最全房地产基础知识

最全房地产基础知识

　　房地产的知识有哪些?房地产市场的基本知识有哪些?下面学习啦小编为大家整理了相关最全房地产基础知识，希望大家喜欢。

　　房地产基础知识

　　常用词语的解释

　　1、房地产产权：

　　是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。

　　2、土地类型：

　　土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。

　　3、三通一平：

　　是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

　　4、七通一平：

　　是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

　　5、土地使用权年限：

　　是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。

　　居住用地70年;

　　工业用地50年;

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　商业、旅游、娱乐用地40年;

　　仓储用地50年;

　　综合或者其他用地50年。

　　基本参数

　　复式：

　　区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);

　　错层：

　　户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅;

　　进深：

　　一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);

　　开间：

　　住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);

　　层高：

　　房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

　　净高：

　　一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

　　户型：

　　根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;

　　建筑系数：

　　“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

　　与产权有关的概念

　　房屋产权：

　　泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

　　房屋权属登记：

　　指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

　　房地产权登记：

　　通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。

　　共有产权：

　　指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

　　房屋抵押：

　　产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。

　　过户：

　　即更换房屋承租人姓名。

　　与面积有关的概念

　　建筑面积：

　　建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积;

　　公摊面积：

　　1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

　　2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

　　商品房销售面积：

　　商品房销售面积 = 套内建筑面积 分摊公用面积

　　套内建筑面积：

　　套内建筑面积 = 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积

　　使用面积：

　　建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

　　使用面积系数：

　　用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

　　辅助面积：

　　建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

　　结构建筑面积：

　　建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

　　使用率：

　　使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

　　实用率：

　　套内建筑面积和住宅面积之比。

　　套内墙体面积：

　　公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

　　公摊的公用建筑面积：

　　公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数

　　公用建筑面积分摊系数：

　　公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

　　公用建筑面积：

　　公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

　　容积率：

　　总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

　　建筑覆盖率：

　　又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比

　　绿化率：

　　指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　绿地率：

　　指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

　　与银行贷款有关的概念

　　按揭：

　　是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

　　按揭所用材料：

　　1、 身份证复印件;

　　2、 户口本复印件;

　　3、 结婚证复印件;

　　4、 学历证复印件;

　　5、 收入证明;

　　6、 购房合同复印件;

　　7、 营业执照复印件;

　　8、 三个月的连续税单;

　　9、 固定资产的发票;

　　10、 借款申请表。

　　契税：

　　指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，根据各地情况不同实行3%~5%的幅度税率，综合优惠后约为房价的1.5%。

　　与住宅相关的概念

　　公寓式住宅：

　　相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。

　　花园式住宅：

　　一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。

　　双拼：

　　连拼，叠拼。

　　商住住房(SOHO)：

　　Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。

　　经济适用房：

　　具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

　　房地产基础知识科普

　　尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

　　城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

　　居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

　　居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

　　配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

　　公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

　　房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

　　建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

　　均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

　　基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

　　起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：鬃?元/平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。

　　预售价：预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

　　一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

　　定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“

　　违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。