关于优先购买权的具体适用
关于优先购买权的具体适用
你知道优先购买权吗?优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。下面由学习啦小编为你详细介绍优先购买权的相关法律知识。
关于优先购买权的具体适用
房屋承租人优先购买权的适用范围：首先要明确，仅适用于房屋租赁合同，其他租赁合同的承租人无优先购买权。其次，是限指在承租期间出租人出卖或拍卖房屋，这就排除了继承、赠与的情形。第三，适用与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务，即出租人将房屋抵押的情形。
房屋承租人优先购买权的内容：首先，出租人出卖租赁房屋的，应提前15天通知承租人;拍卖的，应提前5天通知承租人;第二，承租人在同等条件享有优先于第三人购买的权利。所谓同等条件，指出租人在价款、付款方式、担保状况等均与第三人相同。拍卖时，承租人可采取“跟价”、“询价”方式。
在拍卖中，实现优先购买权也是有法可依的。最高人民法院《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》第十八条(优先购买权的保护)规定：“拍卖进行中，有最高出价时，优先购买权人可以表示以该最高价接受，如无更高出价，则归优先购买权人;如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则归最高出价人。多个优先购买权人同时表示接受的，采取抽签方式决定买受人。”
在法院拍卖程序中，对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。
“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得;如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“ 执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。” 执行人员如果不进行必要的调查，就有可能遗漏通知承租人参与竞买。必须明确的是，如果拍卖前未在合理期限内通知承租人，承租人可以享有优先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。
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优先购买权的价值
(一)秩序价值
优先购买权设定的基础和前提是先买权人已先于买卖关系而存在于某种法律关系或法律事实中。为了尽可能维护已经建立起来的法律关系，维护经济生活秩序，立法者确立优先购买权。在出卖人出卖标的物前，先买权人已于事实上占有、使用出卖的标的物，并在生产、生活上对其形成了一定的依赖。相比于第三人，出卖物产权变动与先买权人有更大的利害关系。
法律作为利益分配的调节器，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，承认优先购买权，减化法律关系，防止先买权人生活发生较大变动，减少纠纷产生，“保护这一利益不但对个人而且对经济秩序的稳定发展具有十分重要的意义。”
(二)效率价值
优先购买权制度有利于最大限度地充分发挥物资财富的经济效益，以做到物尽其用。自由和效率是私法上的两个原则，但他们并非相互排斥，而是相互促进的。就自由而言，保障和实现个人在其财产范畴的形成空间;就效率而言，应使物归于能最适于发挥其效用之人。
为此，在法律规范上应明确界定物权(产权)，减少交易成本。赋予特殊主体在同等条件下以优先购买权，一方面保护了出卖人利益，另一方面可使先买权人基于原有的基础法律关系或法律事实，扩大对出卖物的支配范围，并按自己的意志优化其使用方式，满足其生产生活需要，同时优先购买权制度有利于简化交易程序，降低交易成本，增进交易效率。
(三)公平价值
法律制度的内在理念之一是保护弱势群体，实现社会公平正义。在物权转让中，较之于第三人，先买权人更易受到出卖人任意处分出卖物所带来的侵害，影响其生产生活和社会经济秩序的稳定。为了维护先买权人的合法权益，对出卖人与第三人的交易自由进行适当的限制是必要而适当的。
同时优先购买权行使条件为同等条件，且必须在一定期限内行使，因而对出卖人利益并未造成实质损害。因而我们认为，优先购买权制度体现了法律的公平正义理念，满足了社会主体在民商事领域对公平正义的追求，是合乎社会需求的。
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