中国房地产市场分析
中国房地产业兴起于80年代,发展壮大于90年代,并在近十年的市场发展中不断成熟。为此，下面由学习啦小编为大家整理中国房地产市场分析相关内容，欢迎参阅。
中国房地产市场分析篇一
《浅析中国房地产市场》
[摘要]中国房地产行业在经历了1998～2007年的高速发展后,因遇到08年经济危机而跌入谷底,但随即又在政府4万亿的财政刺激政策下再度起死回生,并且形成了具有中国特色的高房价,全球当属一枝独秀。本文就当前存在的巨大楼市泡沫为切入点,深入探讨与研究当前中国房地产泡沫的形成机制,以达到对中国房地产行业发展进行研究的目的。
[关键词]房地产泡沫;宏观经济政策
一、引言
1998年6月,中央政府取消了福利分房政策,转而刺激房地产行业的发展,自此以后,中国房地产一直保持飞速发展的态势,尽管中央政府择机对其进行宏观调控,但也未对房地产行业造成较大的影响。毋容置疑,中国房地产行业已经成为国民经济发展的一个支柱产业。但与此同时,当前的楼市存在的巨大泡沫问题也成了板上钉钉的事实,其中暴露出来的房价过高、结构不合理等问题,导致了严重的社会矛盾,也使得房地产业成为社会关注的焦点。
关于目前楼市存在的严重泡沫问题的形成机制探究上,本文试图从多角度来探讨房地产泡沫的形成机制,并提出了相应的政府宏观政策措施。
二、泡沫形成的正反馈机制
住房即可作为商品,又可作为投资品。当作为商品时,其价格受到供求关系的影响,供小于求,价格自然上涨;当作为一种投资品时,其价格又受到预期的影响,人们预期价格会上涨,则价格上涨,反之则亦然。当前存在的楼市泡沫问题的形成是一个恶性循环的过程。投资是建立在预期商品价格上涨的前提上的,而正是由于我国居民巨大刚性需求的国情,导致了房地产预期的攀升,而反过来楼市投机因素的增多又导致房价的进一步上涨,从而形成一个恶性循环,最终导致楼市泡沫的形成。
三、楼市泡沫的形成机制
1.政府财政政策对楼市的影响
对于当前中国楼市存在的泡沫问题,政府的4万亿财政政策显然难逃其责。在政府4万亿的财政投入中,其中大部分资金都流进了“公铁基”的重复建设项目当中,并且其中的大部分资金又都进了国有企业的腰包,而今年频繁出现的国企“地王”现象恰恰印证了国企拿了中央的钱投进了楼市的不良现象,从而在客观上大大加剧了我国楼市的泡沫化。
2.政府货币政策对楼市的影响
从2008年11月份开始取消对商业银行的信贷规模控制,由此导致了信贷井喷式增长。截止目前为止,据估算,09年的银行信贷总量已达10万亿巨额的规模,其中的大部分信贷资金都悄悄的流入到楼市,从而加剧楼市的泡沫化进程。
宽松的信贷政策对房地产市场的影响主要表现在以下几个方面:1)对于开发商而言,宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下降,不再需要依靠降价甩卖来回笼现金(2008年底以万科为代表的房地产开发商就是依靠降低售价来维持现金回笼的)。在房地产市场的价格形成机制中,开发商是主动定价者,开发商的流动性风险解除后,房地产价格就失去了下行的动力。2)商业银行为了控制风险,将信贷资金主要集中在国有控股的企业,使得这些企业得到了充足的廉价的资金的支持,而这些公司在制造业等领域无法寻找到投资机会,于是将目标转移到房地产领域,制造了很多“地王”。而土地价格的不断攀升又助推房价的上涨。3)对于地方政府来说,由于有了信贷资金的不受约束的供给,减轻了卖地生财的压力。根据有关部门的统计,在2009年的前八个月里,通过地方政府的融资平台增加的信贷资金约5万亿之多。因此,我们看到了2009年前三个季度出让土地面积的大幅度减少(在价格不断上涨的背景下,前八个月出让土地面积同比减少了25.1%)。土地供应的减少助涨了土地价格。4)对于购房者而言,信贷井喷使之产生了强烈的资产价格上涨的预期,买房尤其是通过按揭贷款买房成为理性的选择。
四、楼市泡沫下的宏观经济政策探究
将存在着巨大系统性风险的房地产行业作为国民经济的支柱产业的经济结构必须得到调整,如今的高房价已成为消灭中产阶级的最佳资本品,而普通民众则只能望洋兴叹。因此,当前房地产行业存在的巨大泡沫问题必须得到有效遏制。
从宏观政策角度分析,政府大致可从以下几点政策入手:
其一,从信贷的角度看,极度宽松的信贷政策已经走到头,未来的信贷增长速度不可能再保持2009年的水平。故央行应加紧市场流动性的回收工作,降低楼市泡沫刺破的风险,并且有助于低于通货膨胀的发生。
其二,从政府财政政策角度看,政府应将下一步的政府资金重心向基础制造业倾斜,降低“铁公基”项目的资金投入比例,发展实业,防止产业空心化危机的发生,以增强对泡沫破灭时的风险抵御能力。
其三,从政府的金融体系改革来看,政府一方面要加强对整个金融体系的监管力度,一方面应进一步完善中小企业贷款制度,加强对中小民营企业的扶持力度,帮助其技术创新以及产业结构调整,将存在于股市与楼市中的资金向民族实业转移,从而在根本上解决楼市的泡沫化问题。
参考文献:
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中国房地产市场分析篇二
《中国房地产市场问题分析与对策》
【摘要】房地产业作为我国国民经济的支柱型产业，面临着投资过热，房价增长快，市场运行机制不完善，刚性需求不足，供需矛盾尖锐等问题，要解决这些矛盾必须同时运用有形的手和无形的手的协调作用，在加大宏观调控力度的同时完善市场的运行机制。
【关键词】房地产市场;发展现状;问题;对策
近年来，随着我国经济的发展和产业结构的不断完善，房地产日益成为经济领域的焦点。作为商品，由于经济发展，人民富足，消费水平的提高使人们对住房的需求扩大，要求提高。人们对房子的追求从建国初期的“能住”到现今的“适住”。作为投资项目，正是由于房地产行业需求旺盛，不同行业的企业“闻利而来”，都企图在房地产行业分一杯羹。需求带动供给的提高，供给又刺激需求的增长，中国的房地产业正是在这样的循环中被越炒越热，成为我国经济增长的引擎和国民经济的支柱型产业。与我国其他产业相比，房地产业异军突起为我国的经济增长带来新鲜血液。同时房地产业的联动效应还刺激了其他产业的发展，如建筑业，中介服务业等。特别是在2008年金融危机，在我国其他产业纷纷受到影响的时候，唯独房地产行业一枝独秀。房地产行业的发展推动了我国城市化进程，促进人民水平提高，扩大了国内的消费需求，因此房地产行业的发展对我国经济是具有重要意义的。但是随着房产泡沫问题、刚醒需求不足等问题的出现，我们又不得不正视在我国房地产业繁荣的背后存在的问题。只有将这些问题解决，我国的房地产市场才能真正的健康，繁荣的发展。
1 我国房地产的发展现状
1.1房地产投资过热。需求带动供给的增长，近些年，我国房地产业的投资情况一直呈增长趋势，从2000年以后，中国的房地产投资出现高度增长的趋势。就2013年与2012年相比来看，全国房地产开发投资增长速度提高了6.6%，2013年1月到9月份，全国房地产开发投资达61120亿元，同比实际增长19.7%。其中住宅投资41979亿元，增长19.5%，占房地产开发总投资比重的68.7%。
以2013年1月份为折点，2013年1月份到2月份投资增速比2012年1月份到12月份投资增速高了6.6%，2013年1月份到9月份的投资增速在22.8%这一基础上，虽上下波动，但波动趋势小，呈现稳定的局面。
施工面积方面，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长15.0%，其中，住宅施工面积443102万平方米，增长12.5%。房屋新开工面积144900万平方米，增长7.3%，增速提高3.3个百分点;其中，住宅新开工面积106055万平方米，增长6.4%。总体来看我国我房地产投资占GDP比重仍高出国际要求水平，我国房地产投资呈现过热的情况。
1.2房价增长速度过快。近些年来，房价高已不再是新鲜事，中国的房价随着人们需求的增高，以及投资开发强度的提高，被俞炒俞高。由于发地产开发存在暴利，房地产业的投资热度不断上涨，接踵而至的便是房价的虚高。房价高刺激商家利润增长，商家有利可图，便增大对房地产业的投入。房价与投资热便形成恶性循环。以一、二线城市为例，2013年北京、上海、南京市平均房价分别为36，299元/㎡，26，818元/㎡，17，034元/㎡，同比去年增长分别为27.41%，12.73%和20%，虽然2013年初，国家政策明确规定要限制房价，但是我国主要一、二线城市房价仍呈现增长的趋势。
2 我国房地产发展中存在的问题
2.1房地产市场运行机制不完善。我国仍处在社会主义初级阶段，虽然近些年，我国的经济呈飞速增长之势，产业结构逐渐完善，但是我国的市场机制仍存在弊端，经济市场化程度不够。房地产虽然已发展成为国民经济的支柱型产业，但房地产市场的机制仍不够完善。房地产市场机制不完善主要体现在市场交易、资源配置等问题上。房地产市场的发展带动了中介服务的发展，但在我国的房产中介服务中存在着大量的虚假广告与欺诈行为，。在进行市场交易时，一些不法商家囤积居奇，哄抬房价，自卖自买导致市场交易环境紊乱;在资源配置上，我国房地产市场投资开发结构不合理，盲目开发国土资源，只注重开发数量而忽略了开发质量，导致大量国土资源的浪费。信息交流不对称，资源配置不合理，导致房地产市场厂商谋取暴利，消费者为高房价买单，我国贫富差距的矛盾在房地产市场需求上也逐步显现，生活在高收入水平的消费者可以拥有两套，三套甚至更多的住房，但是许多低收入者住房难却成为生活最大的困难，这也由此产生了“蜗居”“蚁群”等群体。因此，资源配置不合理，贫富差距大，导致了我国房地产市场结构矛盾。另外，我国不断加强对房地产宏观调控的力度，以行政手段限制需求与供给，以政府强制力控制房价的持续增长，这都体现了我国市场机制不健全，需要政府宏观调控来维持。
2.2房地产市场刚性需求不足。什么是刚性需求?是人们想购买房子的心情与愿望，还是人们手握人民币对房子有切切实实的购买力?如果是后者，我们还能说中国房地产的刚性需求会持续“刚”下去?现今的中国经济面临通货膨胀与人民币升值的双重压力，在这样的情况下，人们担心大量热钱涌入从而纷纷购置房源，以备今后房价猛涨之虚。但实际上，热钱涌入只是短期的，无法形成长期的消费需求。另外，虽然我国人均GDP在持续增长，但其增长的幅度远不如房价的增长幅度，许多低收入者不能留在大城市，都是因为买不起房子，而在我国低收入者或者中等收入又占据相当大的比例。没有钱，刚性需求怎么刚的起来?在房地产市场的供给方面，房地产企业面临国有企业垄断以及自身实力不足的双重压力。国有企业和垄断企业得到国家政策的大力支持，但却只能依靠提高价格的方式来增加利润，一些民营企业，却因为只注重眼前利益而忽视了长远利益，对核心竞争力以及产品质量的重视程度不足，导致我国民营企业很难跻身国家领先企业行列。中国房地产的发展，不是以强大的实业为基础，实业力量不足难以支撑刚醒需求。总之，我国房地产市场的刚性需求已经越来越疲软，房地产市场呈现虚繁荣的景象。
2.3房地产市场供需矛盾突出。房地产市场的生产要素——土地，是一种很特殊的生产要素，它具有稀缺性和不可再生性，人多地少是我国的一个基本国情，中国人口密度为每平方公里132人。土地资源稀缺，但是资源配置却不完善，许多商家为了一时利益而过度开发土地资源，导致资源的浪费。我们说土地资源配置不完善，不如说土地资源配置稀缺，土地资源具有空间性和无法转移性，我们不能像“南水北调”一样，把人口密度小，土地资源富裕的地方的土地转移的土地资源需求紧张的地方。正是由于土地资源的这一特性，导致了房地产市场的供给与人口数量不断增长的矛盾越来越激烈。房地产市场的供给与需求的矛盾还体现在区域之间的矛盾上，这与我国区域经济发展不平衡的基本国情是基本匹配的，我国房价长得最快的城市，亦是我国经济发展最好的城市，诸如北京，上海等一线城市，由于经济发展快，外来人口增多，导致住房需求提高。人们为了更好的生活水平和工资水平而不断向一线城市涌入，但城市的土地资源是固定的，不会随着人多而生长出来，因此东部发达城市的房地产供求矛盾要远远比西部地区的要突出。依据全国房地产市场数据中心的数据，我国深圳，广州的供求变化率差值已分别达到-24.30% 和-30.39%，但佳木斯，遵义等西部城市的供求变化率差值却分别为+0.46%和+4.20%(数值为正“+”表明：城市供给价格增速超过需求增速;数值为负“-”表明：需求关注热点增速已超越供给增速。)
3 相关政策建议
3.1 加强宏观调控的力度。房地产作为我国国民经济的重要组成部分，其市场机制仍不健全，需要政府的宏观调控手段来规范其运行。
(1)完善相关法律法规的建设，如在房地产市场的交易过程中，对于一些中介机构的虚假广告以及欺诈问题，要采取严厉的措施打击，规范市场行为。在土地资源开发上，要严格投资开发审批程度，防止国家土地资源的过度开发。
(2)在通过限价限购来控制房地产市场的需求的同时，采用限卖来控制房地产市场的供给，防止不法商人通过自买自卖来炒作房价，造成房价的虚高，对于房地产市场实行从紧的供地政策，限制土地资源的供给。
(3)有针对性的进行宏观调控，不同的市场运行特点不同，出现的问题也不用。如在东部发达地区出现的问题是对于房子需求旺盛而供给不足，而在西部地区则出现了供给大于需求的现象，针对这样的差异化问题，政府的调控必须具体问题具体分析，才能有的放矢，对症下药。
(4)国家干部，地方领导的思想教育问题。我国房地产市场混乱的一个重要原因便是官商勾结，谋取暴利。因为房地产成为带动地方经济发展的强心剂，很多地方领导为了政绩，为了经济的虚假繁荣，便放松了对房地产市场的监管力度。因此必须帮助地方领导树立正确的政绩观。
(5)完善住房保障制度。由于贫富差距和房价虚高问题，我国许多低收入者住房出现问题，解决低收入者的住房问题是国家完善社会福利保障制度，促进社会和谐稳定的重要举措。因此必须对低收入者和存在住房问题的群体实行政策上的帮助，如建立健全社会保障制度，加强经济适用房的建设，以及以税收为杠杆，给予低收入这税收的优惠政策等。
3.2刺激刚性需求。要刺激刚性需求，必须从两方面着手：
(1)大力发展经济，完善劳动分配制度，提高人均收入水平。人们只有收入水平提高了，才能带动消费水平的提高，才能真正的形成刚性需求。
(2)发展实业实力，鼓励企业树立长期发展战略，发展核心竞争力，在注重土地开发，项目投资数量的同时也要兼顾质量。
3.3完善市场运行机制，提高信息的公开度与透明度，做到信息对称，推动市场的良性竞争。我国虽不断利用宏观调控的措施来规范房地产市场的运行，但是市场要真正健康的发展，离不开自身机制的健全。国家在使用宏观调控手段的同时，必须尊重经济的运行规律，利用市场无形的手来解决问题。
3.4树立创新意识，不断探寻新方法措施，积极引进和吸收外国解决房地产问题的先进经验，并将其与我国的具体国情相结合。
【参考文献】
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[4]李铁.中国房地产问题.
中国房地产市场分析篇三
房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。今年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。今年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。
2012-2016年中国商品房销售面积当月值及同比增速
2012-2016年中国商品房销售面积累计值及同比增速
分城市来看，差异十分明显。一线城市在今年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。
2013-2016年中国30个城市月度商品房成交面积同比增长情况
2011-2016年中国一线城市商品房成交面积情况
2011-2016年中国二线城市商品房成交面积情况
2011-2016年中国三线城市商品房成交面积情况
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