房地产项目融资方案是怎样的
融资计划书包含了投资决策所关心的全部内容，例如企业商业模式、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析、风险分析等内容。下面是小编带给大家的房地产项目融资方案。
房地产项目融资方案
(1)组织形式选择(2种)
既有项目法人融资形式是依托现有法人进行的融资活动。
新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动。
(2)资金来源选择(3种)
1) 资本金筹措。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过一定比例。另一种有效的资本金筹措形式是合作开发模式：以资金或土地使用权作价入股。
2)债务资金筹措。有信贷融资和债券融资两种。债券偿付方式有三种：第一种是偿还，通常是到期一次偿还本息;第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新;第三种是转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。可转换债券的发行，不需要以项目资产和公司的其他资产作为担保。
3)预售或预租收入。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。但预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
(3)融资方案分析(4条)
1)资金来源可靠性分析。主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。
2)融资结构分析。主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。
3) 融资成本分析。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)，一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低;资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。
4)融资风险分析。通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。资金供应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险则指融资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险，利用外资数额较大的项目必须估测汇率变动对项目造成的风险和损失。
房地产项目SWOT分析
SWOT分析是一种对企业或项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，在分析时，应把所有的内部因素(包括项目的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，SWOT四个英文字母分别代表：优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)、威胁(Threat)。所谓SWOT分析，即态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。
按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”(即组织的强项和弱项)和“可能做的”(即环境的机会和威胁)之间的有机组合。
一，分析环境因素：
下面结合***项目来分析：
***项目优势分析：(包括机会和威胁)
1，位于##交通枢纽与黄金地段。(机会)
2，商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。弥补了本地区中高档商娱的空缺。(机会)
3，最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活(威胁)
4，周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全(机会)
5，道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。(机会)
6，上海建筑设计的结晶，##独有的小高层电梯楼及复式楼。(威胁)
7，专业的物业管理(机会)
8，公平交易，没有内部操作。(机会)
9，市场供小于求，居民有强烈的购房需求(机会)
10，最快今年底既可交房(机会)
11，本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小(机会)
12，商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值(机会)
二、项目劣势分析：
1，价格较周边其他小区要高(威胁)
2，本地区收入及购买力不高(威胁)
3，居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高(威胁)
4，后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争(机会)
5，开发商不专业，配合度不高(威胁)
6，三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大(威胁)
7，本地商业品牌简单，档次不高(机会)
8，整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。(威胁)
9，土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。(威胁)
中间表格略过
三总结：
从上表可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点我们现在无法改变，只能引导，就像大禹治水，只可疏不可堵。当洪峰呼啸的时候，我们没有能力让它屈服，但可以修条引水渠，把灾害降到最低。所以从理论上来看，只要方法做到位，本项目是完全可以成功的。
房地产项目融资的特点
与一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征：
开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。房地产业属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不可能完成项目开发，因而开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后趋势看，我国房地产业单纯依赖银行信贷的局面将有所缓解，但外部融资比例不会减少，只是结构上会呈现多元化。
土地和房屋抵押是融资条件。伴随着国家土地政策的改革，各单位对土地的获得越来越难;由于房价在不断上涨，因而土地和房屋抵押成为受金融机构欢迎的融资条件。
资金面临较大风险。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业面临较大资金风险。
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