有关房地产成本管理论文
有关房地产成本管理论文
房地产业受到国家新一轮宏观调控的深刻影响，房地产企业需要加强成本管理以应对市场调控、提升企业竞争力。下面是学习啦小编为大家整理的有关房地产成本管理论文，供大家参考。
有关房地产成本管理论文范文一：浅谈房地产成本管理
摘要：长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
关键词：房地产，成本管理，工程成本，改进方法
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善，房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强。成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要指标，各个房地产企业只有把成本管理放在中心位置，才能增强企业的综合竞争力。当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理薄弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展。
房地产公司成本控制基本上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达70%-80%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小。因此，工程成本控制毫无疑问是房地产企业成本控制的关键之一，而且是动态博弈的控制。本文对于房地产企业如何控制成本相关问题进行分析，仅从工程成本方面进行探讨。
一、房地产开发企业的成本管理职责 ：
1、根据单位业务发展规划、市场情况，确定项目开发计划，提出立项建议和开发设想，履行立项审批程序。
2、进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目目标成本(含各分项费用明细)，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。
3、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。
4、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。
5、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。
6、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。
7、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等。
二、工程成本管理普遍存在的问题：从总体上说，目前我国造价管理模式是工程建设全过程的管理，但在实际操作中又存在着一些问题。主要有以下几点：
1、我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注重在施工过程中的造价控制，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的控制。
2、工程造价管理以被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的控制造价。
3、工程造价管理的各阶段相互脱节。投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者控制后者，后者影响前者的有效的工程造价管理体系。
4、我国目前的工程造价管理资料收集整理制度不完善。
5、 在市场经济中，由于市场机制的作用和多方面的影响，工程造价的运动变化更快、更复杂。
6、成本管理意识上的误区，没有真正实现“全员、全过程、全要素”和全方位的360度成本管理。
7、成本管理方式比较落后，忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当。
8、目前的房地产公司难以在短时间内借助于工程量清单和消耗量定额，编制适合本公司的企业定额充分的指导、监督和评价。
三、成本管理的改进方法：
正确工程项目成本的发生涉及到项目的整个施工周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保质期结束。在整个过程中分阶段进行目标成本、实际成本的实际对比，对各阶段目标成本完成情况进行差异分析，提出改进建议，使实际成本接近或控制在目标成本之下。1.控制采购成本利用科学的决策分析方法，合理决定经济订货量或经济批量、决定采购项目、选择供应单位、决定采购时间;进一步推进集中采购制，建立原材料、辅料、低值易耗品、办公用品、对外服务的统一采购平台，实现价格、供应商等资源共享;推进直供制，逐步取消中间供应商;建立采购责任制，强化采购人员、审价人员的责任意识;整顿辅料、零星物资采购价格，采购价格要在前一次采购销售价格的基础上逐步下降;探索建立采购奖罚制度，奖罚要与领导、个人挂钩;加强技术攻关力量，降低采购成本。2.编制目标责任成本和目标责任预算。工程中标后开工之前，造价编制与管理人员应指导项目部确定工程的目标责任成本，项目部应根据目标责任成本编制控制计划。根据本工程的合同承诺、工程所处环境、人材机的配备及市场趋势分别控制定出材料费、机械费、人工费及数量比较大的材料单价控制表，并制定出各分部分项工程的责任预算。项目部以各分部分项工程的实物量为基础，按照部门、施工队和班组的分工进行分解，形成各部门、施工队和班组的责任成本，为以后的成本控制作好准备。项目经理对各工长签订以考核工期、质量、安全、成本为主要指标的分项工程承包合同，各工长将承包指标以施工任务书形式落实到施工队组，各施工队组以定额为依据，对施工小组逐日下达施工任务。3.最高决策层从思想层面上充分认知决策成本，决策的成本，直接影响着执行的成本。在条件允许的情况下，适当增加决策成本、增大决策过程多环节的投入，谨慎决策，将各方面的可能问题与困难纳入利弊得失的分析，同时自觉运用管理科学中一切科学的决策方法，可以更加科学合理地决策。4.加强质量管理，控制质量成本。质量成本是指项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生一切损失费用之和。质量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程质量越高，故障成本就越低。5.坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。现场平面布置管理和现场安全生产管理，稍有不慎，就会造成浪费和损失。6.正确处理安全、质量、进度、成本的关系，四者是相辅相成的。战略成本管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。成本信息是财务成本管理的重要内容，主要把成本纳入企业财务成本管理整体框架中，才能形成财务成本管理要素的全面性。房地产企业只有从成本结构出发，对企业成本进行全面的控制、改善、了解，才能形成长久的竞争力量。才能从根本上把企业的外部环境和内部结构结合起来，房地产企业的价值链才能贯穿企业财务成本管理的全过程。房地产企业战略、财务成本管理策略的制定，必须从企业的竞争环境出发，通过对竞争对手的价值链进行整合分析，才能形成必要的财务成本管理信息，为制定合理的战略方针奠定重要的基础。房地产企业财务成本管理是一项系统的工程，只有从根本上完善房地产企业财务成本管理策略和体系，才能合理控制企业项目实施成本，为企业提高经济效益创造良好的条件 参考文献：
[1] 黄芙萍. 城市住宅型房地产项目财务成本构成及控制分析——以福州市为例[J]. 广西财经学院学报, 2009,04.
[2] 张文保、韩晓斌. 房地产业中的成本核算与降低成本的方法[J] 山西建筑, 2009,28.
有关房地产成本管理论文范文二：房地产项目成本管理
摘 要：近年来随着我国社会环境的不断变化和国家对房地产市场管理的完善，房地产企业的竞争日趋激烈。在这样的形势下，房地产企业要想保持自身的生存与发展，必须要考虑到房地产项目成本的问题，就目前房地产企业的现状来说必须加以改进和完善。本文在分析当前房地产行业的发展前景，探究房地产工程项目在成本管理中存在的问题，并提出相应的解决方案。
关键词：企业运营 成本管理 文献参考 房地产项目 管理
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791(2014)03(c)-0170-02
我国的房地产行业始于20世纪80年代，随着我国市场经济的深入发展，改革开放的不断加快，国民经济也进行着飞速的发展，我国国家建设正在朝着现代化、新型工业化、新型城镇化的道路上快速前进，房地产行业占据了我国市场经济建设的重要地位，承载着我国基本经济运行的物质基础。总结我国房地产行业过去30多年的发展经验来看，多数房地产项目成本管理是粗放式的。尽管一直致力于降低成本，真正的成本管理实施对策却没有能在开发环节中得到应用，很多项目没有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何节约建筑成本、科学的进行成本控制、提高企业成本管理能力成为了每个房地产企业面临的现实问题。
基于以上原因，本文参考一些房地产开发项目的现实案例，运用成本管理的理论、研究模型等分析影响房地产项目成本的各种因素，力图运用所学的成本管理知识对房地产开发的各个环节中关键成本的控制进行科学、合理的控制与核算，使房地产开发项目在保证高质量和按时完工的同时更好的合理控制房地产开发成本，提升房地产项目的开发价值。
1 项目成本管理内容
1.1 项目成本管理概念
项目成本管理是指房地产企业在对成本做出一定预测的前提下，在项目工程期限范围内使项目建设尽可能的满足质量要求，并使项目建设在全面预算的约束下达到降低成本的目的。房地产项目成本管理的核心目标之中最重要的就是费用管理，它包括前期项目预算的编制、批准和后期成本、费用的控制等全部过程。评价一个房地产项目成本是否成功的关键因素就是成本、费用的管理与项目性能和质量是否达到成本最低化的要求。
由于房地产行业有其独特的复杂性，项目成本包括开发商在项目立项之前购买土地所支付的土地价款;也包括：项目前期的设计、规划等工程成本，以及施工建设和基础设施建设所用的资金成本;还包括项目建成后公共设施的配套成本，与开发相关的间接费用和开发期间的各种费用等等。基于以上成本的复杂性，房地产企业必须要在开发前期明确以上成本费用的列支范围，在进行项目成本核算时可靠性的、可计量的成本数据，以便于项目成本目标尽可能的实现。
1.2 项目成本管理的流程
一般而言，项目成本管理的基本流程如下。
在项目建造施工之前，房地产企业的管理人员应尽早制定项目成本计划，完善成本预测体系，董事会应尽快通过项目的成本预、决算方案，做出正确的成本决策;项目部的成本核算管理人员应及时收集各种成本信息，做好项目成本核算工作，最后根据核算人员做出的成本数据进行分析、检查等，通过以上各种要素的交互关系使房地产成本管理按照一定的目标运行，并使项目的实际成本能够控制在期初制定的可控范围之内。
1.3 房地产项目成本管理内容
房地产项目从立项到完工出售，不仅包括前期规划设计阶段，征地拆迁安置阶段，同时也包括：设计、勘测、土地平整以及组织施工、竣工、验收交付使用等实施阶段，还包括具体的水、暖、电、气等配套设施建设阶段、经营与管理期间的辅助建设阶段。由于不同项目的具体规划、实施阶段不同，项目成本管理的程序也存在着一定的不同。一般情况下，一个房地产项目从投资人的投资意向开始，到项目规划、施工建设完毕再到消费者，以及面向消费者(业主)实施的全寿命周期的物业管理，大致都要遵循一下流程：投资项目的可行性研究、土地使用权的申请与获取、方案设计与整体规划的报批、建设资金的筹集、进行开发施工、市场营销与物业管理等阶段，整个房地产项目才能够得以全部完成。
2 房地产项目成本管理中存在的主要问题
2.1 项目管理人员成本意识薄弱
在房地产项目成本管理中，企业管理人员的职责是什么?有什么具体负责项目实施的部门?而在正常情况下，需要项目部先进行编制成本预算再进行成本核算，但现实生活中往往是先进行相关成本核算再编制成本预算。虽然有些项目部配备有专职的项目预、结算人员，但相关责任人成本管理意识薄弱，因此与之相关的成本核算工作没有及时的做到位，所以到最后项目是否存在盈利还是亏损的原因没弄清楚。
2.2 相关人员素质低，责任心淡薄
目前我国房地产项目建造队伍当中，一些刚从院校毕业的大学生从业人员具有一定的理论知识水平但是相关房地产从事经验不足;反观社会上既具备足够的理论知识又拥有实践经验的综合性的成本管理人才又特别缺乏，特别是没有分解成本目标、没有落实管理责任的一些项目中更是滋长了相关人员的负面情绪。再加上有些项目组织和管理人员频繁的变动，工作不连续，收入与付出几乎是不相干的，导致他们的责任心不强，这对于房地产项目成本管理有着较大的影响。
3 房地产项目成本管理的解决方案
3.1 在项目质量管理上“挖潜增效”
对于房地产企业来说，项目成本管理的目标是降低成本所要求的四位一体的成本核算点，因此，要实行全面质量管理，必以提高质量为代价，与之相匹配的就须由项目的成本来进行调整。项目质量、项目成本、项目检验成本等三大角色相互制约、相互作用必能找到一个满意的最低点，最终能够在项目质量管理上“挖潜增效”。
3.2 从项目建设工期控制上要效益
项目工程进度对于房地产企业来说并不是进度越快越好，工期越短就越好，为了有效地控制项目成本，从项目建设工期管理控制要效益，就需要对整个项目的工期进行合理调整来达到目的。目前项目建设工期中有两种方式，一种是项目部为了确保项目工期顺利完成而采取的措施;另一种是业主声称由于交付日期的延误所要求的索赔成本所导致的期间成本。一般情况下，项目持续时间短，持续时间测量成本较低，当项目建设周期缩短到一定程度上时，这些措施的持续成本将会大幅上升。亏损期的损失(如：停工，窝工，返工等)则不同，由于自然条件造成的损失，其损失相应较小，无赔偿或通常少量的补偿损失就不考虑期间的这一小部分。由于内部因素造成的项目亏损，随着时间的推移，会逐渐减少。综合以上各因素之间的关系，应该在尽可能短的时间内，找到控制最低的成本优势。
4 结语
创新是发展的动力，房地产企业要进一步加强项目成本管理，降低项目成本，最关键、最根本的就是创新，包括：管理观念、系统的创新、管理手段：方法的创新等。加强工程项目成本控制的关键是提高成本管理水平，只有使用有效的成本管理方法，才能真正的解决房地产项目工程成本管理工作中出现的各种问题。
随着房地产行业环境越来越艰难，企业在管理中就需要改变传统的成本管理、成本核算方法，并制定科学的成本管理目标，采用科学的手段来实现成本的多样化管理模式。在房地产行业竞争日趋激烈的今天，项目成本管理必须提升到房地产企业的战略高度，在拓宽传统成本核算的基础上，降低成本的关键就是成本管理。企业要想在市场经济的浪潮中实现持续发展，并且在激烈的竞争中打败行业竞争者，就必须要在成本管理上具有创新的意识和动力，加大成本管理方面的投入力度，提升战略成本管理，把成本管理、成本控制放在项目实施的重中之重，才能以最小的投入获得最大的回报。
参考文献
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