关于小区物业管理论文

关于小区物业管理论文

　　小区物业管理作为一种服务行业,与人们的生活息息相关,是人们生活质量的最基本需求。下面是小编精心推荐的关于小区物业管理论文，希望你能有所感触!

　　关于小区物业管理论文篇一

　　小区物业管理步履维艰

　　摘要：

　　随着劳动用工结构性矛盾日益突出，“招工难”形势越来越复杂，多个省份因此提高了最低工资标准，但是针对劳动密集型的物业行业来说，却使运营成本大大支出。作为同时又是微利行业的物业行业如何在劳动力成本不断提升的大背景下，化解因成本提升造成经营难以维继的状况，本文剖析了当前物业行业面临的困境，并从财税政策、物业费调整机制、涉案处理、政府作为、信用管理等方面提出建议与措施。

　　关键词：小区 物业管理 步履维艰 影响与对策

　　形势与背景

　　2011年3月1日起，厦门市在职职工最低工资标准由每人每月900元上调至1100元。今年以来，全国多个城市上调最低工资标准，这对提高基层务工人员的收入水平，减少收入差距有着积极的正面意义。然而，对于物业管理这样的劳动密集型企业，尤其是对小区型物业服务项目，成本的上升将使项目的运作雪上加霜，也将使以小区型物业服务项目为主的物业服务企业难以维继，面临诸多问题与困境。

　　问题与困境

　　一、人工成本的大幅提升造成项目运营成本提高，企业利润低下。

　　来自厦门市物业管理协会的数据显示，至2011年上半年，厦门市有30多个小区的物业准备撤出，部分已经在撤出。撤出的理由是入不敷出。 据统计，目前厦门的物业企业40%存在亏损，亏损的最主要的原因来自人工成本的大幅提升。对于物业企业而言，人工成本一般应控制在企业成本的70%以内，对于小区型的物业服务项目所配备的安保、绿化、保洁和工程服务人员会比大厦型项目有一定不同，但总体会比大厦型项目人工成本支出更高。最低工资标准上调200元后，相应的社会保险、加班工资等也随之上涨，加之企业管理费用计提增加等，保安人员年均增加支出近3500元。以厦门市的统计数据为例，目前厦门市物管行业从业人员35856人，最低工资标准上调后，单以人均200元的增幅计算，全年全行业要增加工资支付成本8605万元。而去年全行业利润总额仅5171.62万元，把利润吃光了还不够。

　　目前不少新小区的物管公司，很多是开发商直接成立的物业公司，开发商为了品牌，对物业公司给予支持和补贴，这类物管公司的抵抗力较强。对于商业类、非住宅类物业来说，在合同中可以与甲方自行商谈物业管理费的价格，可以用提高物业管理费的做法，来对冲成本风险。而对于住宅物业，加上物价的居高不下，维修养护的支出逐年增加，企业的利润将会明显下降，部分企业无利甚至亏损，使住宅物业管理站在受冲击行业的最前列。

　　二、物业管理费收费不足或被恶意欠费，造成小区物业入不敷出

　　一方面是成本大幅提高，另一方面是收入无法提高，造成小区物业入不敷出。面对最低工资标准的上调，有自主定价权的商家，可以把上涨的费用转嫁到商品上。但没有自主定价权的物业管理企业，却难以快速有效地通过合理提高物业管理费来抵消人工成本。

　　物业收费标准难以提高。在厦门，物业管理费10年不变的项目占40%左右。2008年，《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》出台，相关收费标准延续至今。厦门市物业管理协会统计数据表明，从2000年到2010年，10年间，厦门物业管理费的涨幅仅为20%。而劳动保障部门公布的最低工资标准10年涨幅为144%，社会平均工资涨幅则达138.6%。物业费的涨幅远低于最低工资标准、社平工资及员工工资的涨幅。

　　在物业服务行业，业内人士都清楚，提高物业管理费难上加难。按照2011年6月1日起生效的《厦门市物业管理若干规定》第十五条规定，“召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效”。因此，物业企业要提高物业管理费，必须通过小区总户数和专有部分面积总数50%以上的业主同意才能涨价。由于小区业主有的是投资客，有的参与性不强等，要有一定比例业主参与决议都非常难，要双50%以上通过更是难上加难。笔者所在的地丰置业公司所属人居乐业物业接管的岭兜小区，是集政府危改安置、廉租、保障房、人才引进于一体的综合性小区。由于小区住户的特殊性，自99年接管以来，物价翻了多少倍，但物业管理费单价一直是0.40 元，虽然今年上涨了0.10元，那也是费了九牛二虎之力，花费了公司整整一年多的时间和大量的人力。

　　合理提高物管费如此之难，一方面在于政府指导价的市场认同度，业主百姓对于“价质相符”的理解，另一方面部分小区业委会不能很好地行使业委会职权，甚至想通过牵制物业公司来谋一已私利。实际上，业委会并不是一味限制对物业公司涨价的申请就是对业主权益的保护，而是要对物业费收支的合理分析判断，物业公司有无规范履行合同约定，要以物业公司承担物业管理与服务工作的品质标准作为评判物业收费标准是否合理的依据，促进物业公司与业主的双赢。

　　物业收费率无法达到预期目标。物业收费率也直接影响物业收入水平。对于新开发的物业小区，收费率面临投资客多、入住率不高的困扰，对于其他小区，由于设施设备问题影响业主满意率、业主层次、自动缴费意识等使得小区型物业的缴费率的理想目标只能设定在95%，基本没有达到100%，一般情况下能有90%就可以算是比较不错的了。特别是一些老旧小区和政策性安置小区，收费长年维持不高，面对成本的大幅上涨，必然存在“欠费—撤管”的恶性循环，为此小区受到的声誉、基础性的伤害一样无法弥补。

　　物业公司额外代公共事业单位被欠费。实际上，不只小区物业收费提高难上加难，目前部分公共事业单位改革后，要求物业公司先行代业主垫付公共照明和公共用水费用支出，造成物业公司被拖欠代垫水电费用，物业公司不堪重负。笔者所属的人居乐业公司管理的集美古龙明珠项目，供水和供电部门要求物业公司对楼宇的楼梯公共照明用电、小区的绿化用水等项目(单独计表)先行买电、买水，才给予通电通水。公共事业单位为保证小区用户水电费的收缴，采取由物业公司先行买水买电买气，然后再由物业公司向小区住户收回的做法，实际上置物业公司于十分不利的境地，而物业公司对于公用事业单位而言完全没有话语权。公用事业单位在开发建设时期要求开发商签订此类不合理的条款，而开发商为保证工程进度不得已签订后而实际在小区入住后转由物业公司承担。这种代付代收方式，实际上是保证了公用事业部门的自身利益，而对于物业公司既没有任何利益可言，又要付出额外的工作量，还因为业主拒缴物业费的同时连带不缴公摊水电费，造成物业公司代垫费用无法收回，雪上加霜。

　　三、以压缩开支为应变，甚至不惜侵犯业主权益，造成业主投诉率高，对物业满意度下降引发纠纷，形成恶性循环。

　　此次最低工资标准上调，由于企业成本的高居不下，造成物业企业不得不采取各种措施降低运营成本。通常的情况是，取得全部小区停车费归物业所有而不加以区分停车管理费和场租费;全额占有或不按规定分成小区电梯轿厢广告、电信、移动设施使用以及小区内临时摆摊设点等经营收入;把应为物业支出的项目纳入小区公维金支出;此外为控制企业管理成本支出，提高安保人员年龄，很多小区雇佣的都是临近退休的人员，不为或仅为部分员工缴纳社会保险或者不按标准为员工缴纳社会保险等等。此外，由于一些住宅小区本身硬件不足，后期管理只注重做好保安、保洁、绿化等表面工作，无力承担对设施设备养护的投入，失去物业管理核心价值，造成管理难度。随着《物权法》的出台，业主维权意识日益提高，引发小区业主与物业矛盾和纠纷，小区投诉率居高不下，从而走进物业管理费收缴下降的恶性循环。

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