二手房交易流程及注意事项
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。那么二手房交易要经过哪些程序呢?下面就是学习啦小编给大家整理的二手房交易流程及注意事项，希望对你有用!
二手房交易流程
第1步：房屋核验;(经纪人、业主)
第2步：合同报单;(经纪人、报单助理参与操作)
第3步：房屋评估;(经纪人、评估公司专员)
第4步：面签(初审);(经纪人、业主、客户、贷款专员都需要参与)
第5步：资金监管;(经纪人、业主、客户都需要参与)
第6步：审核批贷;(经纪人、贷款专员)
第7步：网上签约生成;(网签专员、经纪人、业主、客户都需要参与)
第8步：预约缴税;(经纪人)
第9步: 缴税、过户;(经纪人、业主、客户、过户专员都需要参与)
第10步：领取新房本;(经纪人、客户)
第11步：物业交割;(经纪人、业主、客户)
第12步：资金监管解冻;(经纪人、过户专员)
第13步：办理抵押登记;(贷款专员、银行专员)
第14步：出他项权利证;(银行专员、建委专员)
第15步：放款;(银行专员、贷款专员)
二手房交易的十大注意事项
1、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
2、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
6、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
7、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
8、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
9、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
二手房交易的四种情况
一、正常过户
1、营业税(卖方缴纳，税率5%)转让出售购买时间不足五年的非普通住宅全额征收营业税;转让出售购买时间超过五年的非普通住宅或购买时间不足五年的普通住宅，营业税按照两次交易差价来征收;转让出售购买时间超过五年的普通住宅不收营业税。
2、个人所得税(卖方缴纳，税率交易总额1%或两次交易差的20%)有两个条件：一是家庭唯一住宅，二是购买时间超过5年。如果两个条件同时满足，可免交个人所得税;但只要有任何一个条件不满足，那都必须要缴纳个税。
3、印花税(税率1%，买卖双方各半)，从2009年开始国家暂免征收。
4、契税(买方缴纳，基准税率3%，优惠税率1.5%和1%)。按照基准税率征收交易总额的3%征收，如果买方是首次购买面积不足90平米的普通住宅，契税为缴纳交易总额的1%，如果买方首次购买面积90平米或超过90平米的普通住宅，则按照交易总额的1.5%来缴纳。
5、其它税费(如交易手续费、土地证工本费、房产证和配图费等费用根据房管局政策或市场行情据实结算。)
二、赠与过户
1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产及房屋赠与税费涉及哪些方面，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。
2、其他人之间的赠与过户行为，应依法缴纳营业税。但如果赠与的房产达到一定年限，符合免征营业税条件的，也可以免征营业税。
三、继承房产交易过户
继承房产交易不需缴税，但是继承房产产权，是以死者没有遗嘱为前提的，必要条件是直系亲属才能有权利分享继承权。
四、析产析产交易过户
析产析产交易不需缴税。他的情况是一般是房产共有人，把住房产权析产为一人名下，如家庭夫妻离异析产。需要离婚证，双方身份证，户口本，经过公证的双方离异协议(上面注明房产分割情况)。两人一起到该住房所属房管部门，申请办理家庭离异房产析产过户手续。重新办理一人姓名房产证。【前提】是住房贷款还清，无抵押。有明确的产权证明(房产证，契税证，土地证)。
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