业委会法律地位不明确如何为业主维权
业委会法律地位不明确如何为业主维权
“业委会”是“业主委员会”的简称。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。下面由学习啦小编为你详细介绍业委会的相关法律知识。
业委会法律地位不明确如何为业主维权?
【社会现状】
部分物业公司占用小区公用物业
业主与物业管理部门之间的关系一直备受关注。在今年的广州“两会”上，温良就提交了关于“赋予‘物业业主委员会’法律地位”的建议。
温良在该建议中表示，有业主反映，有的物业公司收支不透明，未经业主同意就单方面提高物业管理费，把停车位由月保改为临保，或提高租金，甚至高价出售。 “有的开发商或物业公司占用小区公用面积，非法占用架空层、车位、公共会所、值班房等，有的擅自在居民楼顶设置移动通信设施，擅自在小区占用消防通道设置停车场。”
小区公共物业被如是非法占用，而小区业主却难以维权。据了解，目前小区业主委员会的成立和运作都存在困难。
“有业主反映，对旧业主委员会拒不办理移交手续的行为，行政部门基本没有强制手段，只能采取上门谈话、发出限期责令移交通知等非强制措施。”温良表示，此外，业主委员会不是法人代表，没有法人资格，难以作为民事主体资格提起诉讼，需要通过召开业主大会，达到专有面积和业主人数双过半才能获得授权进行诉讼。这严重影响了业主和业主委员会的维权。
【法律分析】
业委会未具备应有法律地位
为什么部分物业公司会如此强势?对此，温良给出的答案是，“小区共有物权不明确，小区业主委员会未具备应有的法律地位”。
据介绍，由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，所以即使成立了业主委员会，受委托的物业公司的地位仍然强势于作为委托人的业主和业主委员会。
而在小区共有物业方面，也存在权属不清的问题。温良在建议中提到，众多业主表示，作为人防工程的地下车库、作为公摊面积的小区架空层、泳池、网球场、值班房以及小区道路等物业都应该属业主共有，由业主共同管理。开发商在出售完商品房之后，应将共有物业变更登记，交还给业主大会，不能侵占共有物业，不能将地下车位擅自出售或对业主进行拒租。但是，目前很多小区的公共物业没有按物权法的规定进行确权和产权登记变更，仍登记在开发商名下，甚至连土地使用权证都没交给业主大会或业主委员会。“感觉开发商很强势，甚至购房合同附件也要求业主放弃对架空层和停车场的所有权，非常不公平。”
“政府职能部门为开发商和物业公司开了许多方便之门，而且没有尽到监管责任。有的部门和街道对小区业主委员会成立和运作没有起到支持和指导作用。”据温良介绍，有业主表示，市物价部门2014年出台规定，要求业主私人所有的停车位要按照月保费的30%缴纳物业管理费，却没有对商业停车场和开发商、物业公司占有的停车场提出相应要求和明确详细规定，显失公平。
【立法建议】
借鉴国外经验杜绝垄断
针对上述现状，温良建议，赋予小区业主委员会相当的法律地位。通过市人大会向上级人大反映，建议全国人大立法明确赋予业主委员会合理的法律地位，以取得法律团体资格来加强对公民物权的法律保护和与中华人民共和国物权法律接轨。
“对小区共有物业进行登记确权。”温良还建议，明确共有物业归全体业主共有。同时政府要加大对业主大会、业主委员会成立和运行的指导和支持法律地位的确定。支持业主委员会有权以公开招标的方式(可参考建筑工程、招标办法)选聘物业公司或业主委员会自行管理。
“可以借鉴外国将物业管理费交业主委员会或第三方管理的经验做法，杜绝谁开发、谁物业管理的垄断市场行为。”
房管部门学习省人力资源厅对用工合同统一固定格式的合同办法来实行商品房统一固定格式的买卖合同。同时由当地街道政府或委托律师事务所统一每个楼盘设立专用银行账户，业主交费时按物业管理公司的通知，直接向该账户交纳物业管理费和水电费，之后每月十日前由业主委员会核准同意后，由当地街道办事处财务用专用账户资金向物业管理公司拨付核准的金额，这样既做到了有效的监督，又体现了政府参与严格管理;或者采取收支两条线的办法来管理。
此外，业委会挑选物业可以向社会公开招标。遇到物业公司突然单方中止合同或物业公司其他原因不能继续履行合同，应由业主委员会向当地街道政府报告，经双方同意后，向社会公布突发情况。“建议政府部门负起监督责任，做好小区共有物权确权工作，支持业主委员会和业主大会依法开展物业各种合法管理活动。”
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一、首次业主大会的召开及业主委员会成立的条件
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。
在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。
2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。
二、成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区建设局和街道办事处的指导下，由自荐或由业主推荐的业主代表组成业主大会筹备小组，负责业主大会筹备工作，第一次成立可由现任物业管理公司负责筹备工作，成立筹备组。
1、确立筹备组成员名单，并以书面形式在物业管理区域内公告。
2、筹备组应当做好下列筹备工作：
(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(2)拟定《业主公约》(草案)和《业主委员会章程》(草案);
(3)根据上款的征集结果，拟定业主委员会委员人数(应为单数)，及候选委员名单，印刷选票。
以上的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
三、召开首次业主大会
1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加;业主因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
2、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
3、召开首次业主大会时，应当邀请物业所在地的区建设局、街道办事处的有关工作人员参加。4、召开业主大会，介绍候选委员情况，选举产生业主委员会委员，选举决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
5、大会作出制定《业主公约》、《业主委员会章程》的决定，决定必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。
四、备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到区建设局综合管理科备案。备案需提交以下资料：
1、业主委员会筹备小组会议记录，业主委员会筹备小组成员名单;
2、召开业主大会的通知;
3、业主公约(业主委员会委员签名);
4、业主委员会章程(业主委员会委员签名);
5、填写《业主委员会备案表》，填写的内容包括：业主大会情况记述，投票记录;业主委员会委员名单及其个人简历;
6、其他有关资料。
五、公布结果
备案完成后，业主委员会委员应当在物业小区内公布该小区已正式成立业主委员会的消息。
附：
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。