房产中介创业计划书

　　对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。以下是学习啦小编为大家整理的关于房产中介创业计划书，给大家作为参考，欢迎阅读!

　　房产中介创业计划书篇1

　　一、项目摘要

　　衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量，而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，正处于上升时期。这两年国家的宏观调控政策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌的好时机。

　　房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后，结合武汉城市市民化的特质，在执行门点社区化，员工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式。达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区，成为社区生活种不可缺少的一份子，形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道。

　　房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上，不但可以开展传统的中介业务，取得佣金收入建立良好的银企关系，还可以利用通畅的深入社区的渠道，不断开展更多的增值社区服务，拥有社区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站”，前途无量。

　　房产中介店连锁项目需求资金三百万元的支持，两年内可以建设80个以上的深入社区的网点，服务半径覆盖武汉三镇85%以上的主要住宅小区，进入武汉市房地产二手房中介的前三名，综合盈利水平第一，月税前利润200万元左右，垄断社区广告资源，成为另一个主业。

　　二、市场分析

　　1、二手房市场分析

　　武汉市自2002年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展，建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇。作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千家的二手房中介店(所)如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。

　　2005年武汉市商品房销售面积为813.89万平方米，同比增长7.6%;其中：商品房住宅销售面积为756.91万平方米，同比增长5.0%，占商品房销售面积的93%。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.7万平方米，同比增长1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米，同比增长17.2%，说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，二手房市场正处于上升时期，市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅。

　　2005年和2006年的武汉二手房市场的成交较为平淡，其增长率较小，这是由两方面造成的。一方面是2005年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为，并有效

　　控制了投资需求，特别是对二手房市场的成交量影响显著。另一方面是通过2005年商品房市场的供需分析，得出2005年商品房市场需求比较旺盛的结论。由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛，导致二手房市场较为平淡。

　　2005年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增长41.4%。其中，住宅平均价格为2209.78元/平方米，同比增长39.6%;写字楼平均价格为2726.12元/平方米，同比增长26%;武汉市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大，而写字楼方面的价格差额逐年减小，这说明武汉房地产住宅市场05年的发展迅猛，写字楼市场的发展继续保持低靡。

　　值得指出的是，成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500-800元/平方米之间，而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上，这充分说明二手房市场的发展潜力巨大。国内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革，推动市场的快速、健康发展。

　　2、中介行业概述

　　作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场，由于市场的兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋激烈。市房产局数据统计，截止到2006年2月止，武汉市注册的房地产中介机构已经达到400多家，在所有注册的房地产中介公司中，有近70%左右的公司是在从事二手房中介业务，二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了一批本土化的品牌中介，同时也吸引了国内外知名房地产综合服务运营商抢滩武汉。

　　虽然二手房市场有了长足的发展，但相对于国内一些城市市场，武汉市房地产中介市场还是不够成熟发达。主要表现在以下方面：

　　(1)、中介机构规模偏小

　　在武汉市400多家中介公司中，大多数中介服务机构规模较小，真正意义上的连锁能上规模的只有寥寥几家，通常是采取小店面的松散连锁，夫妻店，三、两朋友或独自操作的方式经营，已适应不了自身的客观发展要求，也适应不了已逐渐走向规范的市场需求，事实证明2005年下半年，宏观调控房产新政不断出台，很多小中介纷纷关门，很多外来中介收缩战线退出武汉，说明未来的市场资源会进一步集中，只有规模化的中介才能抵抗市场风险，生存下来。

　　(2)、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍

　　目前，武汉市中介机构的从业人员素质参差不齐，还有待进一步提高，以便走向中介行业成熟的专业化道路。传统中介人员学历低，不注意提高专业素质，常为客户看不起，爱忽悠信誉差，凡事利字当头，不讲究交易规则甚多;而年轻的中介人员先天不足没经验见识少，不懂社会心理学，不善于与客户交流，市场敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工作，状态极度不稳定。

　　(3)、中介信息渠道不畅通

　　武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，信息关联化和开发力度不够，与北京、上海与各沿海发达城市相比，武汉市的中介市场，还远未形成规模经济，颇为零散，这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限，加上行业整体诚信的因素，导致整个市场普遍存在业务量不大，成功率低的现象，造成了很大的信息资源流失。

　　3、竞争分析

　　根据武汉的二手房市场的摸底调查，在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家，可分为本土中介商和外来中介商，根据公司实力发展规模、从业人员素质数量、公司发展战略可分为三个集团，第一集团在60家经营网点左右，在未来的一年内，不超过3家公司;第二集团在20家经营网点以上，数量在8-10家公司，第三集团在5个网点左右，有30家公司左右;其余基本上是单店经营。

　　4、经营模式

　　通过对以上中介企业的深入调查研究，可以看出目前武汉中介企业成功的经营模式是：快速网点扩张、直营+加盟的连锁方式、连锁门店+网络信息平台;以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都是他们得以迅速壮大的主要原因。我们值得借鉴他们的发展模式，同时提出自己的创新模式：进入市场初期只做直营店，执行快速扩张市场策略，沿重点社区均衡进行的门点布局，注重人力资源的培养和团队的建设，开展一、二级市场联动经营，在成熟的社区网络资源的情况下搭载更多的增值服务业务。

　　三、市场和服务

　　1、战略目标

　　做市场的“跟随者”，计划在两年内做到武汉市中介前三名，包括规模、交易量和利润各项指标。树立“渠道为王”的思想，努力打造一个扎根社区的中介网络，搭建社区渠道，配合关联开发企业的发展战略，做到房地产市场的一、二级市场的联动。核心竞争力是通过网点的合理布局对区域房地产市场的了解，合理配置的房产经纪人对房产资源的掌握和对房产价值的深度挖掘。中介服务搭建渠道保证费用，自营投资业务作为主要的利润来源，合理利用渠道搭载附加增殖业务，关注现金流、周转率和利润率，规模扩张不能牺牲利润为前提，规模和利润必须要同步发展。

　　2、市场规划布局

　　在两年内建立一个完善的三级经营管理体系(公司总部--中心店--社区店)，其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家的社区店，员工总数达到350人左右。

　　3、组织和职能

　　(1)、社区店：

　　在大型成熟社区周边开设社区店，根据营业面积、营业收入、辐射范围，示范效益分为A级店和B级店。具体分布为沌口4家、东西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、桥口6家、江汉8家、江岸9家、汉阳6家(总计60家)。每个门点投入人员4-5人，面积20-40平方米，平均每个店投入资金3万元。主要职能是开展租售等日常中介业务，同时负责收集周边房源信息上报中心店和总部。

　　(2)、中心店：

　　武昌、汉口、汉阳三镇分别设立三个中心店，位置选择于交通便利的商业区;每门点投入人员15人，面积不少于100平方米，投入资金10万元，是公司的形象店。

　　主要职能是：区域办证中心、员工培训中心;指导区域内社区店的日常工作;同时也是特殊房产的集中交易中心(如商业、工业及拍卖房产等)。

　　(3)、公司总部：

　　设立于汉口某知名写字楼中，人员20人，面积300平方米，是公司的管理决策中心和投资中心。投入资金20万元，主要职能是对中心店执行管理职能外，还负责新业务拓展、对外发展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购。

　　4、人员配置：

　　为了保证房产中介店连锁体系的稳定健康的发展，采用年轻人和中年下岗人员的结合方式，达到兼顾各方利益皆大欢喜的结果。房产经纪人多录用30-45岁的中年下岗人员，一方面提供再就业机会为社会减负，另一方面中年下岗人员更有社会经验，更容易与客户沟通，第三方面中年下岗人员因为有养家的压力会更加珍惜来之不易的培训和工作的机会，所以会更加努力工作，对公司发展更有责任心。对公司来说可以得到基层政府和相关组织的认同和扶持，在未来不断扩张的战略布局和增值服务业务上进行配合，更可以按政策直接享受减免税的优惠。而在如评估投资、电脑网络、金融服务等关键的技术岗位上将多采用年轻人，充分利用其年轻的活力，激情的创意，较高的综合素质，可以将先进的管理理念和技术手段带入传统行业。

　　5、主营业务收入

　　(1)、各组织收入 社区店-买卖和租赁中介收入 中心店-买卖和租赁中介收入，代办权证收入 公司总部-拍卖房产投资收益，个人贷款担保收入，新房代理分销收入 (2)、收入说明

　　买卖中介收入按交易金额的2%计算，租赁中介收入按每单8000元计算，代理新盘分销收入按每单4000元计算，代办权证收入按三证代办600元计算，个人贷款担保收入按贷款金额的1%，批量房产吞吐收益每次不少销售额于20%，期限不多于6个月，平均在4月内销售完毕实现资金回笼。

　　6、增值业务收入

　　(1)、社区分类广告业务

　　通过建设完善的社区店网络，让社区店与当地社区居委会和住宅小区的物业管理公司建立起良好的友邻关系，在社区和住宅小区的醒目地段独家租赁广告位，制作大型广告栏划分成等份的小广告位，针对快速消费品业、银行金融业、社区综合服务业的各类商家出租，广告牌由公司统一设计、统一制作，成本包在发布费中。

　　对于这些商家来说，此种宣传方式能将广告述求直接到达客户的家门口，而且能任意选择想接触的客户群体，任意选择版面大小，做到广告费用的最大经济效应;对于当地居委会和物业管理公司是一种创收的来源，也是为辖区的居民提供便民服务;对于我公司来说，社区店只有牢牢扎根社区，赢得周边社区居民的认同，才能真正垄断这个潜力巨大的市场，产生稳定长期的现金流。

　　(2)、装修保洁中介业务

　　根据调查统计，买二手房的客户90%以上都会进行二次装修，即使是长期租赁客户也有50%以上要进行简单装修，通过房屋中介的优质服务取得客户的信任，开展后续跟踪服务，推介关联装修公司进行二次装修。社区店牢牢扎根社区，取得社区居民的信任，可以进一步推介关联保洁公司进行家庭日常保洁。装修推介服务费市场行情是装修金额的2%到5%，扣除个人提成按平均600元/单计算，专业保洁公司提供的家庭保洁平均收费为10元/小时，社区店通过合作协议可以从中取得2元/小时的佣金，该项业务几乎没有成本。装修和保洁中介服务是公司给购房客户和所在社区居民的增值便利服务，此项收入不作为公司的主要利润来源，但需要作为各社区店联络社区成效的考核指标。

　　7、市场发展时间计划(以投资到位确定起始时间)

　　第一季度

　　选择经营总部搭建经营管理架构、流程和网络平台，第一批按照规范标准设立八个社区店，同时启动人才培养计划，注重人员培养团队建设;在全市范围内全面选址布局;向社会公开要约征集房源;

　　第二季度

　　第二批在汉口开一个中心店八家社区店，在开始与银行、媒体建立紧密合作关系，加快社区宣传渗透计划，开通房产交易网;

　　第三季度

　　第三批进入各房产局开设形象店，建立汉阳、武昌两个中心店和八家社区店，正式宣告进入武汉市中介的第二军团，开展自营投资业务;

　　第四季度

　　第四批开设八家社区店，打通尾盘收购、房产拍卖和单位资产处置等多个渠道，开始以自有收购房源实现主要利润来源，公司收支达到盈亏平衡点;

　　第五季度

　　第五批开设八家社区店，并开始接受加盟店，利用已有的网络资源接受新房分销委托和装修、保洁、家政等关联增殖服务业务;

　　第六季度

　　第六批开设十家社区店，利用已有的渠道资源开始向社区渗透，进入社区广告领域，形成新的业务亮点和利润来源;

　　第七季度

　　第七批开设十家社区店，达到六十个社区店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告进入武汉市二手房中介的第一军团，在武汉的网点布局告一段落，继续推进增值服务的进入社区的深度;

　　第八季度

　　对业务管理架构、流程再造，开始下阶段在省内其他城市的布局，以输出管理模式和服务品牌为主;确定以中介交易为核心业务保证费用，以新房尾房分销、房产收购自营为两个基本利润来源，周边增值服务业务为新利润增长点的发展总体战略思想;

　　四、财务模型

　　根据市场调查和顺驰门店的经营统计数据，按照各种经营条件都具备的成熟数据作出以下房产中介店连锁项目的财务模型：

　　1、主营业务财务状况分析

　　(1)、标准社区店主营业务收支表

　　(略)

　　说明：该表为成熟的标准社区店的平均经营状态，每月任务完成买卖交易3宗，租赁3宗，不计其他业务收入;

　　(2)、标准中心店主营业务收支表

　　(略)

　　说明：该表为成熟的标准中心的平均经营状态，每月任务完成买卖交易6宗，租赁6宗，代办权证30宗，不计其他业务收入;

　　(3)、总部主营业务收支表

　　(略)

　　说明：该表为成熟时期的标准业务总部的平均经营状态，每月完成个人担保业务80宗，每期对外投资平均余额为300万元;

　　(4)、中介(主营)业务发展估算表

　　(略)

　　说明：为了更客观反映常规业务的成长，该表第一年没有计算总部的主营业务收入和利润，从第二年开始计算。

　　2、其他增值业务收入

　　(1)、社区分类广告业务收入

　　1.1单个广告栏经济分析：

　　(略)

　　1.2社区广告发展经济分析：

　　(略)

　　说明：以1家社区点平均管理4个广告栏为例，广告位出租率为65%，即35块标准广告位。

　　(2)、装修保洁中介业务

　　(略)

　　说明：每家社区点每个月装修推荐任务完成1单，推荐专业家庭保洁300小时。

　　(3)、增值业务收入

　　(略)

　　3、总体业务发展收入和利润预测

　　(略)

　　五、资金需求：

　　为迅速将迁喜家和房产中介店连锁项目开展起来，在市场上树立专业品牌，完善各项管理机制，提升整体管理水平和市场竞争力，最终实现经济效益的快速增长，我们目前需要以投资或贷款形式加入引进人民币300万元，主要用于以下方面：

　　(略)

　　房产中介店连锁项目本身的特点，为了达到最佳经济效应和市场效果，前一年是基础建设期即使有收入，但还是不断用于开发市场投入，所以在五个季度之内收入和利润不能用于偿还投资或者支付贷款本息。

　　六、投资方式和回报方式：

　　一、投资方式

　　我公司希望投资方以借款的方式投入项目，从项目正式开始运营，在第二年底用利润按约定利息先支付投资方投资的50%本金和前两年的利息;在第三年底用经营利润支付投资方的其余50%本金和第三年的利息，投资方另外拥有项目15%的投资收益权。

　　二、退出机制

　　公司经营一年半以后，投资方可自愿选择退出，所持股份由创业方全部购买，在创业方同意的前提下，也可转让第三方。如两年内该公司被并购，投资方可根据并购合同约定的相关规定退出。

　　房产中介创业计划书篇2

　　一、项目概述

　　90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。

　　近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。

　　发起人在前期已经大量的调查了全国及湖北武汉目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。 公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统;通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

　　二、经营管理体制

　　发起人介绍：

　　公司的发起人，CW，男，19921年毕业于HB江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。

　　公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长(有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长)的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得1%(共6000股)的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。

　　三、市场分析

　　根据国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“国房景气指数”为106.19，房地产业总体景气水平在明显上扬。

　　全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：

　　1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。

　　2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

　　3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%;

　　4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。

　　5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。

　　6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。

　　7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。

　　看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。

　　在深圳，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2003年深圳市商品房销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升(见下图1)。2004年一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面积达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。据估计，二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵

　　线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，2002年上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75%。上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。

　　图1 1999年以来深圳二手房市场交易面积示意图(万M2)

　　蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易;其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长;其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

　　不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇!

　　四、竞争分析

　　中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：

　　21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司Cendant Corporation，纽约股票交易所(NYSE)上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富 500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。2000年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳(深圳北新房地产经纪有限公司于2001年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部)、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人(在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人)。

　　21世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展(代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰„)

　　美联物业成立于1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200 )。在1997年全港的分行网络已经超过了300家，2000年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。

　　美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理;同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网-美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall 、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。

　　顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，2003年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第

　　一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。

　　顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务(租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等)，现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。

　　我爱我家公司成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。

　　我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。

　　香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在20年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司;1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。2000年深圳中原在深圳整体市场(含代理和自售)上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。

　　深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务(项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划);2、二级市场房地产独家销售代理;3、三级市场房地产买卖及租赁服务(住宅部、商铺部、写字楼部)

　　据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在

　　我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。

　　五、竞争优势

　　任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而DR房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。

　　1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式——特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络

　　特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。

　　特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。 特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作;而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到2002年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多家。

　　2、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电子商务

　　Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长，到2003年可到780亿美元。在中国，1999年6月30日，Internet用户为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%!

　　Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入90年代后，随着政府经济支持的减少，Internet的商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet，可见在浩如烟海的Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和

　　生活。因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。

　　3、完整、便捷、阳光操作的业务模式

　　手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产;

　　管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费;

　　办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修„„或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持;

　　新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家„„组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径;

　　不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估(投资可行性分析、融资顾问)，楼宇按揭评估以及房地产价格评估(包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价)等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务;

　　各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。

　　4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务

　　以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将

　　客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中;即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。

　　从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率;全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。

　　六、发展计划

　　市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。

　　1、基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。同时，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。

　　1)、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。

　　公司名称：深圳市DR房地产连锁服务有限公司;

　　公司住所：

　　法定代表人：AD;

　　注册资本：300万;

　　企业类型：有限责任公司;

　　经营范围：房地产经纪和代理;房地产评估;投资信息及其它经济 信息咨询。

　　2)、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。

　　行政财务部;

　　对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。

　　人力资源培训部;

　　根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。

　　IT部;

　　开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。

　　企业策划部;

　　与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用当年全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度

　　授权部 ;

　　寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。

　　服务部;

　　为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案;解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。

　　评估部;

　　负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务;认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业

　　市场研究部;

　　运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划

　　二级市场事业部;

　　下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持;策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作;二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作

　　3)、建立企业门户网站

　　建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。

　　建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及服务。

　　建立面向客户的房地产服务平台，随时发布、更新最新的房地产信息，并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。

　　建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等;

　　4)、在深圳开设5个的直营店，培养60名以上房地产经纪人

　　由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象;

　　制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行;

　　针对不同的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩;

　　建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度 ;

　　房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系; 将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店;

　　2、发展阶段，为期12个月。本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充沛的青年，所有业务本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。利用这个优势，我们将加大投资的力度和

　　加快发展的步伐，迅速推广公司特许经营体系，目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等省房地产发展较快、前景较好的城市建设1个区域分部和发展4个以上区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多的服务内容和产品，为顾客提供优质的服务。

　　在本阶段中，公司计划深圳总部再开设3家直营店和发展15家以上的加盟店;新建设的区域分部将在本地开设2家直营店和发展10家以上的加盟店;新加入公司的4个或更多的区域加盟商，公司将协助他们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为保证上述目标的圆满完成，本计划已详细将工作进行安排。

　　1)、利用各种宣传手段，不断提高直营店的业绩，推广公司加盟体系，打开企业知名度，建立公司品牌形象

　　报纸广告;

　　电台宣传;

　　网页广告;

　　户外招牌广告;

　　请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念;

　　邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景;

　　2)、寻找潜在的加盟者

　　有房地产中介行业的工作经验，想找机会创业的人士;

　　寻求投资项目的个体户;

　　看好特许经营，想成为区域加盟商的公司;

　　其他类型的加盟者;

　　3)、审核申请加盟者，考察连锁铺面情况

　　受理加盟商申请，听取初步经营意向;

　　调查加盟者的自身条件和经济实力;

　　考察加盟区域房地产市场状况和未来的发展趋势;

　　听取投资收益分析，双方意见交流，合作谈判;

　　合同签订，授予加盟商特许经营使用权;

　　4)、总公司协助加盟商制定商业计划，开办、经营连锁店

　　加盟商接受业务和管理技能培训;

　　总公司协助开店，并提供《开店手册》、《管理手册》、《业务手册》、《培训手册》、《VI手册》、《标准的合同表格》;

　　铺面装修，办理合法的经营执照和其他政策规定应办理的手续;

　　房地产经纪人招聘、培训;

　　5)、连锁加盟店正式营业

　　总公司领导出席参加并致词;

　　邀请嘉宾出席并致词;

　　新闻媒体做跟踪采访;

　　6)、提供后续服务

　　解决加盟商经营中存在的问题;

　　接受加盟商投诉和见意，并及时回馈;

　　定期举办加盟商业务和管理技能和经纪人业务技能培训、辅导;

　　年终举办工作总结大会、表彰大会;

　　3、稳固发展阶段，为期24个月。这一阶段里我们目标是：借助特许经营加盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在全国范围内建成一个拥有30个以上区域分部、 800家以上连锁店、10000名以上房地产经纪人的大型房地产中介服务连锁网络，并在所进入的每一个城市都有最高的当地市场占有率，成为中国房地产中介服务行业的品牌中介。

　　在本阶段中，公司计划在全国范围内投资建设6个以上区域分部、开设25家以上直营店和发展200家以上加盟店，同时发展20个以上区域加盟商，并协助他们在区域内开设至少500家直营店或加盟店。

　　本阶段公司应该注意以下各个方面：

　　1)、增租500㎡的办公场地以改善办公条件和提升企业形;

　　2)、更换服务器以满足数据的存储;

　　3)、增加一些的新岗位，让公司组织更合理、更完善;

　　4)、人力资源培训部应该加强对员工的培训和指导，让所有员工都掌握熟练的业务技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的认同;

　　5)、随着公司组织机构的增设和员工队伍的不断壮大，行政财务部更应该加强对员工的管理，财务监管也要加大力度;

　　6)、根据业务的需要购置办公车辆;

　　七、财务分析

　　1、 基础建设阶段

　　1)、投资预算

　　总部的建设投资预算：

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　总部注册

　　专业公司协助注册 25000

　　聘请房地产经纪人 6000元/年•人 3人

　　18000

　　聘请房地产估价师 6000元/年•人 3人 18000

　　小计 61000

　　注：以上持牌房地产经纪人和房地产估价师有可能未全职)

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　总部固定资产投资预算

　　办公场地押金 35元/㎡ 250㎡ 8750

　　场地装修 100000

　　办公桌椅 700元/套 30 21000

　　会议台 3000元/套 1 3000

　　服务器 30000元/台 1 30000

　　主机 10000元/台 1 10000

　　个人办公电脑 4000元/台 12 48000

　　复印机 12000元/台 1 12000

　　扫描仪 2000元/台 1 2000

　　普通打印机 400元/台 2 800

　　图片打印机 2500元/台 1 2500

　　传真机 1500元/台 2 3000

　　电脑软件 25000元/套 1 25000

　　电话安装 800元/台 10 8000

　　摄影机 12000元/台 2 24000

　　小计 298050

　　折旧 289300元按三年折旧，平均每月计提8040元

　　总部的人员及工资计划：

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　总部每月办公人员工资

　　总经理 6500元/人 1人 6500

　　副总经理 4500元/人 1人 4500

　　部门经理 3800元/人 7人 26600

　　企划专员 3500元/人 1人 3500

　　培训专员 3500元/人 2人 7000

　　IT专员 3500元/人 2人 7000

　　房地产估价师 3000元/人 1人 3000

　　业务专员 2000元/人 3人 6000

　　法律专员 2000元/人 1人 2000

　　会计和出纳 2000元/人 2人 4000

　　客服人员 2000元/人 4人 8000

　　文员 1500元/人 1人 1500

　　评估业务员 1000元/人 2人 2000

　　小 计 81600

　　总部办公费用计划：

　　项目 计价方式 数量 金额(元)

　　总部每月办公费用

　　办公场地租金 35元/㎡ 250㎡ 8750

　　服务器托管 5000元/月 1月 5000

　　电话费 500元/台 10台 5000

　　上网宽带 1200元/条 1条 1200

　　办公用品 7250元/月 1月 7250

　　水电管理费 3000元/月 1月 3000

　　午餐费 4800元/月 1月 4800

　　小计 35000

　　直营店投资预算：

　　项目 计价方式 数量 金额(元)

　　单个直营店固定资产投资预算

　　铺面押金 250元/㎡ 50㎡ 12500

　　铺面装修 25000

　　连锁店注册 2000

　　订做办公桌椅 3000元/套 1套 3000

　　电脑及周边设备 30000元/套 1套 30000

　　中介应用软件 5000元/套 1套 5000

　　电话、网络初装 3000元/户 1户 3000

　　空调 4000元/台 1台 4500

　　其它设备 5000

　　合计 90000

　　折旧 77500按三年计提折旧，平均每月2150元

　　直营店办公费用计划：

　　名 称 计价方式 数 量 金额(元)

　　单个直营店每月的办公费用

　　铺面租金 12500元/月 1月 12500

　　店长工资 2500元/月 1人 2500

　　会计文员工资 1500元/月 1人 1500

　　经纪人底薪 800元/月 12人 9600

　　员工福利 2000元/月 1月 2000

　　水电管理费 1700元/月 1月 1700

　　电话和上网费 2000元/月 1月 2000

　　广告费 4000元/月 1月 4000

　　办公耗材 2000元/月 1月 2000

　　小 计 38000

　　根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 276.14万元

　　公司注册费用(6.1万元)+固定资产投资(74.81万元)+六个月的办公费用(183.96万元)

　　+六个月的固定资产折旧(11.27万元)=282.24万元

　　2)、效益分析

　　项目 比例

　　中介服务业务利润

　　分配 经纪人提成 佣金收入×20%

　　连锁店管理人员提成 佣金收入×5%

　　总部服务费 佣金收入×5%

　　税收 佣金收入×5%

　　连锁店提成 佣金收入×65%

　　(注：提成比例为平均数)

　　项目 比例

　　评估业务利润

　　分配 评估业务员提成 评估收入×20%

　　评估师提成 评估收入×5%

　　税收 评估收入×5%

　　公司提成 评估收入×70%

　　项目 比例

　　二级市场业务利润

　　分配 销售代表提成 佣金收入×3%

　　销售经理及主管提成 佣金收入×5%

　　策划及其它参与提成 佣金收入×7%

　　税收 佣金收入×5%

　　公司提成 佣金收入×80%

　　本阶段作为公司成立之初，前三个月做基础建设，我们暂且保守的估计没有产生营额;而后三个月各项业务都逐步进入轨道，也产生了一定的业务收入，保守估计：

　　a、直营店的月均佣金收入为8万元，3个月5家店总佣金收入为120万元;

　　b、评估业务的月均评估收入为5万元，3个月总评估收入为15万元;

　　c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，3个月总营业额为30万元。 公司在基础阶段的总业务收入为165万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费(未含所有税)，公司收益为118.5万元=120万×70%+15万×70%+30×80%

　　本阶段末公司净资产为212万元=300万元-276.14万元+80.91万元-11.27万元+118.5万元

　　2、发展阶段

　　1)、投资预算

　　项目 计价方式 数量 金额(元)

　　总部新增加固定资产投资

　　新装电话 800元/台 5 4000

　　个人办公电脑 4000元/台 5台 20000

　　手提电脑 15000元/台 2台 30000

　　投影机 5000元/台 1台 5000

　　办公桌椅 700元/套 5套 3500

　　摄影机 12000元/台 2台 24000

　　小计 86500

　　折旧 86500元按三年折旧，平均每月计提2400元

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　总部新增加的办公人员

　　工资 副总经理 4500元/人 1人 4500

　　IT专员 3500元/人 1人 3500

　　业务专员 2000元/人 2人 4000

　　客服人员 2000元/人 2人 4000

　　评估业务员 1000元/人 1人 1000

　　小计 17000

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　总部每月新增加办公费用

　　电话费 500元/台 5台 2500

　　办公用品 3000元/月 1月 3000

　　水电管理费 1000元/月 1月 1000

　　差旅费 6000元/月 1月 6000

　　广告费 10000元/月 1月 10000

　　午餐费 1500元/月 1月 1500

　　小计 24000

　　区域分部投资预算：

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　区域分部注册

　　专业公司协助注册 25000

　　聘请房地产经纪人 6000元/年•人 3人 18000

　　聘请房地产估价师 6000元/年•人 3人 18000

　　小计 61000

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　区域分部固定资产投资预算

　　办公场地押金 35元/㎡ 150㎡ 5250

　　场地装修 60000

　　办公桌椅 700元/套 20套 14000

　　会议台 3000元/套 1套 3000

　　主机 10000元/台 1台 10000

　　个人办公电脑 4000元/台 8台 32000

　　复印机 12000元/台 1台 12000

　　扫描仪 2000元/台 1台 2000

　　普通打印机 400元/台 1台 400

　　图片打印机 2500元/台 1台 2500

　　传真机 1500元/台 2台 3000

　　电话安装 800元/台 8台 6400

　　摄影机 12000元/台 2台 24000

　　小计 174550

　　折旧 169300元按三年折旧，平均每月计提4700元

　　区域分部人员及工资计划：

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　区域分部每月办公人员工资

　　副总经理 4500元/月 1人 4500

　　部门经理 3800元/月 4人 19000

　　企划专员 3500元/月 1人 3500

　　培训专员 3500元/月 1人 3500

　　IT专员 3500元/月 1人 3500

　　房地产估价师 3000元/月 1人 3000

　　业务专员 2000元/月 3人 6000

　　法律专员 2000元/月 1人 2000

　　会计和出纳 2000元/月 2人 4000

　　客服人员 2000元/月 3人 6000

　　文员 1500元/月 1人 1500

　　评估业务员 1000元/月 2人 2000

　　小 计 58500

　　区域分部办公费用计划：

　　项目 计价方式 数量 金额(元)

　　区域分部每月办公费用

　　办公场地租金 35元/㎡ 150㎡ 5250

　　电话费 500元/台 10台 5000

　　上网宽带 1200元/条 1条 1200

　　办公用品 10000元/月 1月 6550

　　水电管理费 3000元/月 1月 3000

　　差旅费 5000元/月 1月 5000

　　广告费 5000元/月 1月 5000

　　午餐费 4000元/月 1月 4000

　　小计 35000

　　根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 835.47万元

　　总部的新增固定资产投资和12个月办公费用(197.77万元)+区域分部的固定资产投资和12个月办公费用(135.76万元)+五个直营店的固定资产投资和10个月办公费用(235万元)+五个直营店12个月的办公费用(228万元)+所有的固定资产折旧(38.94万元)=835.47万元

　　2)、效益分析

　　公司在基础建设阶段对5个连锁店的试营，操作过程中深入的了解自己的商业模式，不断整理和完善业务操作流程，让加盟者使用我们的商业模式创业时，完全可以直接复制，更容易取得成功。因此我们相信在这阶段里可以圆满的完成目标，得到丰厚的回报。

　　项目 比例

　　加盟业务利润

　　分配 业务专员提成 加盟收入×5%

　　管理人员提成 加盟收入×2%

　　其它部门奖金 加盟收入×3%

　　税收 加盟收入×5%

　　公司提成 加盟收入×85%

　　加盟商资质要求：

　　区域加盟 单店加盟

　　加盟方式 以市为单位申请区域加盟 以社区为单位申请加盟

　　申请人要求 能按要求参加培训，并全身心投入工作，不急功近利

　　营业执照 现已是独立企业法人或新注册均可

　　资金准备 200～300万元以上 25万元以上

　　加盟费 20～50万元 3～5万元

　　保证金 20～50万元 3～5万元

　　连锁店数量 10～20个以上 1个

　　总部服务费 区域内所有连锁店收入的2% 单个连锁店收入的5%

　　特许期限 20年 20年

　　预计深圳总部业务收入为1223万元

　　a、单个直营店的月均佣金收入为10万元，1年5个店的总佣金收入为600万元;新增单个直营店的月均佣金收入为8万元， 7个月3个店的总佣金收入为168万元;共计768万元 b、评估业务的月均评估收入为5万元，1年的总评估收入为60万元;

　　c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为15万元，1年的总佣金收入为180万元。

　　d、特许经营收入按4个区域加盟支付120万元加盟费、15个单店加盟支付60万元加盟费以及收取3个月的总部服务费35万元(每个店3个月，月均收入为8万元)，共计215万元 预计全资的区域分部业务收入为289万元

　　a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元，7个月2个店的总佣金收入为112万元; b、评估业务的月均评估收入为5万元， 9个月的总评估收入为45万元;

　　c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，9个月的总佣金收入为90万元。

　　d、特许经营加盟业务收入按10个单店加盟支付30万元加盟费以及收取的3个月总部服务费12万元(每个店3个月，月均收入为8万元)，共计42万元

　　公司在发展阶段的业务收入为1512万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费(未含所有税)，公司净收益为288.48万元=768万×70%+60万×70%+180×80%+215×85%+112万×70%+45万×70%+90×80%+42×85%-835.47万元 公司净资产为515万元=212万元+53.46万元-38.94万元+288.48万元.

　　3、稳固发展阶段

　　1)、投资预算

　　总部新增的各项支出

　　项目 计价方式 数量 金额(元)

　　总部新增加固定资产投资

　　办公场地押金 35元/㎡ 500㎡ 17500

　　场地装修 200000

　　办公桌椅 700元/套 15套 10500

　　会议台 3000元/套 1套 3000

　　服务器 10万元/台 1台 100000

　　办公用车 25万元/台 1台 250000

　　个人办公电脑 5000元/台 10台 50000

　　新装电话 800元/台 5台 4000

　　手提电脑 12000元/台 2台 24000

　　摄影机 12000元/台 2台 24000

　　小计 683000

　　折旧 665500元按三年折旧，平均每月计提18500元

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　总部新增加的办公人员

　　工资 副总经理 4500元/人 1人 4500

　　IT专员 3500元/人 1人 3500

　　市场研究专员 3500元/人 1人 3500

　　项目策划专员 3500元/人 1人 3500

　　培训专员 3500元/人 2人 7000

　　业务专员 2000元/人 3人 6000

　　法律专员 2000元/人 2人 4000

　　客服人员 2000元/人 2人 4000

　　文员 1500元/人 1人 1500

　　小计 37500

　　名称 计价方式 数量 金额(元)

　　总部每月新增加办公费用

　　办公场地租金 35元/㎡ 500㎡ 17500

　　电话费 500元/台 5台 2500

　　办公用品 5000元/月 1月 5000

　　水电管理费 5000元/月 1月 5000

　　服务器托管费 5000元/月 1月 5000

　　差旅费 6000元/月 1月 6000

　　广告费 10000元/月 1月 10000

　　午餐费 2500元/月 1月 2500

　　小计 53500

　　根据以上投资预算，可估算出本阶段的投资总额: 6386.25万元

　　总部的固定资产投资和办公费用(613.94万元)+六个区域分部和二十五个连锁店的固定资产投资(366.33万元)+七个区域分部和三十五个连锁店的办公费用(5076.96万元)+固定资产折旧(329.02万元)=6386.25万元

　　2)、效益分析

　　预计深圳总部业务收入为5520万元

　　a、连锁店的月均佣金收入为8万元，13个店22个月总佣金收入为2288万元;

　　b、评估业务的月均评估收入为8万元，2年总评估收入为192万元;

　　c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为15万元，2年总佣金收入为360万元。 d、特许经营加盟业务收入按20个区域加盟支付600万元加盟费、25个单店加盟支付100万元加盟费以及2年内收取的总部服务费2080万元，共计2680万元

　　预计全资的区域分部业务收入为7195万元

　　a、单个连锁店的月均佣金收入为8万元， 22个店20个月的总佣金收入为3520万元; b、评估业务的月均评估收入为5万元，7个区域分部 20个月的总评估收入为700万元; c、二级市场的策划和销售代理业务的月均佣金收入为10万元，7个区域分部 20个月的总佣金收入为1400万元。

　　d、特许经营加盟业务收入按175个单店加盟支付525万元加盟费以及2年内收取15个月的总部服务费1050万元(每个店月均收入为8万元)，共计1575万元

　　公司在稳固定发展阶段的业务收入为12935万元，按业务收入分配表，扣除业务人员、管理人员、其它参与者提成及税费(未含所有税)，公司净收益为3515.5万元=2288万×70%+192

　　万×70%+360×80%+2900×85%+3520万元×70%+700万×70%+1400×80%+1575×85%-6386.25万元

　　公司净资产为4063.71万元=510.9万元+366.33万元-329.02万元+3515.5万元

　　八、结论

　　DR房地产连锁服务公司的商业计划书在酝酿、构思和写作过程中做了大量的市场调查，并咨询过一些专业人士，无论是从市场前景、项目本身、市场运作，还是从资本运营、投资回报等方面分析，本项目无疑是一个成长性良好、资本增值快、投资回报率高的项目。

　　市场前景：房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实，这行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。 项目本身：有全新的和超前的经营理念和服务方式，这是其它竞争对手所不具有的。

　　市场运作：以特许经营商业模式运营的、“两网合一”的房地产中介服务平台，所提供的服务符合行业的发展和市场的需求。

　　资本运营： 通过三年半的经营，公司净资产将达到4000多万元，而且以后的收益是稳定增长的。

　　投资回报：根据我们的财务分析，本项目可在一年半后赢利。

　　综上所述，本商业计划操作是可行的，它的经营者和投资者将得到无限的回报。

　　这是一个充满机遇和挑战的时代，世界首富比尔•盖茨劝诫我们：一旦看准目标，马上就干，决不拖沓。不论何时，每个商人会遇到一些好机会，关键是机会来临时，必须当机立断。 作为一个聪明的投资者，面对这样一个市场前景好，又有高额投资回报率的机会，您会做出怎样的抉择呢?

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