关于物业管理论文
关于物业管理论文
随着我国城市化水平的高速发展,享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。下面是学习啦小编为大家推荐的物业管理论文，供大家参考。
物业管理论文范文一：当前物业管理中存在的主要问题与对策的探析
物业管理行业在我国仅有20年左右的发展历史,现今尚处于萌芽状态,作为一门新兴行业,难免存在一些漏洞与不足。通过本人从事物业管理数年的经验，特对从中存在的主要问题进行了分析,对其提出了相应的解决对策。
随着人民生活水平的日益提高，广大业主不仅对住房档次需求的提高，也对物业服务的需求层次越来越高。对于楼盘好坏的评定已不再只局限于房屋结构、配套设施、周边环境等外部因素，物业服务水平的高低已日益受到购房人的关注。但由于物业管理在迅速膨胀和发展的过程中，不可避免地会出现种种外在与内在问题，因此解决这些问题的对策研究，已成为创建高品质物业的当务之急。
一、当前物业管理中存在的问题
1、物业撤出小区，业主面临自理
近年来，很多物业公司撤离所接管的小区，其很大的原因为企业经营难度的增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问题，笔者认为主要体现在以下的方面：
(1) 企业经营的难度加大
自去年以来，我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升，然而物业服务企业在物价和企业人工成本等费用的增加上，却不改以往的物业管理收费标准的情况。根据统计显示，全市商品住宅每月收费率不足85%，个别住宅区甚至达不到50%。实际上，整个行业收费率在80%以下。在人工成本上涨前，要达到90%的收费率才能实现盈利，但是随着人工成本的增加，95%的收费率才只能持平。
(2)物业管理企业与业主的对立关系
物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系，业委会作为业主大会的执行机构，代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足;业主缺乏对物业管理的认知等，这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。
案例一: 盛天现代城 业主与物业公司和平“分手”
2008年4月7日，对盛天现代城的全体业主来说，小区要开始自理了，包括安防、卫生、传呼、维修等，因为小区物业公司经过与业委会商讨，决定撤出盛天现代城。
半年前，同样的情况也出现在盛天现代城。随后，接手的物业公司——光大惠普物业进驻。据惠普物业公司介绍，他们进驻后发现许多归属物业公司管理的公用设施遭到破坏，如消控中心报警主机、电梯的“三方”通话系统、高层供水水管断裂等。光维修这些，半年来，就陆续投入了十几万，公司垫不起这部分费用，最后只能退出。
而据内部人员告知，双方和平“分手”导火线是地下停车费的纠纷。业主们坚持认为，停车场属于全体业主共有，只愿意每月支付40元的看护费，从而打破了一贯70元的先例。这让物业公司觉得难以收支平衡，不得不退出。②
2、物业管理费的计量差异大且收缴困难
(1) 物业管理费计量不合理
当前物业管理费的价格制定，多取决于楼盘所处地段,以及物业公司的等级作为参考。而电梯分摊费则多按照平时的耗费或物业公司在交房时所签定的协议来收取.此种计量方式依据不足，其合理性受到质疑。
(2)物业管理费收缴困难
物业管理费用作为物业管理企业开展日常物业管理活动的物质基础，是物业管理企业生存和发展的财力保障。物业管理收费难和物业费的定价在物业管理行业中是普遍存在的。
在现实生活中，很多业主享受了物业服务却拒交物业费，其原因有很多，归结起来可以简单划分为以下几种：
A、有开发遗留的问题
B、水电气费代收代缴问题
C、服务与收费不相符
D、定价不符合市场指导原则，盲目定价或者擅自定价
E、费用产生没有公开、透明
F、提供服务产品本身而言质量差
总的而言，很多业主心里都有这样一个问题：“物业服务，到底为我们服务了些什么?”对于业主而言，物业管理人员的职责就是处理些浇花养草、看门扫地、巡逻安保等这些日常琐事。因此物业公司应做到让大家明白我们服务了哪些、也为大家提供了便利等。
案例二：一小区4成业主欠物业费
位于福州洪山桥附近的仓山某小区是个典型的例子，该小区共有600多户业主，近两个月，小区物业欠缴率高达40%。
该小区业主监督委员会成员林先生告诉记者，最初欠费的主要是少数几个原业委会成员，他们想聘请新物业，但由于200多户业主不同意，最终没能将现有物业炒掉。这部分原业委会成员拖欠物业费已经长达1年多。由于有了他们的带头，小区越来越多业主拖着不交物业费，大家都在观望着，到底物业费要不要交。
该小区物业的林经理告诉记者，目前小区近4成业主欠缴物业费，公司每月损失在3万元以上。“为避免事态的进一步发展，物业公司已决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院，对其他小额的欠缴业主，将通过各种说服工作，解开业主的心结。”
该小区一位欠缴物业费的业主陈先生告诉记者，他见其他业主都不交，自己也就不交了。
采访中，该小区欠缴物业费的业主多以物业公司的服务不好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。②
3、房屋装修中遇到的业主违规现象
(1)装修中遇到的权责归属不明确
通常，每个人心里都会这样想，既然我已经花了那么多的钱买一套房子，那么如何装修房子就是个人自由。因此一些人宁愿牺牲房间的安全为代价，也想将房屋装修的美轮美奂。
物业公司在装修过程中都会发现许许多多问题，有装修押金、在装修期间造
成的噪音污染、业主违规装修等等，而且在这种情况下更能导致与业主相处不融洽和对后期进行收缴物业费也有着一定的困难。
(2)别墅的擅自拆建现象
从去年年底开始，在新建别墅小区里掀起一波改建、扩建的热潮。一些业主随意改造建筑结构和环境，侵占公共空间，将原有的环境和居住状态改的面目全非，给其他业主的正常生活造成了极大困扰，同时也给房屋带来极大的安全隐患。 对于装修所反映出来的问题，实质就是整个物业管理之中，管理权限的界定，业主认为物业管理方无权干涉业主对于“私人”财产的更改，而物业公司认为业主通过个人行为侵犯了“共有”利益，这样就破坏了整个体系的平衡，导致产生权限界定的矛盾。
案例三：新购别墅拆了又建
福州居住主题公园号称“占地1800亩的半山湖景别墅区，是福州市乃至福建省内最大的半山湖景别墅区”，别墅区虽然建成已有几年了，但许多地方还在建设。有的别墅借装修之名加盖楼层;有业主将别墅底层打穿，或挖开别墅旁的绿地建车库;381号原本是一幢3层楼高的别墅，但已被整体拆除，有工人在打孔桩准备重建。在这个别墅区内，已有22户业主将整栋别墅拆除重建。
把别墅拆了重建的都是些什么人?据一个别墅小区的物业公司工作人员透露，业主身份个个都很“神秘”，一般不会在物业公司留下个人信息。但可以肯定的是，住在这里的不是有钱的，就是有权的人。
2007年12月以来，福州市有关执法部门调查发现，除了居住主题公园外，名仕山庄、左海御园、山姆小镇、融侨水乡等别墅区和高档住宅区，都出现了部分业主对房屋进行擅自拆除重建、开挖地下室、加层搭盖改扩建、占用绿地、开挖山体等违法建设。据福州市别墅和高档住宅区房屋权属登记验证办公室统计，这些小区共有694户别墅存在违法建设。④
二、物业管理存在问题的应对策略
1、提高物业服务水平与业主的认识水平完善物管企业与业主间的关系
(1)规范运作，提高服务理念与管理水平。
自2007年以来各种物价的上涨，导致物业服务成本大大的提高。因此对物业服务企业的经营来说是个严峻的挑战。
很多物业公司由于物价和人工成本增加的原因，一些小型物业通过压缩人员、降低服务质量或提高物管费来维持经营，然而这样却导致物业服务企业与业主的关系更为恶化。小型物业公司不比大型物业公司，像永安、融侨等这些大型物业公司，他们也要通过高档住宅、写字楼的收益来弥补普通住宅的亏损。因此小型物业公司想得到业主的认可与之成为朋友，只有提高服务水平，才能使收费率提升，企业的收入才能增加。
物业服务企业应更新自身的经营理念，做到讲现代物业管理理念与服务意识融合到实际工作中，以优质的服务赢得业主的认同，而不是降低服务品质来维持生计。这样企业才能走的更远、变的更强。
(2)提升从业人员的专业素质
经常去人才市场投递简历的人常常会遇到这样一件事，物业公司在招聘楼管员一职时，很少看中有理论知识的人，他们认为只要年龄够，有从事过此行业就能胜任。然而，对于这些人而言，他们甚至不了解物业管理本身是什么。但往往这样，他们却能被录取。这种忽视理论而一味的追求经验，就相当于一所房子没有了承重墙。在《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度，取得资质的才可以从事物业管理。③但是又有几家物业公司能做到如此呢?虽然在条例中已经明确指出要取得资质的才可以从事物业管理，但是很多企业还是着重于有经验的人才，而不要只有理论的“书呆子”。
由于我国物业管理起步较晚,物业管理学科的建立还在探索阶段,专业人才匮
乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低, 主要表现为:一、按传统思路管理的人才多,新的创新型物业管理人才少;二、只会少量操作的人才多,全功型人才少,能胜任单一普通岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三、初级管理人才多,高级管理人才少,特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面,已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状,将严重影响行业的健康发展。
目前，对于物业服务企业更看重于是否拥有丰富的实践经验，为了避免这种
观点带来的人才缺失，我们应该着眼于结合理论和实践的综合素质人才，而不是只看重其中的某一个，毕竟理论与实践缺一不可的。一些企业会认为这样太浪费人力与物力，他们聘请员工就是要他们为其赚钱，而不是在浪费时间为这些人培训。其实可以把有理论知识的与有经验的两个人想配合，互帮无助，这样既能减少不必要的开支又能讲理论与实践相结合。
(3)加强业主对物业管理的认识，提高整体素质。
目前还是存在着业主对物业管理的不理解。那么物业公司可以从侧面通过开
展活动，使业主积极的参与其中，在活动过程中了解相关法律法规与对物业管理这行业的认识。或者经常与业主进行沟通等传播方式对业主进行相关知识的宣传、教育。
案例一分析：
对于盛天事件，可谓是沸沸扬扬，之前我也曾到这个小区面试过，当时是通
过业委会的主任了解到一些，他们想找个学过物业专业，懂的此专业的人员来接管小区。且该小区我省首例由业委会自行招标“海选”物业公司、保安单独由业委会选聘的“盛天模式”。② 由此可以看出，该小区的业委会对于自主权很是看重，且对物业管理的认识也比较深。
但无论是物业公司还是小区业主的说法，我认为双方都存在的错误。如果每
个物业公司都像该物业公司在垫不起高额维修而退出小区，那么小区自行管理就好了，何必花钱买罪呢。而内部人士说是由于停车费而引发物业公司退出小区。从这两点看来，关键都在于一个字，那就是“钱”。其实当光大惠普进驻该小区从而发现公用设施遭到破坏时，就应主动与业委会协商该如何解决。而不是一味的填补维修费用最终导致亏损而退出。对于停车费用，业主坚持只交40元看护费，从而打破一贯的70元，物业公司应与业主沟通，让业主了解为何要交70元，实在不行，物业公司可以另谋渠道，例如开展有偿服务等来赚取差额，而不是以收支难以平衡而退出小区。
2、完善物业管理费计量和收缴的标准
众所周知，物业管理费的问题是物业服务企业最为关注的问题，也是直接影响企业健康发展的问题，我们将从计量和收缴两个方面分析该问题。
(1)关于物业管理费计量主要取决于有关成本费用详细测算论证：
A、物业服务人员的基本工资、社会保险、加班工资及其它法定福利等
B、各项物业服务标准及人员配备标准，如不同服务等级每万平方米建筑面积
应配备保洁员、保安员、绿化工的标准人数。
C、住宅装修服务费(如有的小区收取每平方米3元)的合理标准。
D、高层住宅与多层住宅收费标准差异的合理性：高层管理主要体现在电梯和
加压水泵等机电设备的维护运行能耗费，而电梯费已在物业费之外另行收取。而在同等建筑面积的前提下，多层建筑的占地面积大、绿化面积大，因而保安巡查面积、出口设臵数量、室外保洁面积、绿化养护面积、路灯照明数量等都多于高层建筑。可见，住宅收费标准应主要与小区综合档次有关，而高层与多层的差异不是最主要因素。
E、电梯等机电设备设施运行能耗的合理化测算及计量。
(2)关于物业管理费收缴困难的解决，主要采取以下途径：
A、采用规范、透明的物业服务
作为消费者，心里都想知道我的钱用在哪里，因此物业公司可以每月都把向
业主收取的物业费透明化。但是很多物业公司都没做到这点，只想着自己的利益，甚至有很多物业公司都存在着暗想操作的做法。因此物业服务企业应定期向业主公开物业管理费的收支情况，为业主提供一个规范性的服务，这样既能便于业主享受到物业服务企业给予的“服务”，也便于业主明白消费所在。由此不仅有利于业主和有关部门监督，也有利于赢得业主的支持与理解。
B、提升物业管理的服务质量
物业费收缴难，这句话在每个物业服务企业都能时常听到。物业服务不到位，也是每位业主的心声。因此，物业公司想根治物业收缴难的问题就必须先付出高质量的服务。毕竟有付出才有回报。物业作为第三产业——服务，就应服务到位，而不是以管理者自居。很多业主在缴物业费时，会提取一些意见，这相当于我们所说的市场调查，但是又与平常的调查不一样，有时碰了一鼻子的灰也调查不出业主对物业公司的满意读，因此也说明他们也是希望自己付出的钱能得到相应的回报，这时物业人员就应该虚心听取业主所反馈的意见，及时地、认真地做到尽善尽美，也让业主享受到货真价实的物业，让业主感到物超所值，那么收费也就容易收取。
C、实行人性化管理
物业管理既要获得经营管理的经济效益,又要提供安居乐业的良好空间,以满
足人们生存、发展和享受的需要。可以说物业管理一切为了人,这是物业管理的基本出发点。它不仅仅提供对物业本身的管理服务,更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通,健康、开放的工作和生活环境。由此可见,物业管理行业的特点决定了它必须“以人为本”。
案例二分析：
业主委员会是业主大会的执行机构，他们代表所有业主的利益。而福州洪山桥附近的仓山某小区由于少数的原业委会成员不满现任物业公司，想聘请新的物业公司来接管，但是没能实现。因此由他们带头不交物业费，使得其他业主也相应效仿而拒缴物业费。
在案例中可以明显看出，这属于恶意拒缴物业费，且多以物业公司的服务不
好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。对于物业公司将要撤走作为欠缴为理由，实在是太牵强了，从案例中看到，原业委会成员是有这样的想法，但是一年了还是由原物业公司接管，并没有新的物业公司来交接，且原业委会成员也没有意向去找新东家，但就是不想交物业费。也因为他们的带头，其他业主也跟着效仿不交物业费，致使物业公司造成巨大损失。
虽然案例中提到物业公司决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院，对其他
小额的欠缴业主，将通过各种说服工作，解开业主的心结。但是我认为物业公司在进行说服工作前，要了解是什么原因导致原业委会成员想撤走我们。在长达一年的时间中，物业公司并没有想办法解决这个疑难，任由业主拒缴物业费，到了实在负荷不了，才决定讲其告上法院。因此物业公司应该在原业委会提出让物业公司撤离时，就应与其沟通协商。要明白缘由，也好让自己知道错在哪里，应让业委会成员给自己一个纠正的机会，在规定的期限中，如果业委会的成员还是看不到我们的好，那么这时再走也不迟，这样都比永远错下去而不知道纠正的好。
3、通过制约性手段避免业主的违规装修行为
(1)加强监督力度,克制违规装修现象的发生
在装修中不可避免会出现各种问题，而且每位业主对装修的要求不一样，也会出现不一样的装修问题。虽然业主在交接房时也签了《住宅装修管理服务协议》，但是很少业主会仔细地、认真地去阅读，从而在装修期间出现种种问题，这种问题直接导致物业管理的纠纷和权责不明晰。
很多物业公司都会在业主装修时收取一定比例的押金，来防止业主的违规，但是由于有关部门对于收取押金是不允许的，因此物业公司如果看到施工人员拿着大件的东西时，应盘问而后通知楼管员进行对这户业主家的装修进行监督，这样的做法有时会让人防不慎防，所以在装修期间，物业公司应加强监督力度,做好出现违装修的防范工作,了解装修户的情况并上门进行指导与监督,如此既可以增进业主对物业管理企业的信赖感,又可以避免违规的发生,化被动为主动。防微杜渐，尽量将事故扼杀在苗头阶段。一旦出现装修违规现象,应及时予以制止,并说明其危害性，将使劝阻更具有说服力。而对于一些不讲理的业主或有权有势的业主，物业人员应尽早将其上报于有关部门,通过法律手段解决,以防止事态恶化。
(2)对发现的别墅违规扩建现象给予及时劝阻并制止别墅改建、扩建事件自去年年底开始就掀起了热潮。很多买别墅的人不是会
了居住，而是为了投资。由于物价上涨等各方面的原因，一些人就想到把原先的别墅改建或扩建后再转手卖出去，这样就能挣上一大笔的钱进口袋。而这些人只想着自己的利益，而不考虑其他业主的居住环境与房子的安全问题。物业人员应加强监督，当发现改建、扩建的情况出现时应及时进行劝阻和制止这一现象再次发生。当然能买的起别墅的人不是有钱就是有权，因此物业人员在其劝阻等情况下，业户还是不愿停止，物业人员应及时上报有关部门或城管部门，对于违反规
定的决不手软，不能因一时的手软以免事态严重化,今后的工作带来更大的麻烦。
案例三分析：
从案例中可以看出，物业公司存在一个很大的问题，不管买别墅的人是有钱还是有权，都应要有业主的基本资料，以便发生问题能找到该业户。别墅区范围很大，因此更要加强装修期间的巡视、检查和监督，当发现问题应及时制止。如果有的业主假借装修的名，对其房屋进行改建，物业人员应对装修的业户加强监督，不论是真装修还是假装修，且物业人员也应告知业户装修时应注意的事项等，当由于物业公司没有执法权，所以应与相近的有关部门或城管部门挂钩，当出现重大问题时能及时通知有关部门，由有关部门进行协调与制止。
三、结束语
综上所述，无论是违规装修还是收费困难等在每个小区内都难以避免，物业
管理作为房地产销售的一重要环节，扮演着一个不可或缺的角色。但目前对于物业收缴难问题还没有完善的相关法规,为此国家需尽早出台相关的法律法规，使其规范行为，化解矛盾。对于当前的改建热潮，由于物业公司没有执法权，城管和有关部门应予以协助与制止，保护物业公司的合法权益。而伴随着物业管理的深入发展与业户维权意识的提高，物业服务企业想要赢得业户的满意与信赖，同样需要加强与业委会间的协调,提高自身素质,创新管理理念(模式)等从而与业主共同构建和谐美好的家园。
物业管理论文范文二：物业管理毕业论文
【摘要】
我国物业管理经过20多年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期，在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务，奉行以人为本的服务理念;加强法制管理，规范物业市场;奉行以人为本，创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
【关键词】
以人为本 物业品牌
【引言】
随着我国房地产行业发展日渐成熟，作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常百姓生活中。人们购房时不在单纯地看房了，而是多了一份理智地思考：我能否享受到优质、高效的物业服务。新世纪里，科技的提高、社会的发展，物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。在这样的新形势、新情况下，物业管理企业又将何去何从?
第一章 新世纪物业管理发展的四大方向
我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。其产生之初，仅仅是房地产开发的后续服务机构;相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
一、新世纪物业管理将向规模化方向发展
(一)规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况)，科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们，企业仅仅达到经营规模还不行，它还必须在市场份额总量上居于首位，才能优于别人。当然，物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。
由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。
(二)规模化经营的途径
扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在市场份额总量有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢?
1、兼并重组，充分利用小企业资源。
目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。
2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业管理面积。
新世纪伊始，物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来，物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段，对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程，在这一过程中，企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象。同时，内地物业管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此，任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。
我们还可以看到，物业管理企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本土化磨合的关键时期，也是传播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚，对沿海等地先进的物业管理经验十分重视，他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场，恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此，只要我们坚持“服务第一”的指导思想，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可。例如，福田物业便是在1999年进入苏州市场之初，我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力，“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可，广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖，当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下，我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来，福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业管理面积。以苏州为根据地，“福田物业”的美誉度还传播到附近城市，如昆山市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业管理金字品牌，为实现规模化经营积累了丰富经验。
二、新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
随着社会的不断进步，城市功能划分越来越细，小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序，从具体事务中抽身出来制订宏观政策，必将部份服务职能让社区和企业来承担，由此，区域化物业管理初见端倪。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前是是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。
区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。
由此可见，区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先，区域化物业管理有利于社区的综合管理，人们的日常生活和工作，可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次，区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线，对辖区内工作、生活的业主比较熟悉，对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设，从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护，这样起点高、效益好;第三，区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理，可以做到资源共享，为物业管理公司降低管理成本，实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”，为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述，区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在，能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境，能最大限度地提高物业的价值，提升物业的档次，能提升物业管理品牌声誉，增加公众对物业管理的信心，促进物业管理总体目标的实现。
三、新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理成本和自身负担，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，这不符合资源共享、集约经营的原则。相反，如果组织专业公司对业主服务，则可大大避免这些矛盾，如房屋维护与保养请专业公司，他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果，大大减少物业公司的工作量;卫生由专业的清洁公司负责;绿化由专业绿化公司承担，绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责，没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安，这些公司必然会在技防、人防方面下功夫，按照规范成片的现代化管理方式运作，这必将大大加强小区(大厦)的治安防患能力，提高广大业主的安全感和舒适感。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言，不是以职业化为目的，持证上岗只是物业管理的普及教育，而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作，并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
四、新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步，生产力的提高，专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。 智能化是物业里面固有的一种硬件设施，它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输，建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统，为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境，以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向，其可以概括出四大特点：
1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段，就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。
具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接
地也提升了小区物业管理的形象。同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：
其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。
其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施;另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
地也提升了小区物业管理的形象。同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：
其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。
其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施;另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
宅小区物业管理的一般内容，包括：①公共管理服务。具体内容有：房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求，而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘，是物业管理公司以后所要走的方向。
第二章 新世纪物业管理企业发展战略的变革
一、新世纪物业管理企业面临的挑战
根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势，物业管理企业将会面临以下冲击和挑战：
1、经济制度及经济体系变革的冲击
从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变，传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应，特别是中国的市场制度日益成熟，全球经济一体化发展的大趋势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争，物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪，物业管理民营企业与国有企业将会面临体制变革的挑战，因而必须调整经营战略。
2、社会生活方式改变的挑战
与传统的住户相比，新一代商品房业主经济能力强，生活品味不断提高，更注重生活享受品质，因此其物业管理消费意识较高，更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时，国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式，“SOHO一族”的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装，利用方便快捷的电脑网络的运作、图文并茂的通知形式，向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然的趋势。
3、高科技管理手段发展带来的挑战
智能大厦、智能住宅小区日渐普及，现代物业的高科技含量不断提高，如何通过物业管
理更好地维护和发挥智能物业的科技功能，实现及提高其使用价值，将是物业管理企业面临的一大挑战;同时，在企业中应用先进的计算机管理手段，提高工作效率，实现无纸化办公，也是物业管理企业必须考虑的课题。
4、劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点，它意味着不仅要建立一般的劳动力市场，还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力，他们可能变为雇员、甚至下岗，这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面，一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步，消费者消费权益意识越强，通过对服务质量、价格等对比，质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰，更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展，住户自治和参与管理决策的意识亦将增强，物业管理企业要生存，就不得不重视住户的需要、让住户满意，向住户提供物超所值的优质服务。
6、市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟，物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争，竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较，懂得定价标准，若管理公司的表现达不到水准，便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额，以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期，现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较，并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年，深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律，以及通过“政会产业”政策宏观调控，进入一个企业数量与管理规模的调整期，届时出现大量的物业管理企业间的兼并，或其管理的物业相互调整兼并现象，以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
二、新世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪，人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素，人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键，人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前，企业中员工知识层次越来越高，年龄也越来越趋向年轻化，他们对工作的期望值也越来越高，工作并非只是他们谋生的手段，而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争，已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域，物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感，同时，物业管理企业在人才竞争方面，必须树立起自己独特的企业人才观，使人才既进得来也留得住，还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企，致力构筑企业的人才高地。因而，企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度，把人力资源作为一种特殊的资本运作。
1、以人为本的管理理念
Ⅰ、物业管理“以人为本”的重要意义
(一)“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动，但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合，承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康，满足了他们的根本利益，从而激发了他们的能动性和创造性，保证了城市发展的活力，实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
(二)“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业，品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要，包括生理需要和心理需要，从而提供相应的服务，如为老年人和残疾人设置无障碍通道，为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小，但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成，赢得用户信任，显出物业管理的名牌效应。
(三)“以人为本”是物业智能化的必要补充
随着信息技术的高速发展，计算机及其网络技术进入建筑领域，智能大厦、智能小区成为时代发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次，高科技的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度，但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动，创造良好的文化氛围，发挥出现代科技的巨大效能。
(四)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高，而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展，取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求，并由此减少收费过程中的矛盾，实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
Ⅱ、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动，它离不开人的参与。因此，在物业管理活动中，贯彻“以人为本”的理念尤为重要，调动人的积极性，是物业管理取得良好效果的决定因素。
(一)人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体，它的本身并不会发生变化，一块地还是一块地，一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后，他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此，物业的本身在整个物业管理的活动中，它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业，它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服
务对象)是物业所有人和使用人，也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中，物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用，为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境，进而提升物业的使用价值和经济价值。
(二)处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此，业主间的和睦很重要。同样，业主同管理公司员工之间人际关系更为重要，他们需要期为他们提供一系列的服务，同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系，如果我作为物业管理的一名成员或者管理者，我会这样做：
1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件
要处理好与业主的关系，首先物业管理员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触，我们的一言一行，工作的方式和态度都要正确、得体，物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现，那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时，我们不能去跟业主炒，而是要耐心地倾听，最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决;当出现一些技术上的问题，我们不会束手无策，而是能够运用自身的专业知识，使问题迎刃而解„„遇到这种种问题，只有具备一定素质的员工才能够树立解决，为物业公司树立良好的形象，与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力，足够的专业知识就能够很好的与业主沟通，其实不然，微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。
2、了解业主的潜在需要
要处理好与业主的关系，贯彻“以人为本”的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己省了不少心，那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的问题一定很发愁，那么我们就可替业主想个办法，租一辆车，找一些有责任心的人来负责接送小孩，这样节省了业主的时间，且收费也不高，业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢，每天一起去幼儿园，互相之间就成了万般，也可以间接促进业主间的交流，也可谓是一举两得了;现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水，如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便，因此就这一点我们可以自己雇一些送水员，每天统计业主的药水需求量，同意为业主送水，既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水，在业主还没有药水之前主动为他们送水，业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站，让老年朋友们有自己活动的地方;进行室内滤纸维护;定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想，替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误，业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样，物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。
3、营造社区人文氛围，使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通
从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意，对物业公司这么挑剔那么挑剔，其实，业主并不是都不好说话，不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围，而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少，导致了双方或多方的互相不理解，才会生去许多看似很大的矛盾，但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难，物业公司可以利用节假日或者双休日，组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章，组成小型的散文展、诗会;地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目;儿童活动区域小规模的童趣壁画;„„如此种种不经意的安排，花费低廉，却能在很大程度上丰富业主的业余生活，创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等内容也可以向业主征稿，从中挑选比较好的刊登出来，对于投稿多，质量高的业主予以奖励;在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习，并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的方法，组织使用灭火器灭火比赛，优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活，也与其他业主进行了良好的沟通，当然也与物业管理人员进行了良好的沟通，大家彼此之间增进了友谊，增进了了解，从陌生人变成了朋友。有了沟通，许多事情也就迎刃而解了。
4、亲善、友爱，如家人般的感觉，物业管理员工与业主的良好沟通
这不单是某个物业管理人员的事，全体物业管理人员都应这样做，把业主当作自己的家人去对待，这样，难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多，大家彼此间像亲人，像朋友，关系自然能处的很好。比如，业主每天回到“家”，第一要经过的是小区的大门，那么我们的保安人员要做到笑脸相迎，主动问候，见到老人小孩要主动搀扶;物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼，问个好，遇到业主有困难要主动帮忙;当然，要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访，好比串亲戚一样，除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求，以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西，首先，既然是把业主当作家人看待，那么要尽量记下每位业主的姓名，房间号，楼号，见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的，业主一定会倍感亲切，这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视;还有，在每位业主过生日的时候，主动打上一个电话祝福一下，或是送上一张简单的写有祝语的贺卡，既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福，也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多，只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主，服务于业主，这样，既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理，不是两全其美吗?
5、舒适、安全的归属感
物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是社区的环境，业主每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法，就是建立“绿色社区”，“绿色”不仅代表小区的绿化率，还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”，看到的是整洁的绿色，而不是垃圾遍地的垃圾场;呼吸道的是清新自然的空气，而不是污浊带有异味的杂味;听到的是轻松活泼的轻音乐，而不是隐约的机器的噪音。自然而然，就会联想到快乐的东西，就会有快乐放松的心情，即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉，而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”，也就是“家”的感觉。
物业管理的“以人为本”，可以概括的看作“以业主为本”，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的，其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境，使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构，物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说，有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为现代物业管理公司，作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司，就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化，但求业主满意，把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上，用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到“以人为本”，才能够得到业主的满意，得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中，总结出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式，如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话，一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好，也一定能与业主相处得很融洽。
综上所述，我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性，在物业管理行业中的重要性。新世纪，物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够创建物业管理品牌„„。因此，只有坚持“以人为本”，进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新，勇于实践，开拓进取，不断拓宽发展空间， 才能使物业管理保持可持续发展，一直处于行业的领先地位。
2、行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值，物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来，要让员工意识到：企业荣，则我荣;企业辱，则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀，要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会，那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步，一切物质财富的创造，一切社会生产力的发展，都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与，依靠科学管理和员工参与，将个人利益和组织利益紧密结合，使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过：不想当将军的士兵不是好兵，他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说：不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟，不进则退。在知识爆炸年代的今天，不断地自我学习，不断地更新自己的知识结构，不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以，企业要不断的给员工充电，给员工提供学习深造的机会。这样，企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
以上的观点总有些让人感觉到老生常谈，可是理论总是乏味的，可谈的莫不就属于那几点。但是行动的力量大于苍白的语言。所以最后我想说句话：一切理论皆表面，诺知事实须行动。还是那句老话：实践是检验真理的唯一标准。
参考书目
1、《物业管理概论》 宋建阳 华南理工大学出版社出版 出版时间：2006年12月
2、《物业服务经济概论》陈淑云 华中师大出版社出版 出版日期：2006 年12月
3、《服务心理学-(修订本)》魏乃昌 中国物资出版社出版 出版日期：2012 年1月
4、《国家职业资格培训教程-物业管理员》劳动和社会保障部编写组 中央广播电视大学出版社出版 出版日期：2004年1月
5. 方芳 ，吕萍 .物业管理.上海： 上海财经大学出版社，2003
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