二手商住房税费怎么算
二手商住房税费怎么算
我们常听人说抢一手商住房，却很少听说买二手商住房的，那么，你知道二手商住房的算法吗？具体怎么算？下面一起随学习啦小编来看看。
二手商住房税费的计算方法
近日北京通州史上最严限购令出台后，商品房限购，而商住房不在其内，备受购房者青睐。据了解，同样价格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免，另外还要多交一个土地增值税。下面以一个案例为例，介绍二手商住房的各种税费。
黄先生于2012年以100万元全款在朝阳区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋，入住时缴纳契税3万元,公共维修基金2万元。2015年将房屋卖出，网签价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。黄先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢?
二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。
1、营业税：(网签价-原购房价)×5.6%
网签价-原购房价= 135万-100万=35万
营业税：35万×5.6%=19600元
2、个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)×20%
(135万-100万-3万-1.96万)×20%=59945
3、印花税：135万×万分之五=675元
上述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的，而且计算方式比较复杂。
4、需缴纳土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。
其中，增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额。
扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份(5年以上按5年计算)×5%】、本次交易印花税。
以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275
增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目1200275=149725
适用税率：30%
故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918
因此，本次交易黄先生要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元。
二手商住房过户费用
一、买房人应缴纳税费：
1、契税：房款的3%
2、交易费：3元/平方米
3、测绘费：1.36元/平方米
4、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
二、卖房人应缴纳税费：
1、交易费：3元/平方米
2、营业税：全款*5.5%(房产证未满5年的)
3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的2%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
4、土地增值税：房款的1%(非住房性房产的交易都需要缴纳这个税费)
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