，全市建成3000万平方米公租房。重庆规划到2020年将主城区常住人口增加到1000万，而目前约600万。到时候将会解决重庆大部分人的住房问题。
相信在政府的指导和监督下，国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，高房价会得到有效的抑制，房地产泡沫将会破裂，这会有利于老百姓的安定和社会的和谐。
参考文献：
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3.李想.中国房地产市场现状分析知识与创新 2009年第3期
4.肖元真,徐闯,李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控[J].金融与经济,2006,(8).
5.中国住宅与房地产信息网
6.朱小棣，易成栋.空置住房的政治经济学，2010
有关房地产市场调查现状篇二
【摘要】简述了调控政策的特点和效果，并基于理论和现实剖析了其对青岛房地产市场产生的影响，进一步指出房地产市场中起关键作用的是房地产的需求和供给，行政干预只是临时性的作用。
【关键词】房地产市场;新国八条;土地供给
中国房地产业近十年来快速发展，房地产行业已成为我国最热门的行业之一，而且在国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了国人的居住条件，也推动了国民经济的发展。城市作为一个地区经济文化的中心，吸引了大量人口，刚性需求所在，房价也随之水涨船高。要求加强整顿的呼声越发强烈。政府对此十分重视，2011年发布了以1月26日“新国八条“和”9.29“新政”为代表的两轮调控政策。本文将分析2011年初以来国家发布一系列政策后，青岛房地产市场中没有得到根本解决的一些问题。
1 2011年针对房地产市场发布的政策及举措
1.1 新“国八条”的出台
2011年1月26日，国务院办公厅发布((关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 (国办发[2011]1号，简称“新国八条”)，加强对房地产市场的调控。通知作出进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度，强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，严格住房用地供应管理;合理引导住房需求。
1.2 因地制宜，青岛市出台本地“限购令”以及启动保障性住房建设
青岛限购令首先明确规定对已拥有 2套及以上住房的青岛户籍家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭， 暂停向其售房。此限购政策严重抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应，落实住房用地供应总量和结构比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划， 充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用，坚定不移地实施配建制度， 确保政策性住房的规模和进度。
2“新政”调控下青岛房地产的现状
根据历年来青岛楼市的发展规律，1月是房地产市场的传统淡季，不仅是购房者购房意愿最低的一个月，也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在2011年1月，青岛市新房成交量依然超过万套，延续了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面积109.8万平方米，成交套数11235套，与前年同期6760套的数据相比增长87%，1月份成交量剧增。主要原因是：在限购令正式执行之前，恐慌性购房推高了楼市成交量，房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易，也加入购房大军。到了2月，随着“新国八条”的出台，青岛楼市进入淡季，开发商推盘意愿不明朗，可供购房者选择的房源不足，供应量不足导致成交量下滑。2011年2月青岛楼市成交26.4万平方米，环比下降75.9%，在这个房地产传统销售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措施的发力，使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。传统淡季1-3月份，开发商新增推案少，市场出现供过于求的状态。到了7月商品房住宅供应量为61.39万m2，环比下滑30.25%，供求比为1.31，市场仍维持供过于求的状态。截止七月份，七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首，其中黄岛区的去化风险最高，需要16个月去化完毕现有存量，其中是胶南市需要15个月去化完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势，存量较高，但市场去化速度稳定。7月，限购区域成交占全市成交的比重环比减少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%，青岛市也加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万m2，截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月，在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下，青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来，传统意义上的旺季并没有给青岛楼市带来什么爆炸性的信息，房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”，青岛楼市库存达到11万套，达到前所未有的顶峰水平，所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野，长达一年的的楼市调控升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。
在限购限贷政策下，市民消费结构发生改变，自主需求成为市场主导，投机行为被排挤，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要价格合理，势必受到“刚需”客户的青睐。
调控虽然取得了初步成效，但问题依然存在：首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决;其次是各地土地供给依然紧张，违法圈地囤地的现象依然普遍;再次是保障房的建设进度缓慢，竣工量还不够充分，房地产市场的供给压力依然很大;第四，市场进入观望状态的同时，房屋租赁的价格出现了大幅度上升;第五，各地在执行新的房贷政策时屡屡有打折扣的现象。可见，房地产市场调控依然任重而道远。
3 完善我国现行房地产宏观调控政策的建议
3.1 建立一个全面的房地产信息系统
这里的全面要做到区域覆盖全国，信息涵盖各个部门。国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统，并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能，这将非常有益于解决新政中 “二套房”的认定难题。首先，个人购房记录、信贷记录都可以方便查到，即使你是异地购房或贷款;其次，这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房，但本质上已属 “二套房”范畴的问题;最后，实现全面信息化的管理，使得政府对整个房地产行业的规范管理有章可循，当然，这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。
3.2 鼓励并监督地方政府推行新政
中国房地产市场出现的问题，很多都是因为地方政府对房地产行业的依赖太大，从而一直不愿意响应中央政府，调控房价。前些年，面对中央的很多房地产调控政策，就是由于地方政府执行程度不够，或者暗地帮助房地产商规避制度限制，导致不断出现 “空调”现象，这次新政执行过程中必须要吸取这个教训。
3.3 供求关系
从经济学理论的原理来说，一种商品的供应出现紧张就会引起价格上涨，反之供过于求就会引起价格下跌。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。然而，此次调控政策更多的依然是限制购房需求。房地产市场的供给关系没有得到根本解决，对房地产主体不会有太大影响。因此虽然短期内对房价和成交量有影响，但就长期而言，很难达到预期的效果。因此，要使价格趋于平衡，一是增加供应或减少供应，二是增加需求或减少需求。笔者认为房价上涨应该增加供应、减少需求。在当前形势下，房地产市场结构性矛盾问题突出，采取政府管制的方式，短期可行，长期未必有效。应当遵循客观经济规律，主要从改变供求关系入手，保持整体市场的供求平衡。
参考文献
[1]百度百科.新国八条【EB/OL】.
[2]石俊.“新国八条”促使房企转型加速【N】.中华工商时报，2011-02-18.
[3]思源经纪.青岛地区房地产市场月报.
[4]张莹. 房地产新政透视. 南风窗, 2010年5月.
有关房地产市场调查现状篇三
摘要房地产业作为国民经济发展的先导产业之一，对一国经济的发展起着重要的作用。对于房地产业而言，融资问题是房地产业顺利发展的关键因素，如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房地产企业自身有着重要的意思，对一国的经济发展也起着重要的影响。因此，文章从房地产企业的角度出发，分析了我国房地产业融资的概况，融资渠道。并提出了房地产业融资战略的选择。
论文关键词：房地产融资,融资途径,战略选择
一、研究背景和意义
房地产业又是资本密集型产业，其项目开发规模大、周期长、价值高昂等行业特点决定了资金将是房地产企业发展壮大的关键因素。特别是我国加入世贸组织以后，企业所面临的来自国内外市场的竞争日趋激烈，融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂，这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。目前房地产融资的途径主要是银行贷款，据统计，房地产资金来源中银行贷款达到70%以上。资金来源的单一，风险逐渐扩大，使得房地产业发展一直受到束缚。相对而言，国外发达国家的房地产企业资金来源主要依靠直接融资，可以通过银行贷款、发行债券、上市融资、房产抵押、房地产投资基金等多种融资方式。如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房产企业自身发展有着重要意义，对一国经济的发展都会起到举足轻重的作用。因此，房地产业融资问题是我们现阶段必须解决的问题。
2、研究内容
文章的主要研究内容有：
(1)深入分析我国房地产市场融资的现状。对我国房地产市场融资情况进行较全面的了解，针对我国房地产融资的现状和存在的问题对我国房地产融资途径进行分析。
(2)深入分析房地产市场的特点，自身的特征以及影响房地产的因素，从而全面的了解房地产市场的特征，针对其特点进行更好的融资途径的选择。
(3)深入分析我国房地产融资的现有途径。较全面的了解我国房地产现有融资途径的优缺点，并不断的针对我国房地产的特点提出新的更加适合我国房地产市场发展的融资途径。
文章研究框架：
三、文献综述
(一)国外主要房地产融资理论
(1)MM理论
MM理论由弗朗哥·漠迪哥莱尼和默顿·H·咐咪勒提出，他们认为，企业资本结构与企业的市场价值是无关的，公司无论采用何种融资方式对公司的价值是没有影响的。根据MM理论，资产负债表负债一边究竟是多少对公司价值是没有影响的，当然这是不无安全真实的，但是，MM理论为融资结构问题的研究提供了一个有效的途径。Mille:认为MM理论其实就是让人们认识到资本结构与融资方式之间的关系。
(2)企业融资的平衡理论
在MM理论中，弗朗哥·漠迪哥莱尼和默顿·H·咐咪勒认为，企业的负债率也高，其价值就会越大。他们并没有考虑债务的扩大，会使得企业经营风险同时扩大，企业陷入财务危机的概率也会增大，甚至会使企业面临破产。而企业融资平衡理论认为，企业最佳的资本结构应该是平衡节税和陷入财务亏空的上升而导致的各种成本的一种权衡的结果。这在一定程度上抑制了企业追求节税优惠而无限借贷的欲望，从而使企业资本结构呈现出一定的分布规律。
(2)国内房地产融资理论
国内关于房地产融资途径方面的研究主要集中在分析国外现有的融资途径是否适用于我国，已经在国内的应用现状。中国社科院公布的《2005年房地产蓝皮书》指出，随着经济的不断发展，2005年将成为我国房地产融资模式不断的向多元化的方向发展，多元化融资方式将成为我国房地产业融资的主要方式和途径。中国指数研究院指出，自2005年以后，房地产资金来源发生了重大的变化，资金来源途径呈现了多元化的趋势，直接融资将不断的成为房地产融资途径的主流。总体而言，我国房地产融资途径正在不断的打开，呈现多元化的发展趋势，直接融资将成为未来房地产融资的主流途径。
第二章 房地产融资问题概述
一、我国房地产融资概况
房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。20世纪80年代后，我国房地产业不断的发展起来，其融资方式主要呈现以下四种：
(1)银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源。我国金融市场还处于发展阶段，房地产融资很难通过信托融资、基金融资等途径进行，资金大部分来源于银行的贷款资金，房地产业对银行的依赖程度相当大。
(2)以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小。目前，我国房地产业融资途径比较单一，主要有股票市场融资、企业债券融资、信托融资等。对于上市融资而言，我国房地产上市企业很少，即使上市企业也很难具备再融资的条件。对于企业债券而言，其占房地产业融资资金的极少一部分，且不断的呈现下降的趋势。对于信托融资而言，据统计，来源于信托融资的资金占贷款资金的不到1%。
(3)外资在房地产融资中的比重不断下降。2001年之后，我国房地产利用外资的数量不断的增加，但是外资占整个房地产业资金的比重却在减少。目前，我国不提倡利用外资进行直接融资，外资多以间接方式进入房地产业，不能为房地产业提供较好的融资途径。
(四)宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试。2003年以来，国家采取了一些调控措施，不断的多元化房地产融资途径。
2、房地产业融资的特点
(一)资金需求量大，对外源性融资的依赖性强
房地产业是资金密集型行业，资金直接影响着房地产业的顺利发展。开发商的资金大部分来源于银行借款、其他融资等，只依靠开发商的自由资金是很难顺利完成开发项目的。资金需求量大是房地产业的一大典型的特征。
(二)土地和房产的抵押是房地产融资的重要条件
房地产是一种不动产，开发商在进行融资时，往往蔡荣土地使用权和房产所有权的抵押，对金融融资机构而言可以降低风险，相对比较安全。对开发商而言，抵押贷款相对比较容易。
(3)房地产业资金存在很大的经济和财务风险
房地产业是资金密集型企业，受经济政策、国家宏观调控的影响比较大。相对一般企业，房地产企业存在更大的经济风险和财务风险。在我国，国家对房地产业的调控是宏观调控的主要内容之一，房地产业受经济政策的影响比较大，经济风险是房地产业的主要资金风险。房地产业的资金投入量很大，占用时间长，周转率相当的低，如果市场形势变化较快不利于房地产业的发展，那么，房地产业将会面临严重的财务风险，很容造成资金链条的中断。
3、房地产融资的影响因素
由于房地产行业是一个资金密集型行业，资金是房地产业发展的关键因素，如何进行房地产资金的融通是房地产业成功的关键。要想解决这个问题，首先就是要弄清楚影响房地产融资的因素。
(1)外部因素
(1)国家政策调控
房地产业是我国国民经济的主要产业之一，受国家政策调控的影响较大。房地产业发展的两大关键因素是资金和土地。
近几年，国家不断出台关于银行贷款利率和土地使用方面的政策，对房地产业的发展影响较大。
(2)行业的总体形势
每个行业都有其发展的周期，房地产业也不例外。在房地产业处于复苏和繁荣的阶段，人们会看好其投资前景，开发商则会叫容易的筹措到资金，融资渠道相对会多一些。相反，如果房地产业处于萧条和衰退阶段，开放商将很难筹措到资金。
(2)内部因素
(1)企业经营状况
房地产业是一个资金密集型的企业，资金是房地产业顺利发展的关键。开发商是大量资金的融入方，如果公司经营状况良好，那么，前期融入的资金可以在后期不断的收回。如果公司经营状况不好，那么，可能会出现很多的资金周转问题。一个公司经营状况的好坏，对房地产业的发展有着一定的影响。
(2)企业规模
房地产公司规模的大小在一定程度上反应了公司的企业信誉、偿债能力等的好坏。在同等的信誉下，银行倾向于将借款带给公司规模较大的开发商。对于其他的融资途径，规模大的开发商往往会凭借这一点更容易进行融资，融资的难度相对较小。
第三章 我国房地产融资途径分析
一、房地产一般融资途径分析
(一)自有资金
房地产企业自有资金主要来源于开发商自己的资金、企业各方面的投入、税后利润中的盈利公积金以及其他的财产收入等。这些资金全部属于开发商的自有资金，开放商可以自行支配，长期持有。自有资金是房地产业资金来源的一部分，资金实力雄厚的开发商在其他融资方式上相对会更加的容易。
(二)土地使用权抵押贷款
发地产业的只要资金来源于银行贷款，在银行贷款中使用土地使用权进行抵押贷款是房地产业贷款的主要方式之一。使用土地使用权进行抵押贷款是一种获得资金的主要途径，但是其操作过程十分的繁琐。开发商在利用自有资金获得土地使用权后，将土地使用权抵押给银行获得银行贷款，然后将这些资金投入到生产中，进行项目的开发建设，通过商品房预售来回笼资金，并归还银行贷款。在这期间，由于土地的使用权抵押给了银行，开发商的商品房是不能直接进行出售的，要将土地使用权收回后才能进行。所以，在回笼资金之前，开发商必须和银行协商进行土地使用权的收回。
(三)预收账款
预收款是开发商资金的主要来源之一。预售款主要包括开发商预收的购房者的资金和开发商预收的委托单位的开发建设资金。房地产在开发过程中，开发商可以先预售商品房得到一部很预收款，这样不仅可以增加资金的来源，减轻开发商的资金压力，而且可以将部分房地产未来的风险转移给购房者。对于购房者而言，可以先付出少部分的资金，就可以得到未来收益的增加，因此，预付账款在房地产业是主要的融资方式之一。近年来，国家意志对购房者的首付款额度进行调整，使得开放商利用预付账款方式进行融资的难度不断加大。
(四)银行货款
银行贷款是房地产企业主要的资金来源途径，我国房地产企业80%的资金来源于银行贷款。银行贷款主要包括抵押贷款和信用贷款两种。。抵押贷款主要是针对个人的抵押贷款。信用贷款主要开发商通过融资租赁形式进行贷款。一般信用比较好的开发商凭借其了良好的信誉通过融资租赁形式进行融资，解决资金问题。开发商在进行银行贷款时主要可以采用房 地产抵押贷款、存款抵押贷款。
2、房地产新型融资途径分析
(1)股权性融资
上市融资
所谓的房地产企业上市融资指的是房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而达到企业融资目的一种方式，它是房地产企业和资本结合的理想方式，该融资方式在国际房地产企业较为通行。股票上市融资实质就是将优质资产证券化的过程，同时增强该房地产企业的行业竞争力和市场地位。首先，股票上市融资实现了公司业务与资本市场对接。房地产行业上市后，可以通过资本市场募集资金，降低对银行信贷资金的依赖风险，优化财务结构，增强房地产业务持续发展能力。其次，房地产企业的上市，有利于该房地产企业在房地产行业的做大做强，形成品牌优势、规模优势。不仅帮助企业迅速获得融资，分摊资金风险，又能为企业做宣传，使其获得极大的品牌效应，可谓是一举两得。此外，股票上市融资增强了原有股东股权的流动性，有利于股权的保值增值。
房地产企业上市融资对房地产企业来说是一把双刃剑。上市对房地产企业意味着获得更多的发展机会，同时也会承担更多的风险。房地产企业发行股票上市，要支付数额巨大的资金筹集费用。而且直接上市要求的高透明性让开发企业内部问题暴露，导致融资能力下降。
发行企业股票
由于房地产投资开发的投资大、风险高，房地产企业采用股票融资方式筹集资金非常重要。企业股票融资是企业发行股权类证书，持有证书的人有权参与公司的经营与管理，股票表明了其持有者对企业财产和经营管理拥有参与权和决策权。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。对于企业债券而言，企业债券是一种债权债务合同，是房地产开发企业与持有人之间是债权债务关系，企业债券的持有人没有参与企业经营管理的权利，只是企业债券到期时获得本金和利息。由于房地产投资开发的风险高、投资大、房地产企业成为股份公司从而可以采用股票融资方式筹集资金是非常重要的。
(2)债券性融资
房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。一般企业债券性融资包括两种形式：
(1)可转债
2001年我国发地产开发商开始尝试发行公司可转债的形式进行融资。可转债是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息;也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。但可转债的发行条件目前比配股和增发都要严格，除了主承销商需要关注的十二方面的问题外，还要求公司必须满足最近3年连续盈利且最近3年净资产利润率平均在10%以上，属于能源、原材料、基础设施等行业的公司可以低于10%，但不得低于7%等等。 可转债融资方式的产生给房地产开发商提供了一种新型的融资方式。
(2)发行公司债和企业债
企业发行债券在国外是一种非常重要的融资方式，但是目前在我国房地产企业债券融资方式少至又少。一方面是我国相关的法律、法规不健全，不完善，另一方面是房地产公司风险比较大使得企业债券发行很难获得国家的批准。就债权性融资而言，公司债券以其发行程序简捷、融资期限长、利率比银行贷款低许多而优势明显。但是，债券性融资还债的压力比较大，所以有的时候风险也比较大。
房地产债券融资有着还款期限较长，附加限制少，资金成本较低等优势对于房地产行业这种利润率较高的行业，发行债券可以不摊薄股东的利润，在一定程度上保证了股东利益的最大化。但是，房地产债券设计品种单一，大部分是三年期，固定利率，到期一次还本付息，不利于企业规避市场风险，到期形成较大偿债压力。再加上国家针对企业债券的非市场化政策措施阻碍了房地产债券的发展。
总之，债权性融资现在在中国比较难，目前企业发债要通过国家有关部门批准，而国家更愿意支持那些重点大中型基础建设项目。所以，一个地产公司去发债会很难批。债权性融资在我国现阶段的可行性并不高。
(三)房地产证券化
房产证券化是近几年比较常见的发地产开发商使用的融资方式。
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变为有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系，由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。资产证券化不仅包括企业上市、产业基金等，其最主要的表现形式是住宅抵押贷款证券化。住房抵押贷款的证券化，即以房地产所作的授信贷款为担保而发行证券(抵押贷款支持证券)，住房抵押贷款证券化作为住房融资证券化的一个重要组成部分，在发达国家己成为金融机构融资、增强资金流动性、分散投资风险的重要手段。不仅推动了那些国家房地产业的发展，而且还在很大程度上解决了老百姓住房难的问题。就我国而言，我国在经济体制、金融政策上同那些国家有很大的差异，加上资本市场还未完全放开，所以，并未大力推行房产抵押贷款证券化进行融资。但是，发展经济就必须大力发展房地产业，而要大力发展房地产业就有必要推行房产抵押贷款证券化。近几年，全球经济一直在走下坡路，但我国经济仍保持了较快的增长，应该说其中房地产业的健康发展是功不可没的。通过房产证券化可以增加商业银行信贷资金，满足消费者的购房信贷需求，从一定程度上缓解按揭供需矛盾，最终将促进房地产业的繁荣，从而带动整个宏观经济的发展。
(四)其他融资渠道
(1)国外资金入市
房地产企业利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用直接投资、一般有成立合资或合作公司的方式。在这里，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，国外商业贷款利率一般都很高，其风险较大。
(2)保险资金入市
保险资金主要包括保险公司的资本金和准备金，资金数个较大，如果保险金可以作为融资方式进入房地产业确实对不动产有着不小的优势。国家允许保险资金融资方式不仅可以为房地产业提供一种新型的融资途径，而且可以为保险公司提供一种新的投资方式，合理的分分散保险公司的资金风险。目前从各种情况来看，保险公司是非常适合于投资房地产，保险不可以投资任何的房地产项目的规定是不利于我国经济发展的。国家应该开放保险公司，可以容许他们至少投资一部分收租的物业和房地产投资的信托基金。保险基金的资金量是很大的，所以至少应该可以让保险基金投资收租型的物业。
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