营改增后的房屋租赁税怎么收
营改增后的房屋租赁税怎么收
房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式，那么营改增后的房屋租赁税如何收呢？下面学习啦小编整理的营改增后的房屋租赁税收取，供你参考。
营改增后的房屋租赁税
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，
预收租金不能按月(季度)分摊计税，应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额。
但是，“其他个人”例外。其他个人，指个体工商户之外的个人。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，
其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
要点二：在哪缴?缴多少?
根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定，区分以下三种情况：
1.一般纳税人
一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法;出租2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法。
①不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
简易计税方法：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%;
一般计税方法：应纳税款=销项税额[含税销售额÷(1+11%)×11%]-进项税额。
②不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的。
步骤一：先向不动产所在地主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。
简易计税方法：预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%;
一般计税方法：预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%。
步骤二：再向机构所在地主管国税机关申报纳税。
简易计税方法：预缴税款=应纳税款，一般不需补缴税款，只需填申报表;
一般计税方法：预缴率3%，税率11%，需补(退)税款;
补(退)税款=销项税额-进项税额-预缴税款。
2.小规模纳税人(不包括其他个人)
①不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
个体工商户出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不动产情况：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
②不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的。
步骤一：先向不动产所在地主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。
个体工商户出租住房：预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不动产情况：预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
步骤二：再向机构所在地主管国税机关申报纳税。
预缴税款=应纳税款，一般不需补缴税款，只需填申报表。
3.其他个人
纳税地点：向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;
出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
国家税务总局公告2016年第23号第六条规定，可以按月(季度)分摊租金缴税。当然，也可以一次性全额纳税申报。
要点三：什么时候缴?
预缴时限：国家税务总局公告2016年第16号规定，如果需要预缴税款，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。若超过6个月没有预缴税款，由机构所在地主管国税机关按照税收征管法及相关规定处理。
纳(补)税申报时限：一般纳税人按月纳税申报，小规模纳税人按季度纳税申报。
要点四：谁开票?如何开?
一般纳税人可自行开具增值税发票;小规模纳税人(不包括其他个人)，可自行开具增值税发票，也可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票;其他个人向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
增值税发票分普通发票和专用发票两种。向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
国家税务总局公告2016年第23号规定，纳入新系统推行范围的纳税人要参照《商品和服务税收分类与编码(试行)》，使用新系统选择相应的编码开具增值税发票;开具增值税发票要在备注栏注明不动产的详细地址;由于个人出租住房适用1.5%优惠征收率，开具(代开)发票不能与其他应税行为混开。
营改增后房屋租赁费税率
①、房产税
按租金收入的12%缴纳。其中对于将房屋出租个人居住的，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税;
②、城镇土地使用税
出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋土地(含出租的院落占地)面积，依土地登记及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。其中对符合免交房产税的个人，也免交城镇土地使用税;
③、营业税
应按租金收入的5%缴纳，月租金收入在800元以下的免纳营业税;
④、城镇建设维护税
个人在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税为依据，按使用税率缴纳城市建设税。缴纳人所在地在东城、西城、崇文、宣武范围内，以及朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属街道办事处管理范围内的，税率为7%;纳税人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%;其余的税率为1%;
⑤、教育费附加
在缴纳营业税的同时，应按缴纳营业税税额的3%缴纳教育费附加;
⑥、印花税
应于签订合同同时按双方订立的书面租赁合同所规定的租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花;
⑦、个人所得税
月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应缴纳税计算缴纳个人所得税;月租金收入在4000元以上的，应按月租金扣除20%后的应缴纳所得额计算缴纳个人所得税。税率均按20%。
个人出租房屋如何算个税
营改增后，与个人出租房屋息息相关的个人所得税政策变化较大，目前主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利基金、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2第一条规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第八条规定，其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：(一)出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%;(二)出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
举例说明
1.按月收取租金
例1 某省会城市居民王某出租自有商铺取得月租金收入63000元，当月应缴纳多少个人所得税?
应缴纳增值税=63000÷(1+5%)×5%=3000(元)
应缴纳城建税及附加=3000×(7%+3%+2%)=360(元)
应缴纳房产税=63000÷(1+5%)×12%=60000×12%=7200(元)
应缴纳印花税=60000×0.1%=60(元) 应缴纳个人所得税=[63000÷(1+5%)-360-7200-60] ×(1-20%)×20%=8380.8(元)。
2.按年收取租金
例2 某省会城市居民王某出租住房，出租期限为1年，租金为30万元，应缴纳多少个人所得税?
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
不含增值税收入= 300000÷(1+5%)=285714.29(元)
房产税=285714.29×4%=11428.57(元)
应缴纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，减除税法规定的费用扣除标准，乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。
应缴纳个人所得税=(285714.29÷12-11428.57÷12)×(1-20%)×10%×12=21942.85(元)
注意，若上述案例年租金分摊后的月租金收入超过3万元，则要缴纳增值税，相关个人所得税计算结合例1和例2。
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