三亚房地产市场分析

　　自80年末以来,随着中国市场经济的快速发展,市场调查行业在中国得到了迅猛的发展。以下是学习啦小编为大家整理的三亚房地产市场分析相关内容，希望对读者有所帮助。

　　三亚房地产市场分析：

　　一、2014年房地产市场运行情况

　　  2014年，全国楼市整体回落，但年底出现回暖，具体表现如下：

　　  一是房地产开发投资同比增长创新低。当年全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年最低水平;商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅同样创过去十年最低水平。

　　  二是商品房销售下滑态势明显。当年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6%。自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2008年和2014年出现下降。

　　  三是下半年楼市政策出现调整。2014年上半年，全国房地产行业呈现低迷走势。下半年，房地产市场调控政策开始出现调整，住建部在7 月份召开会议提出“千方百计消化库存”，定调了楼市下半年政策主线，部分二、三线城市开始实施限购松绑，至年底，仅北上广深和三亚继续实施限购政策，其他城市基本取消或放松限购政策。此外，鉴于下半年宏观经济增长受困，中央出台多项宏观经济调控政策，9月底，央行与银监会要求各地加大对居民首套住房和改善型住房需求的支持;10月29日，主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，并明确要稳住住房消费;11月21日，央行在时隔两年半后再次降低存贷款利息，引致12月份全国楼市整体回升。

　　  四是四季度主要城市楼市回暖。从全国30个大中城市单月商品住宅成交量走势来看，2014年前8个月，一、二、三线城市成交量都呈现同比下跌态势;10月份以来，受政策利好影响，三类城市成交量均呈现回升，其中一线城市回暖最为显著，四季度成交量环比增幅在30%-50%之间;12月份，一线城市成交量同比增长51.2%，三线城市同比增长40.9%，二线城市同比增长14.0%。

　　  五是四个一线城市中深圳成交量、房价跌幅最小。尽管年底全国楼市回暖，但四个一线城市全年新建住房累计成交量仍同比下降，深圳降幅最低，仅为7.9%，北京同比下降23.3%，为降幅最高城市。此外，根据国家统计局房价指数，四个一线城市新房价格指数同比增幅持续回落，12月份，深圳房价同比下跌1.3%，同比跌幅最小;环比来看，7月份以后，四个一线城市房价均呈现环比下跌态势，但12月份仅深圳出现环比上涨，且为全国70个大中城市唯一出现环比增长的城市。

　　  二、 2015年房地产市场发展背景分析

　　  (一)宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖

　　  从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。

　　  (二)新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇

　　  根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化：

　　  一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套(包括购房需求2万套、租赁需求8万套)。

　　  二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。

　　  三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米，需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳;在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。

　　  综上分析，在我国新型城镇化背景下，我国房地产市场特别是北上广深等一线和二线热点城市的房地产市场，将面临良好的发展机遇;以深圳为例，在2014-2020年期间，每年住房市场新增的买卖需求约17万套，租赁需求约18万套。然而，因大城市新增土地资源的稀缺，未来城市更新难度的加大，以及存量商品房规模有限、二手房供应能力不足，未来住房买卖市场难以有充足的供应量满足市场需求，并存在房价持续上涨的可能。未来，在新型城镇化背景下，充分挖掘大城市住房市场供应潜力，是保持房地产市场乃至宏观经济稳定健康发展的主要目标。

　　  三、 2015年房地产市场政策导向研判

　　  结合中央经济工作会议及中央全面深化改革系列要求，个人认为，未来我国房地产业将充分发挥国民经济增长的支柱产业作用，在经济增速持续下滑、经济结构持续调整期间，有力促进宏观经济稳定增长，并推进国家新型城镇化目标的实现。主要依据如下：

　　  从促进经济发展看，改革开放以来，随着我国房地产业的快速发展，房地产业在国民经济中占有了重要地位。目前，我国房地产业增加值占GDP比重达到5%左右，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重多年保持20%，直接来源于房地产的税收约占全国税收收入20%，房地产业带动了40多个相关产业的发展，创造了大量就业岗位。因此，房地产业仍然对我国经济发展起到巨大的支撑和促进作用。

　　  从民生改善看，随着房地产市场的快速发展，我国城镇居民的生活水平大大提升。目前，城镇人均住房面积从1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米;城镇居民居住成套住房的户数占比达到76%以上;城镇私有住房占住房总量的比例达到85%以上，住房自有率达到74%。目前，住房已成为我国多数居民家庭的主要财产，住房内在质量显著提升，居民住房功能和人居环境大大改善，住房制度改革和房地产市场的发展，大大提升了我国城镇居民的生活水平和生活质量。

　　  尽管，目前还存在城镇居民住房差距扩大、普通居民住房支付能力不足等问题，但总体看这仍然是发展中的问题，可以通过住房制度的深化改革解决，而房地产市场机制本身并没有什么根本问题，并可以通过长效机制的建立，解决市场过度投机带来的泡沫化风险。

　　  当前，我国新型城镇化正在快速推进。从美国、日本、韩国等发达国家发展历程看，在城镇化超过70%以前，住房建设规模通常保持快速增长。据此判断，当前我国房地产业仍将处于较快增长阶段。尽管在经济增长调整期，房地产业增速也有可能放缓，行业结构有可能调整，但继续保持中高速增长的势头并未改变，并能够继续发挥对国民经济的支柱产业作用。

　　  根据以上分析，结合中央经济工作会议提出的“稳增长、防风险”目标，本人认为2015年我国房地产市场的政策导向总体会坚持“稳”字当头、增长为主。具体包括以下目标：

　　  一是稳定销售量。2014年尽管全国商品房销售量下降7.6%，但仍然处于我国房地产市场发展历史上第二高的销售规模。2015年，在促进住房消费等六大消费政策的利好下，全国商品房销售目标应继续保持稳定，上下浮动比例不会低于5%，以利于国家新型城镇化战略的推进。

　　  二是稳定房地产投资。2014年，我国房地产开发投资总额尽管再创历史高位，但10.5%的同比增速是过去10年最低水平，且低于固定资产投资增速，对拉动宏观经济增长不利。2015年，在宏观经济增幅预计继续下滑背景下，预计国家将充分发挥住房投资和消费对经济的支撑作用，力争促进年度房地产开发投资增长10%-15%。

　　三亚房地产市场分析：

　　上半年，受国家宏观政策环境调控向房地产市场逐步释放利好因素的带动下，我市房地产开发投资大幅增长、商品房销售平稳增长。但是受全市经济增长下行压力加大、房企开发资金不足、市场观望情绪依存等因素的影响，下半年我市房地产市场平稳健康发展会面临一定的下行压力。

　　一、房地产开发运行情况

　　(一)房地产投资保持较快增长。今年以来，在房地产开发建设投资的带动下，我市固定资产投资保持稳定增长。上半年，全市固定资产投资完成311.9亿元，增长15.7%，其中，房地产开发投资完成199.5亿元，增长41.1%，较2014年全年增速高15.6个百分点，较一季度增速提高21.1个百分点，拉动全市固定资产投资增长21.6个百分点，成为我市固定资产投资增长的推动力。

　　(二)房屋销售平稳发展。受国家出台降准降息、放宽二套房贷等系列政策，上年同期商品房销售量相对较低，对比基数偏小，加上今年以来商品房价格回落等因素影响，购房需求有所释放，推动我市房地产市场平稳增长。上半年，全市房屋销售面积50.13万平米，增长12.6%;从价格变动情况来看，上半年商品房销售网签均价为20004.76元/平方米，同比下降15.16%。

　　(三)建安投资低位运行。上半年，我市房地产开发建安投资持续保持低位运行，而以土地购置费为主的其他费用增长加快。上半年，我市房地产开发建安投资139.8亿元，增长14.3%;以土地购置费为主的其他费用59.7亿元，增长243.3%，其中土地购置费50.3亿元，增长达798.2%，其他费用、土地购置费增速分别比一季度提高25.8和206.4个百分点。

　　(四)建设规模持续增大。随着房地产开发投资的持续增长，开发建设规模也继续扩大。上半年，我市房地产房屋施工面积1338.2万平米，同比增长5.9%;房屋新开工面积115.8万平米，同比增长124.5%，比上年同期提高176.6个百分点，其中住宅新开工面积75.48万平米，增长48.7%，比上年同期提高84.7个百分点。

　　二、关注的问题

　　受房地产市场持续放出的积极利好政策的影响，预计下半年我市房地产市场整体上会趋于平稳发展。但是，对于房地产开发商资金到位欠佳、资金回笼不足等情况应引起重视，避免影响到下半年房地产市场的平稳健康发展。

　　(一)投资下行压力增大。随着上年同期投资完成基数的持续扩大，加上今年以来我市建安投资持续低位运行，仅靠新增房地产投资项目发生的以土地购置费为主的其他费用拉动固定资产投资增长，加上以基建投资为代表的其他投资增长放缓，上半年全市固定资产投资完成进度仅为44.2%，任务未过半，因而从今年下半年开始每月至少要完成投资65亿元以上才能实现全年固定资产投资增长12%的目标。由此可见下半年我市固定资产投资面临下行的压力会逐步增大。

　　(二)销售市场下行压力大。从今年以来我市商品房销售情况来看，整体面仍然保持向好，但是从2014年下半年开始，在加入保障性住房的情况下，当月的房屋销售面积在6-10万平方米区间，对我市今年下半年销售保持平稳增长会造成一定的下行压力。而销售情况的好坏，对房地产开发商投资预期会产生重要影响。因此，下半年应密切关注我市房地产业发展形势，避免出现影响我市房地产平稳健康发展的情况。

　　(三)土地购置费增长过快。今年以来，受房地产开发建安投资放缓，我市土地购置费投资增长过快。土地购置费的快速增长会造成以下影响：一是我市房地产开发投资建安投资偏小，土地购置费增速过快，会对整个房地产业的建安营业税造成一定的下行压力;二是由于土地购置费作为投资的一部分，具有不可持续性，在目前可供纳入统计的土地购置费不足情况下仅靠它来拉升整个固定资产投资增长是不可行的。

　　(四)开发到位资金放缓。上半年我市房地产开发企业资金来源477.1亿元，比去年同期增长38.0%，比一季度资金来源增速进一步回落1.1个百分点;到位率比上年同期下降5.2个百分点，比一季度下降116.7个百分点，企业开发资金筹措效果呈减弱趋势。

　　从资金来源结构看，受宏观调控政策的影响，房企从金融系统贷款难度增大，国内贷款93.6亿元，同比增长34.1%，占本年到位资金的比重由去年同期的32.3%下降到28.2%;自筹资金178.2亿元，同比增长124.4%，所占比重从去年同期的36.8%上升到53.6%，所占比重进一步提高;受房地产住房存量大、销售市场资金回笼不足的影响，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金60.6亿元，下降9.0%。

　　三、几点建议

　　(一)推动大项目开工建设，确报投资稳步增长。今年以来，尽管我市房地产开发投资保持着高位运行，但是随着上年同期基数的逐步增大，将对我市下半年的投资造成很大压力。为此，要推动投资项目的开工建设，一方面要继续抓好诸如半山半岛、中交绿城高福小镇、亚龙湾旅游文化综合体项目、红沙棕榈滩绿地项目、椰洲岛项目、三亚俄罗斯旅游度假城、亚特兰蒂斯酒店项目等计划投资较大项目的在建进度。另一方面要采取措施积极构建投资项目审批快速通道，提高政务效率，加大力度促进未开工项目尽早开工建设。

　　(二)合理引导房企开展促销活动。随着我市近期新楼盘的相继上市，为了避免出现不合理的价格竞争问题，有必要通过政府部门积极引导房企开展相关促销活动，充分利用岛内外房地产会展平台为房企搭建展示及交流机会。确保下半年我市商品房销售保持平稳增长，对房企的资金回笼会产生积极促进作用，避免对整个房地产市场有序发展造成不良影响。

　　(三)积极构建良好的银企沟通渠道，为房产提供优质的金融服务。通过构建良好的银行和企业沟通渠道，为企业提供优质的金融服务，逐步拓宽房地产企业合法融资渠道，对于保障房地产企业资金链的连续性，推动房企推动项目投资和促进房地产市场稳定发展尤为重要。