房地产市场调查

房地产市场调查

　　市场调查的目的是为企业提供真实的市场背景资料，为决策提供参考依据。为此学习啦小编为大家整理了房地产市场调查，欢迎参阅。

　　房地产市场调查篇一

　　房地产市场调查是房地产市场营销活动中的基础工作，是对企业所面临的特定营销环境有关资料及研究结果作系统的设计、收集、分析和报告的活动;也即利用某种调查方式和方法，系统地收集有关市场、商品、顾客行为、销售等方面的数据与资料并加以整理。它把消费者、公众和营销者通过信息联系了起来，这些信息的职能包括：识别、定义市场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。

　　市场调查的目的是为企业提供真实的市场背景资料，为决策提供参考依据。调查的服务对象可以是企业、公司、团体以及任何一切企事业单位的管理决策层或个人。市场调查的目的可能是为了制定长远性的战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。研究可以是学术性的，也可以是实用性的。

　　1、房地产市场调查是企业进行经营决策的必要前提

　　房地产企业要进行经营决策，首先要详细了解企业内部和外部环境情况，这是经营决策所必需的。而要掌握这些情况，就必须进行市场调查。

　　2、房地产市场调查是进行市场预测的必要条件

　　房地产开发周期较长，对于任何项目未来的需求情况都具有不确定性，因此必须进行市场调查。

　　3、房地产市场调查是改善企业经营管理，提高经营决策水平的必要途径

　　因为通过市场调查不仅可以了解到消费者对本企业商品房的意见、建议，而且还可以了解其他企业商品房的开发情况、销售情况及其经营策略，从而有利于学习先进经验，改善本企业的工作，提高经营管理水平。

　　4、房地产市场调查也是企业进行竞争的必要手段

　　企业要具有较强的市场竞争力，就必须了解市场形势，“知己知彼”才能“百战百胜”。而市场调查则是了解竞争行情、反馈市场信息的必要手段，同时也是提高企业竞争力的必要途径。

　　房地产市场调查需要具体问题具体分析。一个调查项目可以只花几千元，也可以花费几十万、几百万元;可以在一天之内完成;也可长达数月;可以只提供小范围的数据，也可以给出覆盖大范围的大量信息。房地产项目调查对时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息可随时间的变化而变化。

　　调查研究收集数据可以采用实地调查、座谈会、面访、电话访谈或直接邮寄调查等方法。房地产市场调查开展的程度是有弹性的，所收集数据的多少和复杂程度是可以选择的，这取决于所需求的信息和所拥有的经费。简单的调查可能设计时只需几页记录纸和一个计算器。复杂的大规模的调查要采用计算机、数据分析程序和信息处理系统，用于处理、计算并生成大量精确的信息。

　　房地产市场调查篇二

　　地产市场调查内容广泛，本节主要阐述房地产市场调查的一般内容和不同营销阶段的具体调查要点。在市场调查的操作过程中需要了解多方面的信息，包括宏观方面的信息，如社会政治、经济和文化信息，微观方面的信息如房地产项目的基本信息、资料，消费者对产品的偏好等，这些对房地产项目的定位、销售都有明显的影响，往往需要花费时间和精力去了解、调查的。

　　宏观方面的市场环境调查，主要包括经济环境、政策环境、人口环境、法律环境等。

　　首先看经济环境，一个国家经济发展水平以及项目所在城市、地区的经济发展规模、速度、结构以及产业结构，居民的收入水平、对外开放的程度等，都会对房地产的需求结构产生影响。

　　国民生产总值、工农业生产总值、国民收入、城乡人均收入水平等;宏观经济运行决定房地产的有效需求与供给成本，房地产行业的发展与国家经济发展息息相关。

　　房地产市场有效需求受到消费者(包括单位集团和个人)实际购买力的限制，所以，房屋销售情况的好坏取决于消费者的购买能力。当消费者的购买能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少;相反，消费者的购买能力由弱变强时，房地产市场有效需求就会增加。而消费者的购买力同样取决于宏观经济的运行情况，当宏观经济处于扩张阶段时，国民收入增加，人均收入会相应增加，消费者购买能力就会随之增强;反之亦然。因此，房地产市场的有效需求水平是随着宏观经济运行状况的变化而变化的。

　　土地开发和建设成本是构成房地产供给成本的两大因素，而它们都要受到宏观经济运行状况的制约。土地开发成本(不包括受让土地使用权的成本)受两方面因素的影响：一是市政基础设施建设成本，如大的市政管线、城市交通和道路的建设成本，这些都与材料和人工费用有关;二是拆迁成本，包括拆迁补偿费用和拆迁房的建设成本，其中拆迁房的建设成本也与材料和人工费用有关。房屋建设成本更是直接决定于建筑材料、装饰材料、设备和人工费用的高低。而建筑材料的价格波动取决于宏观经济运行的变化，当经济由低谷进入扩张阶段时，建材价格会随之上涨，当经济由高峰进入收缩阶段时，建材价格会随总体物价水平的下跌而下跌。这样，供给成本会随宏观经济运行状况的变化而变化。

　　房地产业的发展不能超越国民经济的整体发展轨道，否则就会而临旺极而衰的境地。在这方面，日本就是典型的例子。战后日本地价一直呈上扬态势，但80年

　　代后超常发展，土地价格上涨远远超过国民生产总值的增长，资金投向的倾斜，产业结构的畸形，造成国民经济发展的不平衡。而泡沫经济破灭的结果，也使得日本房地产业极为受挫，至今未恢复元气。

　　房地产市场调查篇三

　　住房消费具有家庭性。住宅是以家庭为生活单位长期供人们使用的建筑物，是家庭必需的消费资料，是家庭生活的物质载体和家庭的物质外壳，与家庭生活密切相关。一般住宅消费的主体是家庭而非个人，因此，家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。住宅套型的变化和发展要适应家庭规模、结构的变化和发展，这是住房消费行为的一般规律。

　　受经济的、社会的、政策的、人口的、道德的以及心理的多种因素影响，现代社会的家庭结构在迅速发生裂变，家庭规模趋于小型化，我国家庭平均每户人数由1982年的4.54人下降到1990年的4.06人。1996年抽样调查的结果表明，户均

　　规模大约为3.2人，而且这种缩小的趋势还将持续下去。

　　家庭规模小型化导致总户数的增加，从而引起对住房总需求的增加。在人口总量不变的情况下，家庭规模小型化的必然结果是户数的增加，从6口之家变成3口之家，总户数将增加1倍。家庭户数的增加必然引起对住宅需求的增加，因此家庭规模小型化和户数的增加孕育着大量的市场机会。同时，家庭的小型化意味着家庭结构的简单化，多代同堂的大家庭减少，而单人户、两人户、三人户增加，总体趋势可以概括为：以核心家庭(夫妇与未婚子女组成的家庭)为主要形式，丁克家庭(夫妇自愿不育家庭)和单亲家庭(父母分居组成的家庭)的比重将有所上升，空巢家庭(老人不与后代一起住的家庭)日趋增多。因此，考虑家庭规模趋向小型化，人民生活水平不断提高的趋势，在住房规划时选择以二房二厅为主的套型，适当配臵一室一厅、二室一厅和三室一厅的住房，可取得良好的社会经济效益。

　　通过对本地区人口环境的调研，可以掌握本地区房屋特别是住宅需求的基本特征。人口总量决定了房地产的规模，人口的年龄结构和家庭结构在一定程度上预示了对住房需求的偏好。

　　从市场经营的观念来说，消费者的需求应是企业一切活动的中心和出发点。 市场营销的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。但是要了解消费者并不简单，消费者对自己的需要和欲望叙述的是一回事，实际行为可能又是另外一回事，他们往往会由于一些原因而在最后一刻改变主意。但是市场营销人员必须了解目标消费者的欲望、观念、喜好和购买行为，因为这些能为认识和确定新产品、产品特性、价格、渠道、信息等市场营销组合因素提供线索。

　　家庭收入是影响住房消费最重要的因素。没有一定的家庭收入和家庭积累支持，住房消费不过呈一句空话。但分析家庭收入对住房消费的影响，还应具体分析家庭收入结构的划分、评估以及居民的收入预期对住房消费的影响。

　　年龄结构是消赞者结构的一个重要方面，开发商通过对购房人年龄构成的调研，可以就各年龄段的需求差异、支付能力进行分析。

　　就购买力而言，可将年龄结构划分如下：25岁以下年龄段;25～35岁年龄段;35～45岁年龄段;45岁以上年龄段。

　　25岁以下年龄段。这部分人工作不久，经济基础较差，处于尚未结婚或结婚不久没有下一代的人群，这一阶段的居民可以说几乎没有住宅购买力。这些人属于刚成年，父母还要对他们的教育、安全等问题负责，因此他们对其父母的购买决策有很大影响。

　　25～35岁年龄段。这一年龄层的居民在经济能力上处于初步发展阶段，与35～45岁年龄段的居民相比，购买力稍弱，事业正在发展中，处于抚养、教育下一代的阶段。由于婚姻、生育等问题，家庭独立性强，购买的欲望也特别强，需要的是二居室或三居室的住房，附近需有较好的学校(教育下一代)，离市区不能太远(工作较忙，不能花太多的时间在路上)，客厅要大(较活跃的社会交往)。 35～45岁年龄段。这一年龄层的居民最具备经济实力，是具有最大购买力的阶层，他们在整个住房市场上所占的比重也最大。

　　45岁以上年龄段。45岁以上年龄段的居民，多半已具有住房，而且由于子女逐渐成年，独立谋生，原有的房子可能逐渐空下来，对房屋的需求大减，除少数以经营房地产为目的或出于投资保值的目的外，对房屋的兴趣较小。即使有兴趣也只是为了将现有的住房调小，一居或二居室就可以，也可以住在郊区，但必须有美好的自然环境和良好的医疗条件。

　　年龄结构对住房消费的影响，还表现在对住房消费方式——租赁与购买的选择上。比如，年长者要拥有自己的住房占的比例较大，相对而言，年轻人租住房屋占的比例较大。

　　年龄不同，对住房属性的要求可能也有所不同。对房屋本身的许多要素、属性方面，如外观、室内设计、房型、工程质量、水电设施、通风、采光、朝向等等，年轻人最重视的往往是室内设计，这与年轻人重享受的观念相符。

　　在取得被调查者同意之后，调查人员用一定装臵记录调查对象的某一行为。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机什么时候开、什么时候关、收什么台、收了多长时间等。这样，可以帮助营销管理人员选择在哪一家电视台，在什么时间播放广告效果最好。

　　调查人员采用观察法，主要是为了获得那些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观察法便可以较容易地了解到。但观察法只能观察事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此，调查人员通常将观察法与其他方法组合起来使用。