二手房市场前景分析(2)
二手房市场前景分析
二手房市场前景分析篇四
1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式——特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络
特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特营活动许者统一的业务模式下从事经，并向特许者支付相应费用。
特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作;而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到2002年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多家。
2、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电子商务
Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长，到2003年可到780亿美元。在中国，1999年6月30日，Internet用户为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%!
Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入90年代后，随着政府经济支持的减少，Internet的商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet，可见在浩如烟海的Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。
3、完整、便捷、阳光操作的业务模式
手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产;
管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费;
办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持;
新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径;
不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估(投资可行性分析、融资顾问)，楼宇按揭评估以及房地产价格评估(包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价)等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务;
各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。
4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务
以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中;即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。
从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式“全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率;全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。
六、发展计划
市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。
二手房市场前景分析篇五
一、市场与利润
过去十年，随着南京房地产产业飞速发展，也带动了房地产经纪行业的迅速发展，房地产中介公司像雨后春笋，遍地开花，二手房成交量在整个房地产成交量中所占的比重也逐年上升。
根据南京市网上房地产数据统计显示 ，10年来，南京的二手房成交数量在整个房地产成交量中所占比重在逐年攀升(详见附表1)，2008年以前，二手房与一手房的成交套数比在1：2左右，而从2008年以后，二手房与一手房的成交套数比例在1：1左右，已经逐渐持平或超过。依据房地产产业的发展趋势，参照港台和欧美房地产市场的发展历程来看，未来，房地产市场二手房与一手房的成交套数比应该朝着3：1到 6：1方向发展。虽然需要经历一段发展历程，但这意味着，今后，南京二手房市场的容量会越来越大。
附表1：二手房与一手房成交比
单位：套
综上统计可得，从2009年到2013年后五年，南京二手房年平均成交70527套。若每套成交收佣按2万元计算(目前南京市场房屋每
套平均价售为100万元以上，收佣标准为成交价的2.4%)，南京二手房市场每年有14亿元以上的利润空间(不含租赁收佣利润)，随着城市化进程的不断推进，人口数量的不断增加，房地产市场的利润空间还将不断加大。
二、品牌与规模
过去十年，随着房地产产业的不断发展，国家对房地产行业的管理也在不断加强和完善。规范、专业、诚信的中介公司日趋占据市场鳌头。
经过十多年的发展，伴随着整体房地产行业的一轮又一轮的调控，房地产中介公司也在不断经历着洗牌。无论是房地产中介公司的门店规模，还是运营模式、员工素质，都在一波又一波的洗牌中不断扩大、完善和提高。一张桌子两部电话的夫妻店早已销声匿迹，彻底绝望于江湖。而品牌形象好、规模效应强的大型房地产中介公司，瓜分了越来越多市场份额。详见附表2：
附表2：近5年南京前五名经纪公司成交统计
综上统计分析，成立于2000年12月的我爱我家，2009年门店数量不到50家，经过6年的发展，到2014年门店数量达到120多家，年最高收佣达1.5亿多元，年平均收佣达9560多万元(不含房屋租赁收佣)，由此相信，随着未来二手房市场行业的不断活跃，规范经营的规模公司必将占据绝对的市场鳌头。
三、未来与发展
1、城镇化进程将给房地产中介公司带来更大市场空间 历史上，南京市经过多次区划调整，如2000年和2002年，分别实施了江宁撤县设区和江北浦口区、江浦县及大厂区、六合县四区县并二的两次重大区划调整，对加快城市化进程、拓展房地产发展空间、促进房地产发展起到了重要的、基础性的推动作用。
2013年，南京市又一轮区划调整，主城区四区并二，中心城区由6个减为4个，溧水、高淳撤县改区，为南京房地产市场提供了广阔空间。
本轮区划调整，是加快南京率先基本现代化和建设现代化国际性人文绿都的有利契机，更是南京房地产行业发展难得的历史机遇。
2、城市化进程将给二手房行业带来更大利润空间
在南京市大力推进城市化进程中，到2020年，南京将发展成为一座现代化国际性人文绿都。由此，未来5年内，南京市常驻人口还将要增长200多万。那么，按照200万人口中每三口之家买一套房子计算，预计未来五年要成交约70万套房子。再按照二手房、一手房成交1:1的成交比推算，则二手房成交量约在35万套左右(年平均二手房成交7万套)。再按照每套平均成交价120万，成交佣金2.4%计算(目前国家已放开收佣标准)，则城市化进程可带来的利润空间为100.8亿元(35万套×120万×2.4%)，年均20.16亿元人民币。这还不包括原有的800万人口改善性购房需求的保守估算。
四、管理与运营
1、规模带来效益
房地产市场空间和利润空间再大，一个没有规模的房地产中介公司也很难实现上千万的经济效益。也就是说，一家店创造一千万效益是不可能的，而十家店创造一千万完全是可能。因此，房地产中介公司的效益多少，处决于公司规模的大小。当然，公司规模的发展一定要有规划，更要有计划，要根据市场发展变化和规律，规范而稳健的发展。
同时，加大企业品牌宣传，规范业务操作流程，提升专业服务质量，从而，提高企业品牌市场影响力。
2、管理产生业绩
房地产中介公司规模再大，若没有规范的管理制度和管理团队来管理，也不可能创造出理想的业绩。因此，打造管理团队，建立管理制度，是房地产中介公司创造业绩的前提。
由于房地产中介行业的特殊性——成本主要由门店房租和人员薪资构成，所以，成本管理和绩效管理是房地产中介公司管理工作的重中之重。
3、资源大于能力
房地产中介公司的主要工作就是资源管理，它包括资源开发、资源整合和资源维护，一切工作都围绕着“资源”而进行，而资源是指人员、房源和客源这三个方面，人员是房地产中介公司发展的第一要素，做好人力资源管理是房地产中介公司发展的前提，任何一家公司的发展都离不开人，这是不辨的道理。当然，房源和客源也很重要，也就是说在高素质的人员，也离不开优质的房源和忠诚的客源做为支撑。
因此，资源是房地产中介公司的命脉，是房地产中介公司和员工生存和发展的保障。
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