房地产投资风险分析与防范

房地产投资风险分析与防范

　　由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，如何较为正确地进行风险识别和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。下面由学习啦小编为大家整理的房地产投资风险分析与评估，希望大家喜欢!

　　房地产投资风险分析之产生原因

　　(1)除房地产开发投资随着项目开发过程的结束在三至五年内就能回收投资外，置业投资投资回收周期长的回收期少则十年八年，多则二三十年甚至更长。

　　若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。要承受这么长时间的资金压力和市场风险对投资者资金实力的要求很高。

　　(2)房地产投资效果必须考虑到组合投资的风险与收益之间的关系。

　　不论是开发投资还是置业投资，大量投资使负债经营容易陷入债务危机，所需的资金常常涉及到上百万、上千万甚至数亿元人民币。即使投资者只支付30%的资金用作首期付款或前期投资，也会使众多投资者望楼兴叹。大量自有资本的占用，即使在市场经济出现短期的危机时，都将使投资者净资产迅速减少。

　　(3)房地产开发受自然条件的影响明显，其进度、质量、投资都会产生偏差。

　　(4)变现性差。

　　房地产是一种非流动性资金，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此，很难迅速无损地将其转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。

　　(5)需要专业知识和相应的经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，要求直接参与房地产开发投资的投资者具备一定专业知识和相应的经验，这就限制了参与房地产投资的人员数量。置业投资者要想获得保值、增值、收益和消费四个方面的预期投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。

　　(6)房地产投资风险涉及到许多政府职能部门如规划、消防、人防、设计施工、居民等各个方面。 由此可见，房地产投资风险主要体现在投资资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面

　　房地产投资风险分析之风险评估

　　风险研究分析是风险决策的前提和依据。就是要对风险进行辨识、估计和评价，并作出全面、综合的分析。

　　其一般组成和程序为：

　　(1)风险的识别

　　风险识别也称风险辨识，即对风险做出认定和鉴别，这是风险分析的第一步，其目的是寻找导致风险事故发生的条件因素，为拟定风险处理方案，进行风险管理决策服务，并对其后果做出定性估计。风险识别的可靠性和准确性将直接影响到后续的风险分析。

　　(2)风险的估计

　　所谓风险估计是指在风险识别的基础上，定量估计风险发生的概率分布及其影响程度，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。

　　(3)风险的评价

　　风险评价是评价风险对预期目标的影响，通过讨论并提出应采取的相应措施，以供决策参考。

　　进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个因素进行检验，并对项目的风险性进行测定。

　　认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变化明显的因素，对投资者的作用一般表现在下列三个方面:

　　(1)依据作用。

　　通过风险分析，确定风险报酬或风险损失，可减少投资的盲目性，并根据主观和客观承受风险的能力，作出合适的决策，以提高决策的科学性。

　　(2)防范作用。

　　预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施，使投资者的投资能带来真正盈利。

　　(3)激励作用。

　　使投资者了解在一定风险程度范围内可获得的最大风险报酬，以激励投资者冒风险的决心。

　　房地产投资风险防范

　　房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。

　　1、投资分散策略

　　房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。

　　例如,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率,人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资。

　　共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大的限度发挥各自优势避免风险。

　　例如与金融部门、大财团合作,可利用其资金优势,消除房地产筹资风险;与外商联盟,即可引进先进技术和管理经验,又能获得房地产投资开发政策优惠。

　　2、投资组合以及保险保险对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。

　　保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于啬房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。

　　一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。

　　房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。

　　例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。

　　风险大的投资基础上回报率相对较高,回报率低的投资基础上相对地风险就低些,如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。