房地产市场定位分析模型

　　:房地产开发项目的市场定位决策是项目投资决策至关重要的一个环节,为此学习啦小编为大家整理了房地产市场定位分析模型，欢迎参阅。

　　房地产市场定位分析模型篇一

　　递阶层次是理顺人们思维的基本工具,它是将一个问题分解为相对独立的元素.构造递阶层次的过程实际上是对事物的剖析过程,递阶层次的最上层称为目标的焦点,仅包含一个元素,下面的层次可包含数个元素,相邻两层的对应元素是按某种规划进行重要性比较排定的,所有同一层中的元素应该有同等层差的量值,如果它们差别太大,则应分属不同层次.

　　构造递阶层次的途径依赖于所作决策的种类,如果要在特定方案中进行选择,则从最低层开始,先列出所有待定方案,上一层作为判断候选方案的准则,最高一层是目标,所有准则又都是按照它们对目标贡献的大小来判断其重要性.

　　影响项目的市场定位因素可概括为政治因素、经济因素、社会因素和企业自身因素等四个大的方面,由此构成的递阶层次。

　　某外商欲在中国西部中心城市投资开发房地产业,该市工业发达,基础设施一般,传统文化氛围较浓,旅游业发达,但整体经济实力较弱,人均工资水平较低,对能否进入该市的房地产业,外商需要进一步的评估分析,试用AHP法作一分析决策.

　　根据上述的层次分析法,以图1为基础建立判断矩阵和各层的总权重.(1)目标层权重

　　根据图1所示的递阶层次,对A1、A2、A3、A4用德尔斐法两两比较打分,得判断矩阵如下:

　　用和积法来求权重,步骤为:

　　对以上判断矩阵进行标准化处理,即将各列元素除以相应列和后得到标准化处理矩阵,再求其行和,行和的平均值即为目标层权重.

　　以上结果与表3进行对比,可以看出在此市进行房地产开发,经济因素的风险最大,企业因素次之,社会因素第三,政治因素最小,除经济因素属于一般风险外,其它因素所产生的风险均为小风险.

　　房地产市场定位分析模型篇二

　　房地产政策可分为两大类：市场性政策和社会性政策。

　　1、市场性政策：直接服务于市场。如土地的出让与转让等。按其作用又可分为四类：一是房地产市场进出管理政策;二是房地产市场交易政策;三是房地产市场竞争管理政策;四是房地产市场收益分配政策;

　　2、社会性政策：服务于社会，对市场起间接影响作用。如产权登记、房地产税费的制定。可分为三类：一是保护性政策，如保护耕地;二是政治性政策;三是边缘性政策，如关于军队的房地产政策等。

　　房地产政策对房地产市场的影响

　　房地产政策对房地产市场的影响主要表现在如下几个方面：

　　1、政策对价格、销售模式、形势的影响;

　　如2003年出台的国务院18号文和央行121号文件

　　2、政策对开发热点分布的影响;这类政策表明政府将着重开发哪个局部地区，投入何种优惠条件等;3、政策对开发产品形式的影响;4、政策对整个房地产形势的影响;5、政策对房地产行业变化的影响等。

　　3.2 进行房地产市场政策的影响分析可采用的方法和步骤......

　　收集政策信息时，特别要关注近期出现的、对房地产市场影响较大的政策、法律、法规;

　　要尽可能地把相关政策、法律、法规联系起来分析，比较其中的差异和前后变化，由此而判断政策的目标和意图;

　　把握政策影响的确切部位，以及对各主体的影响程度;

　　在分析后果时，特别是分析对供求关系的影响，在此基础上进行必要的预测;

　　进行政策评论，如评论其缺失之处，这样可以预测政策的未来趋势。

　　从房地产市场的景气指数、基本的销售情况来分析市场的景气程度，且可对市场状况和房产供给情况作出判断

　　房地产景气指数

　　󰂄房地产景气指数包括：土地开发面积分类指数、房地产开发投资分类指数、商品房面积分类指数、竣工面积分类指数、商品房销售价格指数、资金来源分类指数。从景气指数的走势也可判断区域房地产业的总体环境、背景;

　　󰂄对小一些的区域来说不一定能给出房地产景气指数，这时尽量找其它能反映房地产状况的指标来分析，如销售数据等。

　　从近年的销售变化能反映出该区域的房地产市场行情变化;

　　󰂄从这种变化中，再据其它方面的经验和信息，判断未来房地产的发展趋势;

　　󰂄从销售情况中，还能掌握当前房地产的购买主体;󰂄一般来说，销售情况是较易收集到的资料，统计年鉴中都有。是必用来分析的资料和信息。

　　从供应和销售、需求的对比中，判断未来的市场的发展变化

　　供应与销售、需求情况

　　󰂄投资的各种业态发展变化;

　　󰂄近年的供应量与销售量或需求的对比，看空置面积的变化;󰂄空置面积的构成情况;

　　󰂄开发商对未来销售的预期：预期越高，可󰂄住户的购买力：购买力高，购买新房的同能商品住宅的供给越多时就会出售旧房

　　󰂄市场中开发商的数量：

　　󰂄住户的生命周期：不同的生命周期，对住宅的需求不同，同时会带来旧房的供给󰂄开发过程中各个要素的价格：如土地成󰂄住户工作地点的变动：这种变动就会带来本，建筑材料的成本等

　　房地产市场定位分析模型篇三

　　基于客户项目咨询需求，对模型的分析关键点进行增加或减少;例如客户是高

　　端住宅，则需要重点关注所在商圈配套、高端客户的购买倾向等。󰂄基于房地产市场近期动态，对模型内容进行调整，例如国八条、区域市场的限

　　购政策等，需要在区域市场分析中重点体现。󰂄分析并考虑政府对区域市场产业规划的重要性是否影响房地产市场，例如增加

　　开发区面积，提高对某块地所在片区的产业扶持力度等。󰂄对于区域市场存在城镇化趋势的情况，需要重点分析外来人口、人员结构变化

　　对区域房地产市场的影响。󰂄结合客户能力与资源，对某些特点的房地产楼盘进行调研，分析相互之间的竞

　　争性与影响关系。

　　五、区域房地产市场分析模型案例

　　󰂄案例名称：西安润基投资集团咨询项目󰂄项目团队：谢德建程方立王红菊彭波

　　󰂄主要成果：企业发展战略、管控组织体系、流程再造、绩效管理体系、企业文化、战略实施辅导

　　首先，开展某城市区域经济发展分析及总结......

　　其次，分析并总结某城市的房地产发展趋势预测

　　第三，对影响住宅市场需求因素进行分析，得出预测结果

　　最后，细化预测结果，通过不同档次住宅供求与需求的比较，发现住宅房产的开发上要做供给结构的调整

　　针对不同家庭的调查，调查他们在住宅类型的不同需求及其对开发楼盘关注因素关注因素