房地产项目管理论文
房地产项目管理论文
房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。下面是学习啦小编为大家整理的房地产项目管理论文，供大家参考。
房地产项目管理论文范文一：房地产项目成本控制研究
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视，房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程，同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化，已经逐渐开发出多种成本控制软件，同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
(一)决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言，虽然在决策阶段中已经进行成本控制，但是企业重视的力度并不足，其中，主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金，只重视报告的实行，进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求，房地产企业应当合理的收集材料，并对建设的规范性进行科学的分析，从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制，但依然需要改进。其中，主要的问题有两点：第一，房地产企业没有建立策划部门，并欠缺相关的专业人员;第二，房地产企业的项目决策没有进行定量分析，同时也没有明确土地使用权以及增值税。
(二)设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言，并没有重视项目设计阶段的成本控制，通常都是注重设计费用的控制，而不重视设计单位的能力水平。一般而言，房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而，设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等，并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题：第一，没有落实设计招标制度，从而导致设计单位的竞争力不高，同时，由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气，而忽略了客户对房屋的具体要求。第二，房地产企业并没有规范设计任务书，任务书中并没有明确客户的实际需求。而且，设计任务书并没有明确对成本的要求，没有重视对成本的控制。
(三)建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候，会体现出熟人工程以及关联工程，从而导致幕后关系网不断增大，从而对招标投标产生影响，最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言，虽然看上去是在很公平的进行，但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时，现场签证控制制度并不健全，从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候，会花费一定的时间，在工程实施的过程中会出现一定的问题，从而导致工程成本的增加，最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现，并会导致工程总成本的增加。
(四)竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款，对于建设工程施工合同而言，建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容，而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等，从而导致口头合同的大量出现。同时，房地产企业并没有确定工程资料，比如现场签证、设计变更、施工图纸等，从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言，由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算，为此，承包单位会故意拖慢办理结算的进度，进而能够得到房地产企业的一定补偿，最终不利于结算的有效完成。除此之外，项目的审核人员的综合素质不高。通常而言，监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识，而且，由于相关的技术人员不足，从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高，使得一部分不规范的问题出现，最终导致项目成本的增加。
(五)营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中，房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言，项目的推广应当由立项到销售的整个过程，每一个环节都要进行推广，并要有相关的宣传策划。同时，一部分的房地产企业随意实施销售计划，从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
(一)决策阶段的有效途径
第一，要对土地成本进行控制。首先，要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前，一定要制定相关的方案，其中要包括对未来的销售额进行预测，要建设怎样的楼盘，紧接着要计算出建造的成本，从而能够计算出企业能够承受的价格底线，最终能够确保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值税。一般而言，房子卖出的价格会直接影响增值税，同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税，卖出房子的价格越高，增值税率就会越高，从而导致土地增值税税收成本的增加。为此，房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式，同时也会对税率的选择产生一定的影响，从而导致土地增值税税收成本的变化。第三，资金来源要可靠。对于房地产企业而言，筹集的资金主要来自于股东，同时，也可以通过融资进行筹集。为此，房地产项目的资金来源一定要可靠，从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
(二)设计阶段的有效途径
第一，有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制，就一定要有效的设计招标。其中，可以采用网络、报刊等手段进行招标公布，从而能够吸引更加多的设计单位参加招标，进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案，不单单能够有效的控制成本，同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二，要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计，并要进行科学的考核，有效的推动责任落实到每一个人身上。同时，要制定奖罚制度。此外，设计单位要保证工程的安全，确保工程的质量，并要运用新的工艺方案以及材料设备，从而能够合理的节约投资成本。此时，企业可以根据所节约的投资额的多少，进行不同程度的奖励。
(三)项目建设阶段的有效途径
第一，公平选择施工单位。对于房地产企业而言，要充分考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求，而且也要考虑施工单位的信誉。同时，房地产企业要指定有效的招标文件，并要严格审核投标企业，公平选择最合适的招标人。第二，要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言，一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时，签订合同前，要全面核对合同的内容，从而避免不必要的矛盾出现。
(四)项目竣工结算阶段的有效途径
第一，要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等，当发包人不接受合同中的期限要求时，承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度，从而确保合同的适用性。第二，促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言，不单单需要专业知识和技术，同时也要有效的运用有关的法律法规。同时，审核人员要明白定价的方法，从而能够随时落实变更的情况，更好的清楚材料的价格。
(五)项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候，一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况，进行合理的市场调研，促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内，制订科学的策划方案，从而能够了解市场销售的实际情况，更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述，房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本，从而能够促使工程建设成本的节约，最终促使企业经济效益的不断增加。
房地产项目管理论文范文二：房地产项目投资风险管理
随着我国经济建设步伐的加快，房地产投资逐渐成为我国经济建设的一项重要内容。但是房地产投资却有着比较大的风险，为了尽量避免或者是减小房地产投资的损失，我们有必要对房地产投资采取比较科学合理的方法对房地产进行有效地控制和管理，从而为开发商进行科学合理的决策提供一个合理的依据。
一、房地产投资风险以及它的基本特征
所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围，还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括:多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面:第一，投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资，但置业投资的回报一般需要等八年到十年才能收回资金;第二，对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。如果对房地产进行大量投资，可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资，所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的百分之三十，这样也会让相当多的投资者望楼兴叹;第三，由于一些自然条件限制了房地产，这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差;第四个方面，房地产行业的变现性比较差;第五个方面，对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多，并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验，因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制;第六，房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门，例如消防、人防等方面。
二、对房地产的投资风险加强管理有何重要意义
对房地产投资风险进行管理就是在房地产的开发过程中采用科学合理的方法对存在的风险进行预测、识别、分析、评价，从中选择一个最佳的风险管理措施，从而保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，最终获得较高的安全保障。对房地产项目实施风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。并且能够用科学、系统的方法对各种风险对策的成本以及效益加以比较，从而得到对策的最佳组合。房地产的风险管理能够促进投资主体的科学化、合理化，并减少决策的风险性。
三、关于管理房地产投资风险的相关策略
(一)在对房地产进行科学合理的分析的基础上，积极预测房地产的需求
从当前来看，对于房地产的投资项目进行市场分析是当今房地产投资活动中的一个不可或缺的重要方面。在对房地产进行分析时还少不了导向的分析。这个分析包括了对需求确定性的有关预测和分析。当前时期我们房地产要对市场有一个较为全面的调查和研究才行。通过对市场需求的分析，企业要明确到自身的优势和劣势。因此，当前时期很有必要建立起一个对市场信息进行收集的体制机制，通过多个渠道来收集与市场有关的技术、环境、项目信息以及产品的需求信息等有关方面的信息进而为产品项目的开发和相关技术的改造升级提供第一手较为准确的资料。借助于科学论证，在符合实际的基础上实行单一或者是多元化的经营策略。企业要及时地抓住变化的时机，避免由于投资项目的绝对化和僵化而造成的风险。
(二)在准确把握房地产波动周期的基础上及时选择入市的时机
因为房地产周期性波动时市场关系的运动的结果和方式同时还是宏观经济周期波动的一个很重要的组成部分。所以，房地产的周期也要与宏观经济运行的周期的波动方向相一致，但是在波动的时间和强度上还是存在一些差异。要依据房地产周期波动的特点开发房地产的有关特征，对于房地产的投资时机最好选择在房地产周期复苏的前期。对于在不同的时期内，不同地区的房地产的波动周期也应该要及时掌握。在处于不完全的市场时，投资者选择最佳时机首先要弄清楚宏观经济的相关变化周期，并且还要正确认识房地产各个周期的划分特点和方式。并且能够及时预测和了解相关政策的变化，这样才能够认真分析出房地产的市场需求类型并预测它的变化趋势。
(三)充分利用房地产开发的投资组合来降低投资风险
一般来说，房地产投资的各个方面相关性越大，这种组合就越不能降低风险;如果它的各方面的相关性较小，那么这种组合就越能降低风险。从风险分散的角度上来看，如果处在同一个投资项目中，就要尽量避免替代物业之间的紧密性和配套性的物业组合在一起。而对那些非要结合在一起的配套的物业应当只按照物业的容量来进行配套开发，条件是不能够超越容量配置。
(四)对于新技术要准确预测，避免由于技术因素造成的风险
必须要加强设备的安全性。避免因为设备的损坏而造成的各种事故的处理费用和相关补偿费用，所以，一定要加强对相关设备的定期检查和保养，在使用的过程中，也要对施工人员灌输安全意识，特别是对某些精密仪器的定期检查，避免因计算失误造成损失。企业中一定要留住高技术人才，这样就能防止建筑生产力的短缺和减少建筑材料的浪费，进而就能够实现在一定程度上来保证投资项目保质保量完成，防止工期浪费。
四、结语
在经济快速发展的当今社会，对于房地产市场而言，投资项目风险的存在是客观的，虽然房地产投资会带来损失，但是我们如果能够及时有效识别房地产投资中的风险因素，并通过严密的风险评价办法来进行有效的评价，并且还要采取合适的方法来规避这些风险。那么。房地产的投资风险还是在一定程度上可以规避的。即便不能完全避免，但是随着科学技术的不断进步，房地产的风险管理还是可以更上一个台阶的。
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