房地产项目融资渠道
房地产项目融资风险大且复杂,我们可以通过对房地产项目融资风险建立模糊评价模型进行风险分析,作为房地产项目选择融资方案的重要依据。下面学习啦小编就为大家解开房地产项目融资渠道，希望能帮到你。
房地产项目融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展?本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
(一)融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍(参见表1-1)。
(二)银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%;自筹资金2184亿元，占28.38%;其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持(部分企业甚至达到70%～80%)。
(三)股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
(四)房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文)，对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
(一)融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
(二)银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
(三)缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重;缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系;缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系;缺乏房地产金融二级市场等等。
(四)房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
(五)房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
(一)发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要以抵押贷款作为担保的债券)，并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场(个人房贷市场)的运作不仅使得一级市场(开发贷款市场)有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据;加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
(二)进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行;中资银行+信用担保机构;中资银行+信用担保机构+担保企业;中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
(三)探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累;在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略;在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作;在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。
房地产项目融资与公司融资区别
(一)债权人的追索权限不同
企业融资，债权人对债务具有完全追索权，即当该项目的净营运效益不能满足合同规定的报偿或偿还贷款资金时，可追索企业其他项目、业务收益及资产来偿债。项目融资，债权人的追索权仅限于项目产生的净营运收益，因而对债务具有无追索权或有限追索权。
(二)承担投资风险的责任人不同
企业融资，企业法人作出投资决策，承担决策责任，同时还要承担投资风险(建设、经营、还贷风险)。项目融资，发起人作出投资决策，自然承担决策责任，项目公司却要承担投资风险。
(三)项目融资和企业融资的主体不同
项目融资的主体是一个项目独立成立的项目公司，通常是某一公司的子公司，或由几个企业或机构以项目为对象组成的合营公司。企业融资主体是借款企业。
(四)筹资风险的分散程度不同
项目融资，可以使筹资风险由参与项目建设的各方(如承包商、供应商、承办商、贷款人、政府)分担，不是由项目中任何一方单独承担。而企业融资，筹资作为企业的一项基本活动，筹资风险全部由企业承担。
(五)筹资成本不同
项目融资涉及面广，结构复杂，需要做好大量有关风险分担、税收结构、资产抵押等一系列技术性的工作，筹资文件比一般企业融资往往要多出几倍，因此与企业融资相比，项目融资的筹资成本较高，组织融资所需要的时间也较长。
房地产项目融资的风险辩识
对房地产项目融资进行风险评估，首先必须找出可能影响房地产项目融资资成功的风险因素，研究各种风险因素会对房地产项目融资造成什么样的后果，该阶段一般称为风险辩识，是进行任何风险评估的前提和基础。
目前我国房地产项目融资中的风险评估主要包括以下内容：
1.资源风险。房地产开发项目中的各种投入要素都要产生资源费用，并有可能产生供给紧张的情况，这是投资风险的一项主要来源。
2.市场风险。从总体上说，房地产市场是地区性的市场，即当地市场环境条件的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。地区市场供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产出售价格的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场上某种房地产的供给大于需求，并达N- 定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，很容易最终导致房地产投资者的破产。
3.金融风险。是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。主要表现为汇率风险、利率风险以及通货膨胀风险。如汇率波动带来的债务负担的加重，利率上升导致融资成本的增加，通货膨胀影响项目的现金流量的变化。
4.政策法律管理风险。主要体现为产业、环保法律、政策的变更以及手续办理遇阻、合同争议、诉讼等事件导致不利局面对项目收益的影响。
5.完工风险。完工风险是项目融资的核心风险之一.商业房地产项目融资是以项目为导向，在项目建设阶段，存在各种不确定性因素，如果致使项目不能按照预定计划保质、保量建设完成，项目融资赖以生存的基础将受到根本性破坏，从而导致项目风险。主要表现为：工期延误风险、成本超支风险、质量风险，极端情况下，项目迫于停工、放弃。
6.不可抗力风险。项目参与方不能预见且无法克服的事件给项目造成损害或毁灭的风险。
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