开店选址技巧攻略大全(2)

　　选址调查是开好一家店的前提条件。

　　小故事：某素菜品牌，在一个居民区租了一个店面。开张两个月来，来店里的客人寥寥无几。原因很简单，素菜馆是一种时尚餐饮，它的目标顾客是一些素质较高的人群，他们追求时尚，关注健康。而这个居民区里的人对素食不甚了解，没有这些概念。该公司在没有作选址调查的情况下就匆忙开店，其失败在所难免。所以在开店前作好选址调查至关重要。

　　选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，该商店基本设施及竞争店调查，该商店周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。

　　l、家庭状况

　　家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来商店的销售。而所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。

　　家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大的影响。比如一个由两口之家组成的年轻人家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，其消费需求则几乎是以孩子为核心的。

　　家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

　　2、人口密度

　　一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

　　计算人口密度，可通过计算白天人口来实现，即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机的客流人数不在考察数之内。

　　白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区，应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

　　人口密度高的地区，到商业设施的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

　　3、潜在顾客的数量

　　所有的人都是消费者，很自然也是商店的顾客。你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。

　　人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非人多的地方就适合开店，还要分析一下哪些人来往，客流规律如何。

　　首先要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客;其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间;再次要了解行人来往的目的及停留的时间。

　　4、行人去向

　　开店选址，来往的客流量不可否认是一个重要因素。但是，这些往来顾客的去向也应是一个非常值得研究的问题。

　　即使是同一个人，由于每次上街的目的不同，情况也就大不一样。例如，买必需品与买奢侈品的情形，就完全不同。

　　店前经过的行人，有去百货店买东西的，有去戏院看戏的，开店的时候，应该根据人们去向的差异，选择适当的店址。

　　5、交通地理条件

　　店面附近的交通状况，会在很大程度上影响着生意的好坏，因此一般的开店地点，都会考虑上、下班路线，特别是住宅区。上班与下班时间，两旁的人、车流，呈现明显的差距。几乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上。原因很简单，上班时间大家都忙于工作，只有在下班的时候，才会有空从事采购、饮食等消费行为。

　　然而，并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置，其实由主干道延伸出的巷弄内，也有许多适合开店的地点。而一般评估巷道内的黄金店面，多使用漏斗理论，指的就是同一个街口，有数家三角窗商店，消费者通常会在回家的路程中顺道消费。因此，位于干道转进巷弄的第一家商店，会像漏斗一样，最先吸引消费者入店。理想的黄金地点，应该是下班路线右边的地点。

　　6、购买力

　　家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，附近人口收人水平对店址地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。如长沙西郊某商厦在选址的时候，就对周围一至两公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本3000个。经过汇总分析，这3000户居民中，人均收入在每月干元左右的约占50%，500-1000元的占20%，1000-1500元的占20%，人均月收入500元以下的占10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都是工薪族家庭，属于中等收入水平。

　　商店在选择店址时，应以处于青年和中年顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先店址为佳。

　　7、竞争程度

　　如果商店经营的是挑选性不强、购买频率较高的日用商品，在同一地区又有过多的同行业在恶性竞争，那势必会影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源，否则很难成功。

　　当然，在某些环境中，上述情况也并不完全如此，有些行业因同行都集中在一起，反而会形成一条别具特色的商业街。

　　所以，在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的商店?这些商店的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何?自己的加入将是增加竞争，还是互相有利等等。

　　8、八年内有何变化

　　店址的选择要搞清楚城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合开店;反之，有些地点从当前来看不理想，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。

　　如在游乐街设店之前，必须事先调查八年之内街道可能发生的变化。在游乐街开设饮食店需要高额的保证金，而且商店内外装饰所花的费用也很多。

　　因此，绝对的条件是必须能长期地保持饮食店的繁荣。然而，处在发展中的游乐街，选定的地点极易发生变化。新建地下街道、发展超高层建筑等等都会给饮食店带来很大的影响。

　　实际操作中还会产生其他种种情况，而且每次受到的影响对饮食店来说都是极为严重的，甚至很可能会难以收回投下的本钱。因此，在选择游乐街开店时，必须仔细调查至少在八年之内可能发生的变化。

　　★商店选址策略

　　选择商店最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，还要做好选址工作的多种有效策略。

　　1、地理位置细分策略

　　地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商店位置做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分：

　　(1)商店选址与路面、地势的关系。

　　一般情况下，商店选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这会直接影响商店的建筑结构和客流量。通常，商店地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都比较高，商家在选择位置时竞争也很激烈，所以，在有些情况下，商家不得不将商店位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要的就是必须考虑商店的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。

　　(2)商店选址与地形的关系。

　　地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：

　　方位情况。方位是指商店坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与商店所处地区气候条件直接相关。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

　　走向情况。走向是指商店所选位置顾客流动的方向。比如，我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯，这样，商店在选择地理位置进口时就应以右为上。如商店所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位;如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳。

　　交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，商店建筑的能见度大，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼;但如果是丁字路口，则将商店设在路口的转角处，效果更佳。

　　2.潜在商业价值评估策略

　　潜在商业价值评估是指对拟选开业的商店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价商店位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的商店位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，商店在选址时，更应重视潜在商业价值的评估。对此，可以从以下几个方面进行评价：

　　●所选的商店地址在城区规划中的位置及其商业价值。

　　●是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。

　　●未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。