购房贷款的具体流程

　　购房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。那么，购房贷款的流程是什么呢?下面由学习啦小编为你提供的相关资料，希望能帮到你。

　　购房贷款的流程

　　一、楼盘审查

　　在借款人提出申请之前，信用社(部)需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

　　房地产公司提出申请，信用社(部)要求房地产公司(以下简称“开发商”)提交以下资料：

　　1、书面申请;2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等;3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。4、农村信用社认为需要提供其他资料。

　　项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

　　二、发放贷款操作流程

　　具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

　　(一)借款人申请

　　借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

　　1、借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);

　　2、婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书);

　　3、不低于房价30%的首付款付款凭证;但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定;购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

　　4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同;

　　5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明;

　　6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

　　(二)受理和调查

　　信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

　　1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上;2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当;3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年;4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

　　(三)贷款审查、审批

　　审贷部门核心审查：1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂;3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见;4、借款人偿还贷款本息的能力;

　　审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

　　在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

　　二手房按揭的注意事项

　　1.评估价与高贷款额

　　在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的高贷款额度。

　　2.竣工年代与贷款年限

　　房产证上的竣工年代通常会很容易被借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。

　　3.贷款成数和利率

　　借款人需要注意的是，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时须结清后方可使用。

　　4.还款方式的选择

　　银行现在的还款方式主要有等额本息、等额本金等。

　　5.贷款银行的选择

　　如果借款人选择的是常见的房贷产品，那么好综合考虑各银行的网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等因素来选择。当然，服务质量等软性条件也要加以考虑。

　　6.收入证明与还款能力

　　银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，也就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位为借款人开具的收入状况证明。

　　7.借款人自身相关情况 比如个人诚信

　　对于贷款人来说，个人征信纪录重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。

　　8.申请贷款到放贷周期

　　购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括评估机构、担保机构、银行等)的才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构。

　　夏季生活小常识

　　1、夏季不要戴过深或过浅的太阳镜，深色太阳镜会影响视力，过浅能伤到眼睛，所以应该戴颜色适度的太阳镜。夏季生活起居要规律，不经常熬夜，保证充分的睡眠也是预防中暑的有效措施。睡眠时注意不要躺在空调的出风口和电扇下。

　　2、夏季出门还要随身携带防暑降温药品，如十滴水、仁丹、风油精等，以防应急之用。

　　3、夏季需准备一些必备品，如清凉油、风油精、绿药膏等，可防止蚊虫叮咬以及中暑，如发现身体异常，应及时就诊。