租赁合同可以适用善意取得制度吗
你听说过善意取得吗?善意取得又称为即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，原权利人丧失所有权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。下面由学习啦小编为你详细介绍善意取得的相关法律知识。
租赁合同适用善意取得制度
租赁合同能适用善意取得吗?最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条，对《婚姻法》中“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”之规定作出了明确的解释：“(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
案情简介
余某与李某系夫妻关系。2009年2月24日，余某未经妻子李某同意，独自与钟某签订《租房合同书》一份，约定余某将其与李某共有的位于县城繁华地段的50号房屋租赁给钟某使用，租期为三年，租金第一年为人民币8000元，后两年为每年6000元。合同履行一年多后，李某以签订合同时未征得其同意为由诉至法院，要求确认余某与钟某签订的租赁合同无效。在庭审中，程某提出该案应适用善意取得制度，合同应为有效。
租赁合同可以适用善意取得制度吗
案件分歧
租赁合同是否适用善意取得制度?
第一种意见认为：丈夫余某未经妻子李某同意，擅自将共有房屋租赁给他人使用，不适用善意取得制度，余某与程某签订的租赁合同属于无效合同。
第二种意见认为：虽然丈夫余某未经妻子李某同意，但适用善意取得制度，余某与程某签订的租赁合同属于有效合同。
案件管析
赞同第一种意见，在文章中也对租赁合同不适用善意取得制度作出了充分解释。。
但是，本案中余某与钟某签订的《租房合同书》是否有效，按照法律应认为无效，理由是根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：……(三)共有房屋未取得共有人同意的;……”本案中，余某将其与李某共有的房屋租给程某使用，并签订房屋租赁合同。由于余某的行为未征得房屋共有人李某同意，其行为违反了上述行政法规的规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应认定余某与程某签订的租赁合同属于无效合同。
租赁合同无效观点值得商榷，理由是：
一、余某出租夫妻共有房屋的行为是否属于夫妻日常家事代理权范围的问题。日常家事代理权是配偶权的一项派生权利，它是指在日常家事范围内，配偶双方互为代理人的权利，即配偶一方因日常家事与第三人为法律行为时，应视为配偶共同的意思表示，配偶他方承担连带责任。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条，对《婚姻法》中“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”之规定作出了明确的解释：“(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
二、余某签订租赁合同行为适用表见代理。根据我国《合同法》第四十九条的规定。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于此种依赖，而与其为民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。表见代理必须具备四个构成要件：
1、须行为人不具有代理权。
2、存在第三人相信代理人有代理权的表象。
3、第三人善意且无过失。
4、第三人基于依赖与代理人成立民事法律行为。本案中，余某对夫妻共同房屋进行出租，已然构成表见代理。
综上所述，余某与钟某签订的《租房合同书》成立有效。
相关阅读：
善意取得的适用范围
(1)动产、不动产均可适用善意取得制度。
(2)赃物、遗失物不适用善意取得制度。
(3)善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。
出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。
如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。
看过“租赁合同可以适用善意取得制度吗”的人还看了：
3.民法论文
租赁合同可以适用善意取得制度吗
上一篇：2016定作合同范本模板
下一篇：2016最新门面转让合同模板
