对房地产公司的管理建议范文
对房地产公司的管理建议范文
房地产业作为新兴朝阳产业、支柱产业，合理的建议有利于房地产公司的发展。对房地产公司的建议有哪些呢?下面是的对房地产公司的建议资料，欢迎阅读。
对房地产公司的建议
近年来，房地产行业发展势头迅速，如何加强对房地产市场的监督和管理，已经成为各方都关注的话题。本文针对目前辖区内房地产开发企业管理中出现的新情况、新问题，就如何规范房地产开发企业的财务行为，及时、真实地反映企业财务情况，进行有效的监督和预警，降低管理风险，提出部分建议。
一、房地产行业的特点
房地产开发企业的主要经济活动包括土地开发、房屋开发、房地产经营。这些经济活动是房地产开发企业财务核算的主要内容。结合房地产行业经营的主要特点来看，该行业需要资金量大，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样。其主要特点有：
1、房地产开发工期长、投资大，多数工程要跨年度完成。此外，该类企业经营规模大，并存在跨区域经营。
2、多种经营与混业经营并存。当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业;既有房屋销售，又涉及物业管理服务。
3、销售经营方式多样。表现为分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。如部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或者名义上的代建房。
4、预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款房地产开发企业就无法进行再投入，也谈不上快速发展。预收房款、售楼花等是主要方式。
5、财务管理要求高，资金收支渠道多样。一些房地产企业由于资金调配的需要，经常在不同的金融机构多头开户，同时，由于其经营过程较为复杂，对财务管理的要求也相对较高。
二、当前房地产企业在帐务处理中存在的问题
房地产开发企业进行财务核算时，其信息质量应当符合可比性、一贯性等基本原则的要求，以正确反映企业的经营状况;在确认和计量时，应当严格遵循配比原则、权责发生制等原则，以真实反映企业的财务收支情况。在成本核算方面，房地产开发企业因其自身经营特点和管理要求，成本费用核算多采用分批法进行，这要求企业在核算时要合理确定成本计算对象，并将开发经营费用按照经济用途分类，确定成本项目，其次是划清各种费用的界限，以正确归集、分配开发项目的成本。通过调查发现，房地产企业在帐务处理中存在如下问题：
(一)房地产企业成本费用核算中存在的主要问题：
1、成本费用重复入账。个别企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点，重复列支费用。如企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订虚假合同，或者建材发票重复进入开发成本。
2、利用预算造价虚增单位成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价和销售面积的乘积金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在一年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期不能及时取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。有的房地产企业便利用这一特点，自行加大早期单位每平方米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
3、开发成本中混入非销售项目成本。有的房地产开发商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”;有的房地产公司将自建自用的办公楼成本直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
4、虚列销售费用。有的大量列支销售人员工资;通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿;将超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等。
5、发票取得不尽规范。有的企业利用虚开、代-开-发-票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得额。不符合规定发票如会议费、考察费、差旅费等，是房地产开发企业在期间费用方面存在较多的问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证也不符合规定，如企业单位开具行政事业单位发票;村委会开具农、林、牧发票等。
6、收入与支出不相匹配。有的企业对跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为的将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目;自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用全部由出售房屋承担，造成成本结转不实等。
7、超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
(二)房地产企业在收入核算中存在的问题：
1、预提费用大额长期挂账，任意调节利润。由于房地产企业会计制度中对预提费用的挂帐时间没有明确规定，企业为了达到利润逐年递增迹象，利用“预提费用”挂帐金额来调节成本，形成调节利润的“蓄水池”。
2、以商品房抵工程款、抵货款，不计收入。由于企业出现资金紧张、售房困难及其他原因时，便将现有的商品房用作抵工程款、抵货款，形成双方不计收入，不申报纳税。
3、结转收入不及时，大额资金往来挂帐。房地产企业对当年销售楼座或商品房预收的款项汇入往来科目，任意进行结转，调节企业收入和利润。
4、完工项目不结利，企业损益不实。鉴于房地产利用开发项目大量需跨年度完成的特点，房地产企业可能存在将完工与施工项目混淆，不按规定结转成本、填报收入等现象，形成企业损益不实，税收入库滞后。
三、加强对房地产开发企业管理的几点建议
1、通过日常巡查和纳税评估，加大地对房地产开发企业财务核算和政策执行方面的辅导，督导企业健全和规范财务核算，采取查账征收方式，真实体现房地产盈利率较高的客观现状，并帮促企业准确进行纳税申报。对屡查屡犯、财务核算确实不健全的企业，要按规定进行税款征收。
2、建立房地产企业管理台账。全面反映企业开发项目的基本情况，主要包括投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等;根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。
3、严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开、代开、人为加大成本费用现象的发生。抓住几个关键：一是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比，分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡;二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成本;三是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因。
4、加强与相关部门的协作。加大与国土、建设、规划、房管等部门房地产开发信息交换力度;争取政府支持，定期召开房地产管理联合工作会议，协调房地产企业及项目管理，强化日常信息交流和情况通报，形成有效的税源控管体系;
5、关注房地产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。
6、国、地税联手管理。从办证到年终的汇算清缴、项目结束后的最终清算由国、地税共同完成，对一些共性的环节共同把关，看其国、地税收入申报是否同步，特别是对施工企业业务的真实性，由地税协助调查核实，对企业存在的违法问题共同采取控票、保全等税收管理措施，达到对房地产业一体化管理的目的。
7、强化日常评估和税务稽查。税收管-理-员要利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，必须依法严肃处理，对故意偷逃税行为应加大处罚力度，规范对房地产开发企业的税收管理。