万科成功之道

　　万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

　　近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上， 2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规模居全球同行业首位。 1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

　　究竟万科有着怎样的发展战略和经验使得其在同行中一直保持一个领先地位呢?我们从以下几个方面来看：

　　万科董事会主席王石曾经深情的说过一段话：回顾最初，万科最值得骄傲的事情，就是在行业还有待成熟的时候，我们选择和建立了自己的价值观，在任何利益诱惑面前，一直坚持着职业化的底线。

　　一、万科的持续发展之道在于对人永远的尊重，追求公平的回报，开放透明的体制。

　　万科的管理之道在于其：

　　简单而不是复杂，简单降低了企业运行的成本，能够说清楚的企业才是好企业。

　　透明而不是封闭，成功源于持续的学习和合作，透明度为组织赢得信赖。

　　规范而不是谋权，只有遵守规则才能培养组织内在的市场化竞争优势。

　　责任而不是暴利，追求公平汇报的同时不能忘记自己身上的责任。

　　万科倡导内部简单而真诚的人际关系——举贤避亲，确保在发展机会面前人人平等。

　　透明表现在万科阳光照亮的体制上，对外信息披露透明，内部信息透明，万科投诉论坛向整个社会开放。

　　万科从成立之初到现在一直坚持不行贿不受贿，超过25%的利润不做。

　　在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则;实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。

　　万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。

　　万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动 “春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助;并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。

　　自2008年6月，万科公益基金会开始资助孤贫先天性心脏病患儿手术，在30个月里累计完成近1700例手术资助，救助范围遍布全国各地。万科公益基金会本着对所有捐助者善款负责的态度，通过企业志愿者走访及回访的方式，确保让那些最需要帮助的孩子得到最及时的救助。

　　万科始终关注在自身专业领域发挥优势、实践社会责任。2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。2007年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。项目入住三年以来，不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。目前，万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。

　　2008年，万科捐资1.24亿元，无偿建设四川绵竹、都江堰等多个汶川地震极重灾区的公共建筑。在捐建项目中，万科综合运用了17项防灾减震技术措施，不仅显著提高了建筑物的结构安全性，使所有项目均达到最高抗震设防等级，同时更关注了减灾、备灾、避难等理念的实践。

　　二、万科的减法与聚焦：

　　1984年—1993年多元化经营阶段;

　　1993年—2001年减法转型阶段;

　　2001年—今天专业化路线;

　　多元化经营：

　　1984年 主要从事进口专业影音设备贸易,成立现代科教仪器展销中心;

　　1986年 成立深圳国际企业服务公司，经营有关先进科技的展览安排;

　　1987年 从事首饰、石英表、精品饰物及电子等生产加工;

　　1988年 政府批准股份化改组方案，公开募集社会资金2800万元;;

　　1989年 第一个商住楼“天景花园”发售

　　1990年 进入连锁零售、电影制片及激光影碟等新的行业领域;

　　1992年 对全国12家优秀企业进行股权投资，基本形成商贸、工业、房地产、文化传播和股权投资的五大经营架构;

　　1992年 成立物业公司;

　　当时万科被称为中国的综合商社(综合商社是日本的一种综合商业经营模式)，五大块(商贸、工业、房地产、文化传播和股权投资)28个行业齐头并举、分进合击。

　　减法转型阶段：

　　1993年 确立了城市居民住宅作为公司的主导业务;

　　1994年 房地产业务利润贡献达到69%;

　　1995年 出售怡宝食品饮料有限公司(此时怡宝年产量10万吨，是国内最大蒸馏水生产厂，现在怡宝矿泉水是广东市场销量最好的水);

　　1999年 王石辞去总经理职务;

　　2000年 华润成为万科第一大股东，占总股本10.82%;

　　2001年 向华润转让零售业务万佳百货，完成专业化战略转型(2000年列全国连锁业百强第十三名。2001年实现销售额达20亿，蝉联广东省同行业第一位。万佳是万科的优质资产);

　　专业化路线：

　　2003年 以四季花城、城市花园、金色家园系列为代表的城市主流住宅业务占集团业务组成的84%;

　　2003年 深圳、上海在集团的利润贡献分别达到35%和36%，合计达到71%左右，房地产业务明显呈现城市带集中效应;

　　2004年 发布万科第三个十年发展规划，确定“3+X”区域发展布局;

　　2007年 万科建筑技术东莞研究基地成为中国国家住宅产业化基地;

　　2011年 销售金额1215亿人民币，再次成为全球销售额最高的专业化住宅公司;

　　从以上发展历程我们不难看出，万科专业化路线的正确性，2004年万科确定了中国城市圈聚焦策略，发展到现在已经形成了四大区域：环渤海区域，珠江三角洲区域，长江三角洲区域，中西部区域。

　　经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。

　　三、从企业文化价值观来看：

　　自创建来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长;倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。

　　万科企业文化在企业的不同发展阶段，呈现出不同的导向，但企业文化的发展遵循着一种螺旋式的上升的路径：创新导向目标导向规则导向支持导向高层次创新导向，以此来进行企业文化的不断演进，推动企业管理一步一步迈向更高层次，并形成螺旋式上升的态势。

　　四、从万科企业愿景来看：

　　万科立志成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。

　　万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。

　　五、从万科使命来看：

　　公司致力于努力推动行业规则的建设，不断完善生产方式、技术和管理，提高行业规范化程度，实现“有质量增长”并推动行业技术进步。系统地理解不同消费者对居住生活的需要，创造性地运用设计、技术和服务提供展现自我、和谐共生的理想生活空间。不断深化研究，因地制宜地保护环境、改善环境，形成人与自然的可持续发展。不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

　　万科启动了规模庞大的“千亿计划”，从2011年开始陆续派1000名工程师到日本研修，学习日本精良的工程质量以及工程师文化，这将对万科继续领跑中国的房地产市场提供强大的工程支持。

　　总之，万科把品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”，以“以您的生活为本”为品牌核心，提出“建筑无限生活，健康丰盛人生”这一创新理念。万科的良好业绩，企业活力及盈利增长潜力受到了市场的广泛认可。凭着一贯的创新精神，专业开发优势，优秀的企业文化建设，万科树立了住宅品牌，并获得了良好的回报。

　　2011年万科总裁郁亮三次给国务院汇报工作，万科提供的数据为国家相关政策的出台奠定了基础，万科的多条建议也被国家采纳，为房地产行业的健康发展提供了宝贵的意见。

　　正是因为万科有这样精确的战略方向和产品定位，正是因为万科坚持自己的价值观，正是万科在发展中不断履行企业公民社会责任，它才有了今天的如此成功!