大学房地产开发与管理论文范文
中国的房地产市场在经历了一个曲折的历史发展过程之后，正逐步走向成熟与理智。下面是学习啦小编为大家推荐的大学房地产开发与管理论文，供大家参考。
摘要
房地产项目策划是确立项目的目标，同时确立系统目标的具体方案。它是项目设计和计划的依据，是项目实施的依据，同时又是项目后评价的依据。通过对房地产项目的策划研究，对项目的各项指标和内容进行准确有效的分析，以确保项目有理有利的实施。房地产开发公司为了保证自己的经济利益和保持企业竞争力，都非常重视项目策划研究。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产，分配及应用知识的能力。
本文是为武汉利嘉置业即将开工的武汉世界城光谷步行街项目做的项目策划，详尽介绍了光谷步行街的基本规划、周边环境及开发目标等相关状况。基于对该项目的调研与策划研究，分析了项目的优劣势，确定了目标客户群，明确自身定位，为项目的实施提供了策划建议。文章对项目的可行性研究以及营销实施作出指导，对项目的资金筹措与赢利能力进行分析策划，并对项目的实施提供初步的实施方案，从而确保项目的成功。
关键词：房地产项目 策划研究 市场分析
第1章 绪论
行市场前景分析。
第四部分综合运用策划理论进行项目建设规模策划与投资需求预测。首先分析项目的经济技术指标、项目的设计定位以及项目特色来确定项目的建设规模。其次分析项目的投资过程和资金需求，策划项目的投资需求。
第五部分综合运用项目资金筹措理论，对项目进行资金筹措策划。对项目的资金来源与运用进行周密的策划研究。为项目融资、资金的科学合理利用，发现不确定因素，防范财务风险，为项目的成功运转提供财务上保障。
第六部分运用财务可行性分析基本知识，对整个项目的投资效益进行分析并为项目做出初步财务可行性评价，为项目的盈利能力做出科学的策划研究。
第七部分通过对本案例的研究，对全文进行总结与展望。总结出对房地产项目策划研究的相关建议，以及本案例中的项目策划过程中出现的问题，同时也通过这一部分指出本案例的局限性以及需要进一步研究的问题，对房地产项目策划研究策略提出建议。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
2.1房地产项目策划的内涵
房地产项目策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。房地产项目策划，目前有两种不同理解：一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解;另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调研、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划，即业界人士所说的房地产项目全过程策划。笔者认同后一种观点，认为房地产项目策划是为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。也就是要对房地产项目进行全过程的策划，即从功能策划与市场前景分析、建设规模策划与投资需求预测、资金筹措策划、项目投资效益分析等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最理想的位置。本文主要针对武汉市房地产市场，以武汉光谷步行街项目为例证，对房地产项目的市场调研、项目定位、规划设计以及房地产项目的营销策划进行研究
[1]。
目前有部分观点认为：房地产项目策划书其实就是房地产项目的可行性研究报告。这种观点实际上还没有深刻理解房地产项目策划的深刻内涵。房地产项目可行性研究报告书通常是项目已经基本确定的情况下对项目进行分析。房地产项目策划策划书通常是在目前尚未形成的时候制作的，当然，还有一些是就项目的局部进行的策划。项目策划与可行性研究有着很大的区别，项目策划与决策也是不同的，项目策划的过程包括制定方案、选择、调整方案，而决策是对方案的优选。项目可行性研究、决策都应是策划工作的具体内容，而策划更为广泛。
2.2房地产项目策划的特征
房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起。房地产项目策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的项目产品适销对路，占领市场。在房地产项目策划中必须把握房地产项目策划的特征、坚持一定的原则，才能够使房地产企业决策水平进一步提高，为房地产企业创造社会价值和经济价值。
(1)前瞻性：房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。
第2章 房地产项目策划的相关理论基础
在市场调研阶段，要预见到几年乃至几十年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。
(2)地域性：第一，要考虑房地产开发项目的区域情况，如地理位置、气候条件、经济发展水平等;第二，要考虑房地产开发项目周围的市场情况，如市场供求状况、市场发展状况、居民的消费倾向、生活习惯及社会审美倾向等;第三，要考虑房地产项目的区位情况，如自然区位、经济区位等。
(3)市场性：房地产策划自始至终要以市场为主导，要随市场的变化而变化;又要造就市场、创造市场，开发稀缺产品，避免同质竞争，这样才能获得好的经济效益。
(4)可操作性：房地产项目策划方案一定要具有可操作性，体现在以下方面：一是策划方案密切结合实际，符合市场规律，在实际市场环境中有可操作的条件;二是开发商有能力实施策划方案;三是要易于操作、容易实施，有可操作的方法。
(5)引导性：任何房地产项目策划方案都应当以市场需求为依据，然而仍有许多经过市场调查而策划的产品未获得全面成功，原因就在于缺乏引导。在现实生活中，由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约，在市场去求方面具有一定的弹性，只要我们加以适当引导，挖掘出新的市场需求，这种隐含的、不明显的需要，就会变成实实在在的购买需求[2]。
2.3房地产项目策划的流程及内容
按房地产项目策划是一项较为复杂专业性很强的工作，应当有一套科学严谨的工作程序。按照科学严谨的工作程序开展策划工作，可以避免不必要的反复和浪费，提高策划工作效率;可以使策划工作规范化、精细化，保证策划工作的质量。透过房地产项目策划程序，可以看出策划一个房地产项目的全过程，也可以了解一个房地产项目策划的各项具体工作之问的内在逻辑关系。由于在现在的生产条件下，房地产项目策划是针对已经拿到土地项目的策划，所以已明确项目的房地产项目策划在策划市场上占有一定的比例。房地产项目策划的具体流程，笔者通过一个图形来简要说明：功能策划与市场前景分析→建设规模策划与投资需求预测→资金筹措策划→投资效益分析→设计方案。 [5]
按照房地产项目的发展进程，房地产项目策划的内容主要体现在以下几个方面：
(1)房地产项目功能策划与市场前景分析：项目的功能策划就是以消费者的潜在需求为依据，设计产品的功能。功能设计实质上是市场细分理论的深化，市场细分方法有好多种，但归根结底都是以功能细分的。在进行项目定位策划时，
要注意产品和市场的互动，产品要弥补市场方面的空白点，要引领市场发展潮流，树立市场目标;要考虑开发商与消费者的互动，通过项目树立开发商的品牌形象，提升开发商品牌价值;要注意消费者与产品的互动，产品的设计要符合消费者的消费习惯。项目定位需要解决的问题是：①项目市场定位房地产产品的消费者，有哪些竞争对手，目标客户的消费习惯。②房地产项目的概念设计成功的概念设计给项目赋予更多的文化内涵，引领一种新的生活理念和生活方式。对拟建项目提出一种概念、精神和思想，是贯穿于整个项目的灵魂，是项目的主题，也是房地产项目的主题策划。③产品定位确定开发的产品种类，寻找拟开发产品的限制条件，制定具体的定位方案与策略。
房地产市场前景分析：市场前景的好坏关系到整个项目的成功，是整个项目的盈利能力的关键。对房地产项目的市场前景作全方位的分析，需要以项目的功能定位为基础。
(2)房地产项目建筑规模策划与投资需求预测：开发商在深入市场调研和准确的项目定位的基础上，对房地产项目进行规划设计，这一阶段的工作内容主要是：①项目整体规划方案设计对项目建设条件和综合技术经济论证;对项目空间布局和景观规划设计;提出交通组织方案并设计。②确定建筑风格和楼盘特色风格作为凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。房地产项目要考虑地域、自然环境、风俗、目标客户年龄、文化层次及市场的稀缺等因素来确定产品的建筑风格。③住宅户型设计要求在新的理念指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用科学技术手段，综合社会、经济、环境、文化等因素，创造出符合时代、居民要求的住宅。④公共建筑规划设计公共建筑的功能、经济及美观的问题属于内在因素，城市规划、周围环境、地段状况等方面的要求是外在因素，这些关系构成一个整体统一而又和谐完整的空间体系。有机地处理个体与群体、空间与体形之间的关系，使建筑的空间体系与周围环境相互协调，可以增强建筑本身的美观。
房地产项目投资需求预测：在房地产项目建设规模策划完成后，基于其建设规模对项目的投资需求进行具体的分析，明确项目的资金需要，预测投资需求。
(3)房地产项目资金筹措策划：房地产投资项目的投资规模往往非常大，这样大的资金需要量，完全靠自有资金周转是不可能的。因此，筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业，任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目，同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中，除了我们自己投入部分资金外，大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。
(4)房地产项目投资效益分析：房地产投资效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法，分析测算投资项目的效益和费用，考察投资项目的获利
能力、清偿能力及外汇效果等财务情况，以判断投资项目财务上的效益状况。房地产投资项目财务效益分析通常分为房地产投资项目静态分析和房地产投资项目动态分析。
2.4房地产项目策划的作用
房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会 价值和经济价值。21世纪是知识经济时代，知识经济的主要特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面取得生产，分配及应用知识的能力。
房地产项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。同时房地产项目策划能使房地产开发项目增强竞争力，近年来房地产企业开发模式不断突破。在这种情况下，房地产项目策划就能发挥它的特长，增强项目的竞争力，赢得主动的地位。
房地产项目策划还能帮助探索解决企业的管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，重点是管理。策划人帮助房地产开发企业管理创新，从而寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
房地产项目策划还能够有效的整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、社会资源等。房地产项自策划参与到各种资源中去，理清他们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标[3]。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析 房地产项目的功能策划关系到房地产项目的销售与市场等，关系到整个项目的成败。是房地产项目策划的重要内容，只有对房地产项目的功能做出恰当的策划才能保证足够的市场潜力和市场前景。市场前景的好坏关系到整个项目的成功，是整个项目的盈利能力的关键。
3.1项目功能策划
3.1.1项目位置及周边环境
光谷世界城项目位于武昌东湖高新技术开发区;西临鲁巷广场，书城;北临珞瑜路和华中科技大学;东临关山一路，南临雄楚大道，该地区集聚了多所大专高等院校，科研机构，高科技公司，是迅速成长的武汉城市圈中的文化、时尚中心。项目总建筑面积为121.5万平方米，地块呈不规则长方形，中心轴线长约1800米，平均宽度170米。
项目所处的光谷广场位置，距离武昌中心中南路约10公里，以雄楚大道和珞渝路相互连接，是武昌中心城市密集区与光谷的连接点，是武昌进入光谷的主要关口，亦是光谷进入武昌中心区的咽喉。“进则武昌，退则光谷”是这一位置的恰当形容。项目周边道路主要表现为“两横三纵”：东西向有两条城市快速干道：雄楚大道和珞渝路，南北向有民院大道、关山一路、关山二路。项目地块内的关山路，目前作为城市干道的功能已经被弱化，以支路的形式存在，具备形成商业步行街的基础条件。
光谷广场周边各种生活配套设施相对光谷其他区域而言是整个区域最为成熟的。 周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。地快周边有：华中科技大学、中南民院、中国地质大学、中科院武汉分院、七0一所、七一九所、武汉邮科院、鲁巷购物中心、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光电子大市场、电信数码港、以及有长飞，网通，NEC等上下游高科技产业聚集的东湖新技术开区等。
本项目一期开发德A地块部分，交通便捷，自然景观资源丰富，区域公共设施完善，处在武汉东湖开发区内，该项目是武汉开发东湖开发区的重要组成部分。A地块基地用地面积87467平方米，地上总建筑面积312795平方米。
第3章 武汉世界城光谷步行街项目功能策划与市场前景分析
五大主题步行街区：阳光激情的南加州海岸、感性美丽的地中海风情、清朗明丽的意大利、华丽雄伟的德国主题、高雅浪漫的法国构成。1350米街道设置了10大景观节点，汲取各国建筑精华，成为具有代表性的建筑博览。建筑、广告、柱饰、店招都浑然一休，给游人和顾客超越时空的跨际体验，带来“每次都有不同体验，感觉永远都没逛完”的消费体验。
特色之二：建在中国唯一的光谷之上的唯一的光概念特色。项目将以全世界最大规模的炫彩激光群落，打造武汉的世界级夜空。最高500米的光影效果，将是整个武汉都可以看见的高度，通过整条街的灯光规划设计，形成一条发光的银河，成为武汉夜空独特的风景。有火热的、有冷寂的、有静止的、有跳跃的附在建筑顶上、身上或窜动在街上和丰富的建筑和景观呼应，在整条街形成有趣的光影体验，使夜晚的趣味更加动人。
特色之三：空间尺度趣味宜人化。项目作为一条专为步行设计的商业街，在空间尺度和景观空间的设计上秉持趣味宜人化原则，以形成“两步之间的欢乐，一条街的开心”。景观包含四部分：街道和广场节点、店面装饰、灯光系统和导示系统。分别由商业景观设计公司、灯光设计公司、导示设计公司和装饰装修公司完成。在主街道上，作为景观的主要展示区，具备给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能，除供人流通过外，还有各种服务性、供休息、售卖的设施，如：报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等;以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来，放慢脚步，营造良好的商业氛围。
3.1.3项目的功能定位
项本项目5年之内的最大的可操作商业量在30-35万平方米，那么这样的的业量下，可能的商业形态将包含：大型百货、大型仓储超市、酒店、写字楼、主题商场(家居、数码、电器)、美食、娱乐、休闲、其他自由独立商业等。商业的建筑形态，可能包含：街区独立店面形式，中空百货形式，平层仓储超市形式，小独栋主力店形式，主题商场形式，酒店形式和写字楼形式。本项目用地性质大体为商业、居住、写字楼、酒店式公寓用地。项目所处的鲁巷广场，共有鲁磨路，卓豹路，珞渝路东西两段，民院路以及关山路六条路在此汇集。其中的珞渝路东西两段做为光谷联系武汉传统市中心城市快速干道经过项目北部大约1000米的长度。而关山路的70%将被项目包容，目前的关山路是做为低级集贸市场的形式存在的。而民院路是光谷腹地汤逊湖乃至夏口区联系干道。其他的鲁磨路和卓豹路是做为仅次于城市主干道的城市重要道路的形式存在。
光谷广场的定位是未来的武昌新兴城市副核心，而本项目又是光谷广场最大的一个开发项目，所以，光谷项目的定位就是承担这个武昌副核心里大部分城市功能的物业。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上，都本着客观、合理的原则，在对市场进行大量的调查分析，并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象，从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究，主要得到如下结论：
近年来，武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业，一方面说明了房地产行业的快速发展，另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为：与主要竞争对手相比，本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势：①该地块极具发展潜力，属于拆迁改建整合发展的重要地块，是经商要道。②土地成本低，赢利空间大的优势 ，光谷片区由于早期的交通状况，房产一直比较低迷。在这种情况下，本公司看准商机，以低价拿下了这块地，无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区，受到武汉大众及政府的大力支持，有望成为武汉又一城市名片，具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大，放眼整个武汉市，少有出其右者。如此大规模的楼盘，势必会吸引众多有意购房者的眼球，让他们更多关注本项目的相关信息，有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快，居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中，投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景，为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位，这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有：①项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上，都本着客观、合理的原则，在对市场进行大量的调查分析，并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象，从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究，主要得到如下结论：
近年来，武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业，一方面说明了房地产行业的快速发展，另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为：与主要竞争对手相比，本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势：①该地块极具发展潜力，属于拆迁改建整合发展的重要地块，是经商要道。②土地成本低，赢利空间大的优势 ，光谷片区由于早期的交通状况，房产一直比较低迷。在这种情况下，本公司看准商机，以低价拿下了这块地，无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区，受到武汉大众及政府的大力支持，有望成为武汉又一城市名片，具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大，放眼整个武汉市，少有出其右者。如此大规模的楼盘，势必会吸引众多有意购房者的眼球，让他们更多关注本项目的相关信息，有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快，居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中，投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景，为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位，这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有：①项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
结论
本论文在对房地产市场分析调研及具体项目的技术经济分析上，都本着客观、合理的原则，在对市场进行大量的调查分析，并从实践中总结经验。针对武汉光谷步行街房地产项目这一具体对象，从项目环境分析、市场分析、项目定位最后到项目的技术经济评价等几个方面对该项目进行了深入的策划研究，主要得到如下结论：
近年来，武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也一路飘升。大量的资金涌入房地产行业，一方面说明了房地产行业的快速发展，另一方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为：与主要竞争对手相比，本项目无论在开发规模、开发商口碑、户型规划质量、地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势：①该地块极具发展潜力，属于拆迁改建整合发展的重要地块，是经商要道。②土地成本低，赢利空间大的优势 ，光谷片区由于早期的交通状况，房产一直比较低迷。在这种情况下，本公司看准商机，以低价拿下了这块地，无疑是对开发空间的大大提升。③项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区，受到武汉大众及政府的大力支持，有望成为武汉又一城市名片，具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大，放眼整个武汉市，少有出其右者。如此大规模的楼盘，势必会吸引众多有意购房者的眼球，让他们更多关注本项目的相关信息，有利于扩大本项目在武汉市的影响力。④近年来武汉市经济发展速度较快，居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中，投资房地产成为一个重要的选择。这样一个大的背景，为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位，这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。
本项目实施的难点主要有：①项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。②项目的定位主题有一定难度。尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。③房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。
致谢
经过前后3个月的时间，终于完成我的这份项目策划研究报告。经过这个过程，我们学会了把所学的知识加以应用，并且在实践中发现新的问题解决问题。所谓“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”诚斯言也!
房地产项目策划是我感兴趣的研究领域，在李春好老师的悉心指导下，经过3个多月的努力，终于完成了今天的文字。本文从选题，准备，到定稿，得到了多位老师的关心，支持和帮助，可以说没有他们以及相关课题方向的老师自始自终的热心关怀，鞭策，鼓励和细心指导，以及在论文写作过程中给予的学术指导和修改建议，因此我一直心存感激对他们的学术造诣和敬业态度。在这里，我想对几位在毕业设计过程中给予我帮助的老师特别是李老师致以最诚挚的感谢。其次也感谢武汉利嘉置业的徐哥，感谢你提供的调研机会及相关的数据资料等。
最后，由于知识的浅陋，出现错误在所难免，希望看过这篇毕业设计的老师，同学多提宝贵意见，以使我在今后的学习工作中能更好的运用。
参考文献
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大学房地产开发与管理论文范文二：浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告
[摘要] 房地产开发成本管理是房地产企业成本管理的核心内容之一，本次调研报告主要通过采用实地调查法、文献检索法、专人询问法的调查方法。对浙东化建材料有限公司在房地产开发过程中建筑成本方面的开发成本调研分析，通过分析发现该公司在建筑成本开发管理上存在诸多问题，针对以上问题提出了改进建议和必要的完善措施。
[关键词] 房地产 开发成本 控制 管理
引言 随着国家房地产相关房地产宏观调控政策的出台及相关法律制度的完善，房地产行业的暴利时代告于段落，企业要在市场上获得一席之地，必须加强自身管理的内涵建设，房地产开发成本管理是企业成本管理的核心内容之一，因此我们必须加强房地产开发成本的管理。而房地产开发间接费用、土地开发成本、配套设施开发成本和房屋开发成本的核算恰恰有机的构成了房地产开发成本管理系统。所以我就房地产开发成本管理展开了调研和分析，而且在调研中发现了浙东化建中存在的问题与不足，并在最后的调研建议中提出了相关的建议与完善措施。
一、公司的基本情况
浙东化建材料有限公司于2001年6月29日在台州工商局注册，企业法人为王良森。公司已经发展成为资产规模1.3亿元，拥有正式职工100余人，年产值3亿多元的中小型房地产开发公司。浙东化建材料有限公司
是集开发、建设、销售于一体的一家房地产开发公司。公司设有财务部、招商部、销售部、施工部及后勤部等多个部门。公司实行董事长领导下的总经理负责制，是严格按照现代企业制度组建、现代化管理的经济实体。
二、调研方案设计
(一)调研的目的及意义
在国家宏观经济的调控下房地产企业要实现企业利润最大化，则必须因时利导完善措施，控制成本性消耗开支，降低运营成本，提升服务质量，提高市场竞争力。只有真正地明确了开发成本管理的相关知识，才能在具体的工作实践中有目的、有意识地对开发成本进行核算、管理。通过加强开发成本管理，克服盲目性，增强主动性，理智性，有效地降低成本。在开发成本管理的过程中找出经营问题所在，从而改善经营，节约开支。本调研报告就公司的现状进行了深入调研，希望通过本调研报告的调研分析对公司目前所存在的问题能得到更好的解决，对于公司以后的发展有进一步的提高。
(二)调研思路及方法 房地产开发的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。在几个月的时间里我采用了一系列方法，我对浙东化建的开发成本管理等内容进行了调研，了解到该公司在建筑成本、土地开发成本，房屋开发成本，配套设施开发等相关信息，并且也调研了相同房地产开发企业的建筑成本。我主要采用了文献检索法，通过该方法取得了中国部分房地产企业和浙东化建公司的基本资料、概况信息和相关财务资料。采用实地调查法，走访了本公司部分科室和施工现场，和一些相关人员和工人谈话并查看资料，归纳整理收入和支出以及各种费用及消耗资料。还采用了专人询问法对公司人员请教和提问，对调研项目加深认识和与用其他方法所收集的材料进行分析和筛选，从而归纳实际有用的信息。在调研的过程中发现了本公司每平米的建筑成本比较相同企业部分成本过高，合同过程管理不到位，变更难以控制，各种原始凭证记录不完善导致无法精算其开发成本，使开发成本增多等诸多因素。根据本公司的现状我对浙东化建公司提出了合理建议和改进方法。
三、调研结果分析
(一)调研的基本情况
在国家宏观调控房地产行业下的今天，房地产行业的暴利即将结束。如何控制开发成本也是地产商们亘古不变的话题，而房地产企业的开发成本中建筑成本尤为重要。可是在调研中发现浙东化建的每平米建筑成本普遍过高，为了更直观的知道浙东化建每平米建筑成本过高的原因。为此我专门就每平米建筑成本对本公司浙东化建和台州白云房地产开发有限公司二家规模相差不多的开发项目类似的公司进行了数据调研分析。
浙东化建材料有限公司房地产开发成本管理调研报告 房地产开发有限公司每平米建筑成本仅为2055元/平方米。二者均为相类似的房地产开发企业，但为何建筑成本相差如此之多。从图中我们不难发现浙东化建的工程费用普遍比白云房地产公司要高。而导致工程费用高的原因也是存在诸多方面。在调研中发现，有些工程项目存在拖延工期的现象，这无疑会大大增加房地产开发企业的开发成本。部分工程项目返工现象严重，原本可以一次性完工的工程项目，反复多次返工，这不仅造成了建筑材料的浪费也损失了大量的人工费。在一些工程项目中由于工程管理人员没有估算好建筑材料用量，并不加详细的记录原始凭证使得材料浪费现象也显得尤为突出，这都使得本公司的建筑成本远远要高于同类房地产开发公司。
归根结底是由于公司成本管理比较松散，公司人员管理意识不强从而造成了合同签订模糊导致了拖工期和工程返工等诸多现象的发生，而公司人员常抱着事不关己高高挂起的心态。公司的成本管理人员也没有完善的记录原始凭证，更没有统一和规范财务人员的实务操作，也没使项目成本得到动态的有效的控制和管理。
(二)调研的基本结论
1、企业内部合同过程管理不到位
在对浙东化建的开发成本分析的过程中不难发现合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解：一是“合理”的签订合同;二是合同的分类授权与审批。以前该公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目。在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，不为后面的工作着想。
签的时候很方便，到合同执行过程中，就会出现拖延工期或者返工，建筑材料浪费等诸多现象，这都使得建筑成本增加的重要因素。缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同。浙东化建公司需要清晰定义授权、责任体系，建立预警、审批机制，以保证合同签订的质量。
2、成本变更控制难管理
成本变更控制难在两个方面：一是时效性强;二是难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦发生，现场工程经理就得决策如果返工成本就做进去了，不返工工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往无法精确测算其成本，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就给成本控制管理带来了更大的风险。
3、各种原始记录不完善
原始记录，在生产过程中来源于最基层的施工地点，在物资采购方面来源于各级物资部门。原始记录真实与否，直接影响核算的真实程度。因此，能否及时正确地反映成本情况，关键取决于原始记录的可靠程度。由于房地产企业业务多，工程量也大，企业在生产过程中的原始记录存在两种种情况：一是有的施工工地核算建立了原始记录，但流于形式的多，原始记录也有假的。二是有的根本没有施工工地核算，也就没有最基层的原始记录，预算成本没有明确，扩大比例，成本核算不能反映真实情况。
4、欠缺高素质的成本管理人员
成本管理岗位是地产企业随着精细化管理，逐渐分离出来的新型管理岗位。该岗位一般都是从工程概况预算、财务等其他岗位转过来。 既然是“全成本”管理，那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”，如：设计、工程造价、营销管理、财务等。而目前这样的人才在该公司还比较稀缺，如不能够很好解决这个问题，将会成为企业未来发展的瓶颈。
四、浙东化建材料有限公司的建议
(一)加强合同全过程动态管理 合同的订立可以采用招投标、议标、战略协议采购等多种方式。随着管理的规范化，现在很多地产公司逐渐采用招投标方式签订合同，中标后，再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节，所以，在合同签订时要清晰界定双方的权责，确保合同顺利执行。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。
在施工过程中，应严格按照工程承包合同、招标文件、中标书等约定项目的施工范围，项目经理应组织项目全体人员进行书面的专题交底会，对工程承包合同的内容、范围、各方的责任、义务、目标成本的分解、合同的主要经济指标、合同存在的风险与履约中应注意的问题等具体落实到各职能部门、各责任区，并将目标成本控制的指标下达到每位负责人员，由各责任工程师在工程管理过程中具体控制，对主控范围内的费用与控制指标经常进行对比，对超指标情况拖延工期等问题及时反馈并查找原因、及时调整，项目应有专兼职人员对合同的履约情况进行管理和分析，使工程成本始终处于受控阶段。
(二) 加强成本变更控制管理 在对成本变更难以管理的问题上。我发现 一般项目施工工期较长，各阶段的差异较大，项目在履约过程中，一方面要认真分析研究合同，正确行使合同赋予的权利;另一方面，要重视合同履约过程中的索赔管理，随时关注现场动态，做好索赔的各项基础工作，特别是对那些变更新增工程项目，必须有建设单位书面签认的设计图纸变更，并应及时协商确定变更价格，以便索要增加工程款。另外工程造价管理人员，应掌握和熟悉施工工艺，了解设计变更项目、材料代用部位及现场施工情况和合同协议条款，及时收集现场实际成本消耗情况，分析和预测结算时可能出现的异议，及早准备解决的依据和理由，以保证工程的顺利进行。
(三)建立健全各类台账，做好原始记录
为解决好各种原始记录的问题，我认为在这方面，应当建立实物量日统计台账、机械设备工时利用台账、材料收付保管账、用工记录等。已实行施工工地核算的，应当进一步完善原始记录，建立互相制约的制度，解决好数字对口问题。企业的物资部门应当建立仓库物资到货原始记录，作为物资已经到货，尚未付款，还不属于自己资产的一种过渡。待发货票到达付款时应当立即办理正式验收，入保管账，同时注销到货记录。
(四)引进高素质成本管理人员 针对最后一个问题，我认为浙东化建公司应加大对会计人员，尤其是具有综能力的会计人才的引进以及培训。将会计核算与企业的内部控制管理有效的结合起来，来满足企业的管理需要，反过来促进企业内部控制管理水平的提高，从而为实现企业利益最大化。
总结
通过这次调研我清楚的认识到房地产行业由于其资本密集，投资风险极高，如果经营不善，企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展，必须控制成本，开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展，引起了全社会的关注，国家不断出台抑制房价的措施，使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争，其实企业的竞争就是利润的竞争，也就是成本的竞争。控制管理好企业的成本，是房地产企业管理的重要内容和核心任务。加强企业内部管理，签订好合同，提高管理人员管理意识，培训和引进成本管理人员，这些措施都会使得开发成本有所降低。在调研中我也发现自己在房地产开发成本中存在的种种不足，也希望将来能在实践和工作中不断得到磨练和补充。
参考文献
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