土地租赁收入增值税
土地租赁收入增值税
我们发现,土地租赁市场已经成为农户间土地转移的主要形式。无论从发生的频率上或发生转移的土地面积上看,通过土地租赁市场发生的土地转移远比通过行政性土地再调整发生的土地转移重要。下面学习啦小编就为大家解开土地租赁收入增值税，希望能帮到你。
土地租赁收入增值税
一.土地出租不涉及土地增值税，因为所有权没有发生转移。
二.《土地增值税暂行条例》(国务院令【1993】第138号)第2条： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。
三.土地租赁涉及的税收主要由出租方承担(谁收钱税上税)，涉及以下税种：
1，营业税(租赁业，税率5%)及附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等;
2，企业所得税;
3，印花税(财产租赁合同)，税率0.1%;
4，可能有土地使用税，关键看这土地是否在当地的城区范围，即土地使用税和房产税的征税范围。
5.承租方至涉及一个税种：印花税(财产租赁合同)税率0.1%，因为合同类印花税有个特征：合同双方都得缴纳。
土地租赁收入增值税征税对象
纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：
(1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。
(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
(4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
(5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(6)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
土地租赁收入增值税清算条件
符合下列情形之一，土地增值税要进行清算：
一、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
二、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
四、省税务机关规定其他情况。
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