浅析我国全面实施房产税的问题与对策

　　在经济越来越发达的当今社会，许多居民已经拥有了属于自己的私房，但还有相当一些无房的居民一直梦想着拥有属于自己的一套房。各种政策最基本的还是离不开国计民生，“衣食住行”中“住”在普通百姓心中占有极其重要的地位。而一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合、并将国家宏观经济政策渗透于市场的高效、完备的房地产税收制度。房产税在地税收人特别是财产为税收人结构中已占据了较为重要的地位，该税在增加地方财政收人，运用税收杠杆调节房产所有者收入，配合国家房改政策，改善居民的居住条件，支持地方市政建设，促进房产管理，提高房产使用效益等方面起到了非常积极的作用。

　　一、我国房产税的简介

　　房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房屋租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。征收房产税的目的在于加强对房产的管理，提高房产使用率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

　　二、我国房产税面临的问题

　　(一)纳税主体的确定不合理

　　现行房产税的纳税人为房产产权所有人，这几年随着社会经济的不断发展，在商品经济的今天多种经营模式层出不穷，房屋不再是计划经济时期以固形式的存在，其产权的拥有也出现了多种模式，产权所有人为了更好地利用房屋创造经济效益，出现了房屋的租赁、联营、联建及无偿划拨使用等等的房屋所有权共有或互有的现象，造成房屋的产权划分不便、划分不清、划分不明甚至无法划分，涉税房屋产权纠纷越来越多。例如一方出地一方出资的联建房后，出资方无偿无证使用;不可分割地房产由免税单位和纳税单位共用的;军民品生产共用的厂房;历史原因造成的长期房屋产权纠纷;一套人两套不同性质机构共存共用房产的情况等等，从而造成的涉税争议也越来越多，给税务机关的实际征收工作带来了很多不便。另一方面，在现实生活中，房产所有人与房产不在一地的情形大量存在，税务机关在实际征管中，由于缺乏有力的管理手段，常常面对房产无法确定其所有人，即使定了房产所有人，往往又由于其与房产不在一地而缺乏有效的征管措施，导致征管工作的被动，或者即使房产所有人与房产同在一地，但税务机关也由于相关信息的缺乏而无从掌握，往往是做了大量工作，但效果甚微，造成应征税款征收困难。

　　(二)税种结构不合理

　　中国现行房地产税制构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大。这种设置的消极影响有：

　　1.土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这种状况无异于鼓励了土地保有，使土地保有者以低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨。

　　2.进入市场流通的土地要承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。更为严重的是，它直接阻碍了大量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，激发了土地价格上涨。

　　3.在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者。

　　4.我国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题进行明确立法，难以通过法律形式对其加以规范和促进其合理利用。对其保有者在土地使用税等方面给予税收减免，不利于解决土地利用率低下、闲置和荒芜的状况。

　　(三)现行房产税计税依据不合理

　　我国《房产税暂行条例》规定：房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。因为转轨时期，我国经济始终保持高速增长态势，这样，以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。同时，必须看到，按余值计税，实际上是新企业税负重，老企业税负轻。另一方面，把租金收入作为计税金额又带来了两个问题。一是租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。二是房产租金本身是营业税课税对象，现在又当做房产税计税依据，这人为造成了双重课税。此外，现在租金收入很模糊，没有明确凭证，有的甚至暗箱操作，纳税人很容易通过人为操控，采取从房屋租金中分离出管理费等费用，提高家具设备租金，降低房屋租金等手段来达到避税、逃税的目的。

　　(四)现行房产税征税范围过窄

　　一方面，我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中县城和建制镇指县政府和镇政府所在地。这样，农村就被排除出征税范围。另一方面，现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。应该承认：上述规定在二十世纪80年代是很客观的，因为当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，房产税征税范围只宜窄不宜宽，先把房产税设置出来，今后择机再发挥其收入筹措功能。

　　(五)房地产税费过于混乱

　　目前，我国多数城市各种税费和地价约占房价比例的50%左右，项目多达近百种，其中重复与不合理收费约占总房价的30%。名目繁多的房地产业税费项目，不仅使得房地产业纳税人不堪重负，产生强烈的逆反心理，想方设法避税逃费，致使房产税税基被人为压缩、税源被无形挤占，直接影响了房产税税额的及时、足额缴纳，妨碍了我国房地产业的健康发展。而且从政府的角度看，也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。同时由此带来的更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。

　　(六)税收负担有失公平

　　两套税制有违公平，直接形成税负失衡。我国现行房产税的纳税人仅限于内资企业、单位和中国公民，对外资企业和外籍人员一直沿用1951年政务院颁发的《城市房地产税暂行条例》。这也就是说，在房产保有课税方面我们采用了内外两套税制。这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别。二是对房产使用效益课税内外有别。无论在从价、从租方面，内外资纳税人的税负都有区别，涉外企业与外籍人员缴纳的房产税无论是出租还是自用，全部按照房产原值扣除80%后按1.2%税率征收;内资纳税人在缴纳房产税时，则要区分是用于出租还是自用分别适用按租金收人的12%和计税余值的1.2%分别计算房产税，显而易见，内资企业出租房产以后缴纳的房产税均高于外资企业。内外资有别的房产税政策势必造成竞争起点的不同，而且使得国家的宏观调节意图很难同向贯彻，同时也会干扰其他各税税制效应的正常发挥，不利于税负公平。

　　三、应对的策略选择

　　(一)计税依据的调整

　　我国现行对非出租房产统一实施1.2%的税率，对出租房产统一征收12%的税率，这种对同一税种实施两套计税依据的做法加大了征收成本，模糊了征收基数同时也不符合公平原则。因此首先应做到计税依据的统一，之后对税率做相应调整。房产税属于地方税，中央应给予地方政府足够的权限，根据本地区的具体情况制定相应的税率，可以由中央政府规定一个税率幅度，再由各地方依据本地区情况最后确定，这样既能保证中央的宏观调控，又能体现和照顾各地不同的实际情况。

　　(二)建立税负公平的房地产税制体系

　　现行税制在房地产开发、经营环节税种较多，税负较重;在房地产保有环节税种较少，税负较轻。鉴于各地房地产价格和房地产交易规模以及市场发育水平差异非常大，同时各地财政收支状况高度不平衡，房产税的具体税收政策可由各省级政府自行确定，这其中包括税率选择、房产评估周期、区域内优惠政策确定等。还应逐步允许地方政府根据本地的社会经济状况经中央批准后开征部分地方税，以筹集必要的财政收入，并对本地的社会经济进行调节。

　　(三)征收方式的统一

　　度量我国现行的涉外税收制度可以看出，就总体而言，我们对待外国企业和外国居民非但没有什么税收歧视，反倒是给予了大量的税收优惠。目前我国在房产税方面实行内外两套税制。这直接形成了税负失衡格局。现在我国已加入世贸组织，内外资企业公平税收待遇是世贸组织成员国采行的基本政策思路。所以，我国应首先统一房产税税制，并由此设计新的房产税税制。

　　(四)建立有效的监督和惩罚机制

　　房地产税作为地方政府的主力税种，其税源充足。为了保证物业税的收取及时，减少偷税、漏税、抗税的发生，国家必须用明确的法律规范，由税务机关定期向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知。同时，还要加强房产税法的宣传，提高居民对新的房产税的认识和缴纳的自觉性。