商业地产消费者调查

　　市场调查，是开展商业地产工作的起点和重点，如果市场调查工作做得稳妥扎实，后面一系列工作自然水到渠成，下面学习啦小编给大家分享商业地产消费者调查，欢迎参阅。

　　商业地产消费者调查

　　1、商业地产消费者调研

　　①消费者对某类商业地产消费者的总需求及饱和点、商业地产市场需求发展趋势。

　　②调研商业地产现实与潜在消费者的数量和结构：地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰。

　　③消费者的经济来源和平均经济收入水平。

　　④消费者实际支付能力。

　　⑤消费者对“产品”质量、价格、服务等方面的要求和意见。

　　2、商业地产消费动机调研

　　主要是指：消费者的购买意向、购买行为、购买力水平、购买倾向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的基础。

　　3、商业地产消费行为调研

　　①消费者购买商业地产商品的数量及种类。

　　②消费者对项目设计、价格、质量以及位置的要求。

　　③消费者对本企业商业地产商品的信赖程度和印象。

　　④商业地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况

　　商业地产市场调查

　　一、市场调查分析

　　影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商业物业所处区域(或商业圈)的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。同时，市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些。

　　通过对项目环境的综合考察和市场调查分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本地区商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析;

　　通过对本地区商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3-5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。

　　二、市场调查分类

　　1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查

　　2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

　　3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查

　　4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考

　　市场调查主要分为五个方面

　　1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。

　　2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。

　　3、功能服务性设施调研：对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。

　　4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。为我们的招商建立基础数据。

　　5、商品调研：对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们的招商建立基础数据。

　　三：市场调查准备工作

　　无论做哪类市场调查，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有：

　　1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;

　　2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;

　　3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5w1h1m);

　　4、资料预热--有关调查城市区位、商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;

　　5、配齐工具--准备好调查表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像器材等;

　　6、调查线路--前往调查区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;

　　7、时间安排—市场调查时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚)，调查时间长短的估算，调查项目、地段的时序安排等。

　　四、市调内容和考察次序

　　商业地产发展(定位)策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查(分商业业态、业种、物业类别)，再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目)，前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。

　　市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解;二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈(区位比面要大些)，线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

　　商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。 房地产俱商业业态集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。

　　购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。 调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：

　　①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌;

　　②商业竞争趋势(同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段); 房地产论坛,

　　③客流量、购物消费者特征(年龄、性别、职业、来源、目的)、消费欲望与消费水平(瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间);

　　④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性;

　　⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性;

　　⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度;

　　⑦商圈商用物业供求与租售概况(单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等)