山西太原房地产市场调查报告
山西太原房地产市场调查报告
房地产在中国现在非常火爆,人们茶余饭后谈论最多的就是房子。哪里由出现地方王了,哪里的房子飙到2万了。中国的房地产利润还是有上涨空间。为此学习啦小编为大家整理了山西太原房地产市场调查报告，供大家参考。
山西太原房地产市场调查报告篇一
1、我省房地产投资势头趋缓
根据全省房地产市场分析暨中低价位住宅建设工作汇报会上了解到,在国家加大对房地产业宏观调控的背景下,目前全省房地产开发投资明显趋缓,增幅比去年同期回落19个百分点。
全省房地产开发投资增幅逐月回落。2013年全省房地产开发投资3至12月份逐月增幅分别为8.4%、85.8%、63.1%、53.8%、5.8%、49.9%、48.%、48.3%、49.7%、41.3%,增幅趋缓。
1~7月份,太原市房地产投资共计2547万元,同比增长49.52%,增幅比全国平均水平高出2.9个百分点,房地产投资占太原市固定资产投资的比重为14.8%。增幅比去年同期回落了十几个百分点。同时,住宅新开工面积为29.3万平方米,同比下降了近1个百分点,完成开发土地面积为49.38万平方米,同比下降了8.9个百分点。据省建设厅相关专家分析,今年3月份以来,针对房地产行业等行业存在的局部过热的情况,国家出台了一系列措施进行降温,并对房地产开发项目(经济适用房除外)资本金提高了15个百分点,使房地产开发企业贷款受到了限制,由此淘汰了行业内一批资质较低、开发实力弱的企业,同时,也使全省的房地产开发投资等指标出现了合理的回落,这一现象表明,宏观经济调控在房地产业的作用已经显现。
为了完成投资开发项目,在银根紧缩的情况下,开发商纷纷自找门路,寻找资金来源。据了解,目前开发商的项目资金中,自筹资金占到了近四成,贷款比例下降到了14%,比全国21.9%的平均水平低了近8个百分点。
由于整体的供应量趋少,而市场需求旺盛,全省商品房一级市场销售良好,销售面积为平方米,同比增长了8成左右;与此相呼应,商品房一级市场销售价格呈现明显的上涨趋势。到6月底,全省商品房销售价格为1797元/平方米,同比增长了27%,比同期全国高16个百分点,增幅位居全国第3位。价格上涨主要原因是由于办公楼和商业用房销售价格较高带动所至,住宅价格涨幅在合理区间,与社会消费品价格涨幅趋势基本相同。
2、经济适用住房建设规模明显下降。
全年房地产开发计划总投资减少11.3个百分点。2014年一季度新开工房屋建筑面积减少18.6个百分点,其中新开工经济适用住房面积为6.5万平方米,同比减少69.9个百分点;房地产投资中经济适用住房.61亿元,同比减少38.1个百分点,经济适用住房空置面积为4.87万平方米,同比减少4.7个百分点。2013年全省购置土地面积为373.97万平方米,完成开发土地面积156.82万平方米,完成开发面积仅占41.9%。购置土地面积比2012年净增56.4万平方米,同比增长17.8%,而完成开发土地面积比2012年减少37.73万平方米,同比减少19.4%。
3、完成开发土地面积出现负增长。
2014年一季度全省购置土地面积为45.51平方米,同比增长16.7%,完成开发土地面积15.82平方米,同比减少35.4%。
4、融资成为山西地产业当务之急
去年6月,央行下发了121号文件,并出台了新的土地政策,以加强对商业银行房贷的监管力度。文件规定,贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。并对贷款企业的开发资质、管理水平有了更高的要求,规定自有资金必须达到3%和封顶才能按揭的要求。今年4月,央行提高了银行存款准备金率.5个百分点,减少了金融机构可贷资金,同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从2%提高到35%以上,以防房地产企业大量贷款有可能引发金融风险。这些政策让许多企业感到资金紧张。对一些开发资金少、过分依赖银行贷款的企业来说更是雪上加霜。今年“五一”前,央行又下发通知,在“五一”之后,进一步严格控制房贷项目。
据估算8%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷,房地产市场的各个环节都有与银行有直接关系。限制房贷政策的出台,使房地产开发企业普遍感到资金压力加大,希望能通过多种渠道获取房地产投资资金。
1~7月份,太原市房地产开发资金到位共433227万元,同比增长74.4%,国内贷款占全部资金的比重下降6.1个百分点。当前,企业找地皮、寻资金成了工作的重心,这决定着其有无资格参加后续竞争,同时使资金实力和筹资能力弱小的小企业遭遇“灭顶之灾”。
山西太原房地产市场调查报告篇二
1、城市房屋拆迁行为规范,成本增加,1日城改造步伐减缓。《城市房屋拆迁管理条例》和《山西省城市房屋拆迁条例》中均规定拆迁补偿安置资金必须专款专用,全部用于拆迁补偿安置,不得挪做他用,并要求县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对拆迁补偿安置资金的使用加强监管。这种制度的建立规范了拆迁行为,由此增加了房地产开发企业的资金一次性投入量,致使开发商不愿开发涉及拆迁的建设项目旧城改造步伐减缓。
2、国家对土地政策进行调整。国务院发出《关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知》,强调实行最严格的耕地保护制度,确定了“五个不准”。我省去年宣布暂停经济适用住房供地,致使开发商很难取得增量土地进行开发建设。
3、国家控制投资过快增长效应。温家宝在今年4月9日召开的国务院常务会议上指出“要进一步采取有力措施,有效遏制投资过快增长势头,保持经济平稳较快发展,防止经济大起大落。”房地产开发投资也受此影响,投资额递减。
4、金融调控和信贷管理加强。央行121号文件调整了住房信贷政策,规定房地产开发贷款的对象应为具备房地产开发资质,信用等级较高,没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目。对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。提高了企业贷款门槛。2013年元月1日实施的《山西省城市房地产交易管理条例》规定领取商品房预售许可证,必须完成建筑物主体工程三分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期后方可。
5、清理农民工工资和工程拖欠款。房地产开发商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原来那种仅靠银行贷一点,施工单位垫一点,自己筹一点,便可进行的房地产开发的这种方式已经行不通了。这样减少了开发商资金来源渠道,降低了开发商的开发投资能力。
另外,我省经济不发达,底子薄,房地产业市场不够活跃,人们的住房消费观念相对落后等因素,也是造成房地产开发投资增幅减缓的重要原因。
五、政府拟采取的政策措施
中国房地产市场的发展其实还是有政府来主导的,在山西尤其如此,因此对政府已经和将要出台的政策要多加重视,根据山西政府的有关文件,可知今后全省房地产业工作的总体思路是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻十六大及十六届三中全会精神,紧紧围绕全面建设小康社会这一主题,认真落实国务院《通知》和省政府《决定》、《通知》精神,调整产业结构,扩大住房消费,强化政策引导,创新发展环境,整顿市场秩序,规范市场行为,培育合格主体,建设精品小区,推动房地产业持续健康发展。
1、以结构调整为主线,创新房地产业发展环境
总量增长,需求转型,生产方式变革和政策完善,标志着房地产业已经进入持续健康发展的快车道,24年要按照省委和省政,府调整经济结构的总体部署,坚持在发展中推进结构调整,在结构调整中保持持续健康发展。
2、以贯彻2012年22号和2013年重2号文件为重点,建立健全住房供应体系
认真贯彻2012号和12号文件精神;针对目前存在的“三失控”现象,切实加强经济适用住房的建设、销售等诸多环节的管理。要根据市场需求情况,加快中低价位、中小户型住宅建设,建立和完善城镇廉租住房制度。
3、以整顿和规范市场秩序为手段,营造良好房地产市场环境
一是要建立以销售价格、建设标准、小区环境为主要内容的经济适用住房建设项目法人招标投标制度,择优选择房地产开发企业。,二是要坚决贯彻《山西省城市房地产交易管,理条例》,进一步加强商品房销(预)售市场监管。三是要本着优化环境,搞活流通的原则,整顿中介服务机构资质,规范中介服务。四是对房地产开发企业资质实行动态管理,坚决打击开发经营中出现的违法违规开发、合同欺诈、面积缺斤短两、虚,假广告等行为。五是认真贯彻落实《国务院办公厅关于解决建设领域拖欠工程款问题的通知》(国办发[23]94号)精神,对房地产开发企业拖欠工程款的问题进行彻底清理。六是坚持以德治业,建设诚信行业。
4、以贯彻落实《山西省城市房屋拆迁条例》为契机,进一步规范城市房屋拆迁行为
城市房屋拆迁工作以《条例》实施为契机厂以规范城市房屋拆迁行为,维护各方主体权益为目标,认真贯彻《条例》的各项制度,做到办事权限合法,办事程序合法,依法做好拆迁工作,完善补偿安置政策,坚决杜绝野蛮拆迁和恶意拆迁,切实推进城市房屋拆迁工作跃上一个新的台阶。
5、以培育新型产业为目标,加快物业管理业的规范发展
要把物业管理作为新型产业加以培育,以“扩面提质”为中心,全面提高物业管理质量和水平。一是以增量物业管理带动存量物业管理,促进存量物业与增量物业共同发展,提高物业管理覆盖率。二是积极推进房地产开发、销售’和物业管理分业经营,从体制上解决建管不分的弊端。三是大力推行物业管理项目招投标,引入公平竞争、优胜劣汰的机制,提高物业管理服务整体水平。四是以创示范项目为手段,提升服务品质。五是加强住宅共用部位和公共设施设备维修基金的管理监督指导,确保维修基金的合理利用,维护业主的合法权益。
在以上采取的政策同时,政府会进一步加强宏观调空;加快预警预报体系建设,加强房地产市场监测;进一步调动居民住房消费积极性,促进经济的发展;加快研究防范投机性购房的政策措施,使房地产市场健康发展。
山西太原房地产市场调查报告篇三
本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上,进一步分析了山西太原市房地产市场在2013年和2014上半年的运行情况,并对存在的问题和原因进行了深层探究,初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策,认为太原市房地产市场在2014年下半年和2015年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素,房价总体稳中有升,但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧,品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。
一、中国房地产市场的总体态势
2012年“快速增长,供求两旺,形势大好,问题不少。”
2013年“调控,规范,搞活;问题与发展同时存在。”
2014年“政策年,稳中有升。”
2015年“重新洗牌,品牌竞争、资本竞争。”
注:以上均有具体分析资料。
二、山西省房地产市场运行情况分析
(一)2013年山西房地产市场基本情况
2013年山西房地产市场的总体运行情况:房地产开发投资高速增长;一级商品房市场需求增幅大于供给增幅;商品房价格继续增长;新建商品房购买对象以个人为主;商品住宅空置面积逐步消化;土地开发投资强劲扩张。
(二)2014上半年山西房地产市场分析
1、供给分析
目前,太原市房地产开发企业共有395家,房地产中介企业有141家。今年上半年,全市房地产开发投资完成16.5亿元,同比增长46.9%,占全市固定资产投资总额的14%。新建商品房房屋竣工面积12.7万平方米,同比增长49%。其中,住宅1.7万平方米,同比增长114%;商业营业用房2万平方米,同比增长66.7%。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。
然而,在供应结构中却有局部失衡现象,表现为:一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高,而中低价位,普通商品房与经济适用房比例偏小,但市场需求总量却较高;二是大户型、大面积住房面积供应总量较大,而中、小户型和中、小面积住房供应不足,但需求量很大。据市场调查显示,目前根据太原市一般购房者的经济实力,可购买的住宅面积为7平方米,而市场主力房型为1至12平方米。
2、销售分析
上半年,全市新建商品房屋销售面积为72.1万平方米,同比增长57.5%,商品房销售总额为35.11亿元。其中,销售住宅52.26万平方米,同比增长67.79%,占总面积的72.51%;办公楼销售4.32万平方米;商业营业用房销售15.5万平方米。
从购房者组成来看,外地居民购买商品房占18%、本地农村人口购房占17%、本地居民占65%。
同时,由于高层、大户型房屋供应量过大,土地价格较高导致房价居高不下等原因,形成了一定数量的商品房空置。目前,全市商品房空置面积15.47万平方米,空置一年以上(含一年)面积为7.46万平方米,其中住宅空置3.61万平方米,办公楼空置37平方米,商业营业用房空置3.33万平方米,其它用房空置15平方米。
3、房价分析
今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三,根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道,上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率,商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底,我省商品房平均销售价格为1797元/平方米,同比增长27.6%,比同期全国高16个百分点,增幅位居全国第3位,绝对额位居全国第2位,居中西部地区第9位。从11个市看,商品房售价最高的是太原市,为3244元/平方米,低于每平方米1元的是阳泉市与忻州市,分别为966元/平方米与924元/平方米。
上半年,太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元,同比增长8.62%,其中住宅均价每平方米2948元,同比增长4.6%,每套商品住宅销售均价为4万元。相对于城镇居民收入而言,上半年太原市人均可支配收入为462元,同比增长13.3%,新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅,且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为,房价增长速度超过gdp增长速度的两倍以上,就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线,房地产市场发展空间很大,供销均呈现增长态势。
然而,调查中发现,太原市8%的购房者承受价位为每平方米18元以下,而商品住房供应中每平方米25元以上的占85%以上。造成房价上涨的原因主要有:一是土地价格过高,在太原市商品住房成本构成中,土地价格占21.4%;二是拆迁成本高;三是城市居住人口的增加,住房制度改革深化,扩大了市场需求量;四是钢材、水泥等原材料的上涨,直接导致住房价格的上涨;五是经济适用房在住房供应中所占的比例小,平抑商品房价格作用相对薄弱。
4、存量分析
上半年,太原市存量房交易价格为每平方米213元,同比增长27.7%。其中住宅交易均价为每平方米1738元,同比增长22.27%,每套存量住宅交易均价为21万元。尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房,但存量住房仍呈供不应求之势,市场潜力很大。从交易情况来看,上半年存量房交易总额为3.9亿元,其中住宅746万元;存量房交易量为454套,交易面积19万平方米,同比降低7.64%;住宅交易348套,交易面积4.69万平方米,同比降低243.18%,其中房改房、经济适用房交易186套,同比降低157.88%。存量房交易量下降,这是由于政策衔接等问题,形成个人小土地使用证的发放水平无法满足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾,严重影响了交易量。
5、拆迁分析
上半年,全市城区共批准拆迁项目17个,核准拆迁面积4.5万平方米,同比下降82.7%,拆迁居民1399户,拆迁总量大幅下降。造成拆迁总量下降的宏观因素是:央行房贷政策收紧和清理拖欠农民工工资政策出台后,开发商融资渠道有限、资金不足,加之旧城改造优惠政策落实不到位,影响了房地产开发企业对旧城区改造的积极性,旧城改造项目启动乏力。微观因素是:太原市近两年来拆迁难度逐步增大,一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房和经济适用房供应量不足,致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到合适的住房,影响了群众配合拆迁的积极性,另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提出不合理的补偿要求,漫天要价,个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为,激化了矛盾。
6、消费者分析
在太原市7月份举办的“住在龙城”房展会上,主办单位进行了一次房地产消费结构问卷调查,问卷的调查项目分1大类46个小项,涉及到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情况、购房首选、购房需求时间、欲购房区域、承受价位及户型要求等方方面面。经过主办单位整理、汇总、统计,本次调查共回收有效调查问卷5164份,被调查者详细地对调查表中各项内容进行了认真填写。
根据调查结果分析,目前太原市8%的购房者年龄在4岁以下;高达75%的购房者家庭年收入在3万元以下;在一年内有购房愿望的家庭占总数的65%;79%的家庭能够承受的商品房价位在每平方米18元以下;求购户型为二室一厅的购房者占被调查总人数的41%,短期内购房意愿强烈。
此次调查问卷发放数量大,调查内容丰富,涵盖了购房者购房需求的方方面面,具有相当的代表性,反映的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合,为太原市房地产业的发展指出了方向,对房地产开发企业具有一定的参考价值。
从调查结果来看目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题,主要体现在两个方面,一是房价过高,二是面积过大。太原市房地局的统计数字表明,上半年太原市的住宅平均价格已达到29多元,远高于调查显示的18元以下的水平,导致工薪阶层望房兴叹;开发商为吸引高收入阶层买房,争相盖大房子,相应提高了购房总价,适合工薪阶层购买的面积在8平方米左右的中小户型非常少,更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况比较吻合。
因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度,确定合理的房价,把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群,这对房地产开发企业的长远发展是很有利的。
7、竞争态势分析
太原房地产市场面临变局,最近几年,外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场,目前比较知名的外地开发商就有好几家,比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建;太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建;正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北;另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。有业内人士称,晋中只是他们进入太原房地产市场的跳板,一旦机会成熟,他们随时会进入太原市。北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全表示,他想拿到一块5~1亩的土地在太原开发房地产。预计,一两年之内,外地开发商将一窝蜂涌进太原,本地开发商面临生死考验。
近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈,北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价,国内房地产市场已经开始向二级市场转移,而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。
吸引外来房地产开发企业的另一大因素是:山西有一大批潜在的高档商品房消费群体,这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。山西拥有一大批有钱人,可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的,背着整麻袋钱买房。与此同时,太原有些楼盘销售情况不好,还有许多空置房,这是为什么?许多专家认为原因还在开发商身上,产品太单一,商品房的个性没有充分体现出来。购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距,供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘,完全可以吸引全省有钱人来太原置业,好房子不愁卖不出去。
正因为以上两大原因,吸引了越来越多的外地房地产开发企业进入山西太原,山西的房地产企业面临洗牌,太原市现有房地产开发企业3余家,但真正成规模的几乎没有。在经过年检的公司中,只有不到1/3的公司有项目运转,1/3正在四处寻找项目,还有1/3处于休眠状态;房地产企业年平均开发量不到1万元,山西房地产开发企业平均注册资本金不到8万元,这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏,那么少的资本金只能在太原买三四亩地,更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛,对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入,可以有效地提高山西房地产行业的资金水平,提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发,还可以带来新的开发理念和开发模式,这对太原房地产行业将是一个很大的提升。
目前山西的政府也认为,外来开发商的介入将有助于提高太原房地产开发商的竞争力,淘汰一批开发企业,对抑制房价上涨,制止开发商违规开发、欺诈销售,提升产品档次都有很大的促进作用。但由于太原房地产市场有其特殊的一面,外来开发商能否服水土还是一个未知数,目前市场上最担心的问题还是外来开发商的大量介入会导致太原土地价格大幅攀升,房价上涨,让本来就买不起房的工薪阶层更加买不起房。
外地房地产公司渗入太原房地产市场,最担心的还是本地中小开发公司。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商,知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球;其次,中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力,可以进行城市大规模成片开发,本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势,或者根本得不到土地,最后被迫退出市场;再次,由于本地开发商的开发理念滞后,宣传包装不到位,产品单一,建筑呆板,开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡,可能会增加现房存量,开发风险加大。