房地产市场分析
房地产市场分析
对于市场,没有仔细的调查就没有发言权,企业作为市场的一部分,市场调查理所应当的被企业越来越看重。以下是学习啦小编为大家整理的XXXX相关内容，希望对读者有所帮助。
2016年2月中国房地产市场政策盘点分析：
中国指数研究院3月2日发布《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》，央行再降信贷，进一步化解房地产库存。首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。热点二线城市改善型需求将持续受益。降首付拉开中央2016年去库存政策托底序幕。除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。调整财税政策对各线城市的影响。月末热点城市救市政策密出台，一线城市首现限购调整。
一、市场情况：百城住宅均价同环比继续上涨 热点城市成交量攀升
2月百城住宅均价：环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅均扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。同比上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点;同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75个百分点。
2月楼市同比全线上扬。2月，受中央及地方接连去库存政策影响，代表城市楼市表现出现猛涨。一线城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增长超过150%。二三线代表城市周均成交量同比上涨四成，天津、南京、厦门等热点城市同比涨幅均在50%以上。
二、2016年房贷比例先下调 二线城市改善型需求持续受益
央行再降信贷，进一步化解房地产库存。在2015年多轮货币财税政策调整后，2016年央行再出新政，非限购城市商贷首付比例最低可降至20%。至此，商贷门槛已降低至2008年时的水平。根据现行政策，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。这将是自2014年930政策以来，对信贷政策的第五次调整，将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，有利于持续推动部分城市房地产库存压力的缓解。
首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。鉴于中国各类城市房地产市场及价格的分化，不同城市购房支出成本差异较大，因而此次政策出台后对各类城市购房需求的影响也将明显不同。根据中国指数研究院对全国重点二线及三线城市2015年商品住宅成交套总价分析来看，西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市2015年住宅销售套总价均值在60-70万之间，此次首付比例调整后，这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房，而对大部分三四线城市来说，首付费用甚至更低，基本在普通居民的购买力范围之内。但也应该看到，以上城市大多属于目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。
热点二线城市改善型需求将持续受益。从首付款的绝对降幅来看，此次降首付对于热点二线城市影响极大。按套总价均值来计算，厦门、杭州、南京、苏州及天津等城市2015年住宅成交套总价均值都在130万以上，按此金额来算，其首付金额下降最多，厦门首套房首付下降12万，二套房下降超过20万，杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万，二套房下调15-20万;在此轮信贷政策调整后，将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。
降首付拉开中央2016年去库存政策托底序幕。2016年可以预期的是，去库存、稳消费、促投资将继续成为贯穿全年楼市政策的主基调，再具体政策方面，之前各界呼吁较高的进一步鼓励新市民特别是农民工购房的支持政策、加大安置房货币化分配的力度、以及扩大公积金保障范围、推进异地通贷，提高公积金使用效率等政策仍存逐步释放的空间。同时，进一步合理调整土地供应控规模与结构，加大地方主流需求产品的供应指导等，也将成为各地政府持续消减库存的重要选择。
三、中央下调契税和营业税 减税降费进一步利好楼市
除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的。此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。
调整财税政策对各线城市的影响。此次税费调整，将对近期市场热度持续攀升的部分热点二线城市带来较大影响，特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市，有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。相对于其它二线城市和三四线城市，这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高，政策调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大，更易刺激购房者加快进入市场，而这些城市本身的库存水平又较低，供求关系偏紧，在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说，此次政策调整的边际刺激作用相对有限;对三四线城市来说，鉴于之前二手房市场规模本来就小，且库存高压下二手房转让更难出手，因此此次二手房交易营业税政策的调整影响不大;对于一线城市来说，在最近几次政策调整中，已基本排除在覆盖范围之内，今年一线城市的价格上涨压力持续加大，各政府稳定房地产市场发展乃至稳定社会经济发展都会带来一定的挑战。
四、地方相应中央号召 因地制宜出台去库存政策
月末热点城市救市政策密出台，一线城市首现限购调整。月末，广州、杭州、河北纷纷出台去库存政策。26日，河北省政府印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，内容囊括中央及经会议到最近的税收优惠政策，持续推进供给侧结构性改革，支持合理住房需求。广州在召开供给侧结构改革工作会议中印发了《广东省供给侧结构性改革总体方案》，并将全省城市氛围4类，结合具体情况“一类一策”去库存，《方案》特别提出，未达到去库存目的各地结合实际取消过时限制性措施，指出广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围，这是一线城市中首个调整限购范围的城市，全力缩短库存周期。同天，杭州市政府官方发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》，内容涉及优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、四县市购房入户等方面，持续跟进救市步伐。
北京取消限外令，新规有助于北京高端楼宇去库存。北京市住建委发布《关于转发关于转发<住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知>的通知》，规定自2016年2月4日起，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作的，可在本市购买一套用于自住的住房;境外机构在我市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在本市购买办公所需的非住宅房屋。继各省市限外令取消以来，北京也正式取消限外令，成为一线城市中率先落地的城市。虽然整体上北京房地产市场库存压力不大，但一些商用楼宇和高端住宅仍然库存较高，结构性问题比较严峻，放松对外限制利好北京的中高端物业，有利于改善北京房地产的结构性问题。
上海楼市调结构，加大中心城区中小户型比例。2月14日，上海市出台《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》，《通知》指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，满足部分中小户型改善需求，同时有利于现有大户型库存的去化。郊区主要为产城融合发展，刚性需求强劲，本次政策60%-70%的底线将进一步增加郊区中小户型房源供应，满足首置首改类需求。本次政策就商品住宅土地增加了中小套型占比，增加了中小型房源供给，缓解刚需产品的供求矛盾。但与此同时也可能影响100-140平米首改为主的改善型需求，中心城区或产生中高端、高端改善产品的供需错配，郊区或促使首改再改类需求得不到满足，后期政府可根据市场表现进行调整。
政策宽松仍可期，地方因地制宜出台去库存政策。年初，中央政策频出旨在去库存，在中央的号召下，各地积极响应，纷纷出台去库存政策。北京、上海等一线城市从供需两端出发，助力地产业缓解当前一线城市出现的供需错配等问题。同时，部分二三线城市如江西、内蒙古、山东等省市分别根据地方房地产发展特色打出去库存的“组合拳”。例如山东省山东将鼓励收购或长期租用库存商品房作为公租房;江西省将针对农民等新市民进城购房，提出给予一定比例的购房补贴，并对地方政府落实责任等等。月末，杭州、广州、河北均出台不同政策均能体现出2016年各地去库存的决心。未来将有更多城市效仿出台政策或调整。
五、中央城市规划推广街区 制优化布局确立“时间表”
优化城市布局，中央给出具体“时间表”。时间表确立，十三五期间成为城市规划建设工作重要发展阶段。根据意见提出的时间表，多数任务安排均将在十三五期间完成，包括完成棚改建设、提高城市交通分担率和平均路网密度、提高城市资源回收利用率、清查违法建设等。根据时间表安排，未来五年我国城市建设将进入新的发展阶段，从原来的盲目追求规模扩张转变为集约发展，到2020年，在完成托底民生的棚改工程的同时，城市将追求更和谐宜居、富有活力、各具特色。
创新改革机制体制，确定棚改节点。《意见》提出住房制度改革两大方向，以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求，意见强调到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。同时积极推进棚改货币化，棚改货币化支持存量商品房与保障房源的转换，有助于盘活存量，消化库存，对于去库存也将发挥重要作用。《意见》也提到要完善土地、财政和金融政策，落实税收政策。构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。未来创新的融资体制将发挥更大潜力，引进广泛社会资金投入棚改建设。
大力推广装配式建筑，相关配套产业或将迎来机遇。本次《意见》提出要发展新型建造方式，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。装配式建筑实现了建筑行业产业化和建筑行业生产方式转型，是建筑产业现代化发展的趋势。通过将建筑部品部件工厂化生产，装配式施工及现场装配，能够减少建筑垃圾和扬尘污染，提升工程质量，缩短建造工期，在提高了建设效率的同时，也能够应对我国即将到来的人力资源紧缺及人工成本持续提高的难题。《意见》提出制定装配式建筑设计、施工和验收规范，未来相关法律规范、配套政策及标准将逐步完善。此外，国家级装配式建筑生产基地的建设，将推动装配式建筑行业规模化发展，需求的增多、规模效应的形成，必将带动制造业等相关配套行业发展。
推广城市街区式规划，增强城市宜居性。《意见》强调新建住宅要推广街区制，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，健全公共服务建设，强化绿地服务居民日常活动的功能。本次《意见》立足于建设生态型宜居城市，要求加快建设功能完备、运行高效的社会公共服务体系，强化服务职能，创新城市治理方式。未来房地产开发商将逐步将社区规划重点放在开放性设计和因地制宜的提供便捷的城市配套服务。将服务与配套作为新的发展方略，带动房地产业进入一个以服务于配套为核心的“新时代”。同时开发商应当结合城市格局，在注重宜居的生态建设的同时，创新研发出不同的特色产品。
六、展望：中央地方楼市去库存 组合拳仍有预期二线城市最受益
节后中央地方政策频出，二线热点城市成为政策主要受益端。当前市场库存压力较大，去库存仍是今年房地产重点调控对象。延续去年下半年的行情，春节前后中央去地方库存政策进一步推出，首付的下调和财税政策的放宽，除执行限购的一线城市之外，一定程度上拉动了二三线城市的内需，特别是对于部分之前房价较高和供求关系紧张的二线城市或将带来较大影响。月末，央行降准释放近7000亿元，股市楼市双双收益。在中央的号召下，地方城市也积极响应出台宽松政策。江西、内蒙古、山东、湖北、武汉等地通过鼓励农民工购房、实施税收优惠等政策助力库存去化，甚至杭州、南京等热点城市也出台去库存政策，广州也开始限购政策调整。从目前的市场表现来看，一线城市在本轮政策中虽受益范围较小，新政不可避免的影响了一线城市潜在购房者，加之中介及开发商的舆论配合，一线城市房价迅速上涨，因此一线城市房地产调控政策或将在短期收紧。而在本轮政策中获益最多的二线城市目前库存总量也在下行阶段，未来或将持续受益。
2016年政策宽松基调基本确定，楼市去库存组合拳仍有预期。当前，国民经济稳增长任务艰巨，房地产市场尤其是三四线城市库存压力依然较大，化解房地产库存将继续成为今年房地产政策的焦点。中央围绕楼市库存问题的新一轮组合拳正在逐步打出来，中央已降低信贷首付比例、上调公积金存款利率、通过财政政策降低税费，月末，央行再度宣度普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为楼市提供更宽松的信贷环境，并保障降首付带来的信贷需求增长。接下来，针对需求端特别是新市民阶层购房的政策环境有望进一步宽松，货币政策、税费政策、保障房货币化等方面会加快引领新市民阶层进入房屋消费市场，而针对供应端的企业税费调整、资金支持等也可期待。同时中央城市规划决定也对“十三五”期间城市规划及布局提出要求，未来房地产业将向产品更宜居、建设更专业化发展。
2016年我国二线城市房地产行业市场分析：大型房企转战二线城市
当前，一线城市土地稀缺、地价高涨，而三四线城市库存高企、活力不足。相对而言，二线城市的市场和政策环境相对温和，成为房地产企业角逐拿地的主要战场。近几周的土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。业内人士称，二线城市地价非理性上涨，土地市场过热势必会进一步催涨房价，未来楼市政策面临收紧的概率很大。以下是2016年我国二线城市房地产行业市场分析：
涌现 二线城市高价地频出
5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。其中，楼面价14097元/平方米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率最高，达到196%;溢价率116%的26号地块楼面价最高，达到19046元/平方米。11宗土地合计成交金额为235.7亿元，土地平均溢价率115%。截至24日，苏州年内土地成交金额为754.4亿元，同比涨幅高达860%。
今年以来，苏州土地升温明显。此前4月7日和8日，苏州迎来土地拍卖会，超过40家房企参与，最终11家房企成功拿地13宗，总成交金额达到250.73亿元，平均溢价率高达203%，其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%，甚至有的土地溢价率超过300%。
高价地不仅仅出现在苏州市场，5月24日，武汉也成功出让8宗地块，位于汉阳区的一宗地块经过10余家房企250多轮激烈竞争后，被正荣地产9.72亿元夺得，溢价率为173%。5月20日，杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让，溢价率89.56%，成为区域内新的单价地王。5月20日，天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后，以16.5亿元总价出让，溢价率152%，楼面价23468元/平方米，成为该区域内新的单价地王。宁波、福州也在同一天出现区域地王。
市场数据显示，4月份，苏州、南京、宁波、杭州、常州、温州、无锡等城市的土地出让金同比增长均超过200%，其中苏州、南京两地出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元，为全国出让金收入最高的两个城市。
综合来看，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100%以上。
布局 大型房企转战二线城市
分析人士认为，当前一线城市土地稀缺，地价高涨，北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策;而三线城市仍然在去库存当中。所以，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。
记者注意到，在苏州、南京、武汉等地二线城市土地市场角逐的房地产公司包括了龙湖、华润、招商、保利、金地、绿地、雅居乐等规模型房企。此外，融创中国、泰禾等房企曾经不止一次表示，2016年将重点布局一线及二线核心城市的土地市场。
中原地产统计数据显示，截至5月23日，全国土地市场地王频繁出现，总价最高的50宗土地合计成交价格为2013.29亿元，其中有27宗被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿。从土地市场的拿地行为来看，尤其是地王地块的占比来看，国企明显超过了私企。
另外，从这50宗总价地王的竞得方来看，上市公司明显占绝对多数，50宗地王中有42宗为上市公司获得，合计金额为1682亿元，占比84%。中原地产首席分析师张大伟分析指出，二线城市成为地王主要产生地，在50宗总价地王里，一线城市只有14宗，而二线城市占到了72%。
张大伟说，2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150宗，一二线城市的土地接近全面地王化。“目前，创造地王的基本都是上市企业和国企，资金实力雄厚，对未来市场波动的抵抗能力也更强。”他说。
“此外，二线城市土地市场火爆程度超过一线城市最主要原因是政策因素”。张大伟分析认为，今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。所以，今年前4月资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。
5月16日，融创中国董事长孙宏斌表示，2015年融创中国刻意避开一线城市过热的土地市场，选择进入济南、南京、成都、西安和武汉等二线核心城市获取价格合理的土地，完成在这些城市的土地储备布局。
不过，孙宏斌表示，近期二线城市的土地市场已经开始出现泡沫。在他看来，南京、苏州这些城市，如果是房价达到三、四万元/平方米，已经算是上限价格，但是近几周成交土地的楼面地价已经这个价格水平，这是不正常的现象。
预判 过热城市或面临政策收紧
值得一提的是，由于土地市场过热，苏州国土资源局于5月18日紧急出台了“限价令”，对即将拍卖的住宅地块设定最高报价，如果企业竞价超过最高报价，将终止土地出让，竞价结果无效。23日，苏州集中拍卖出让13宗地块，并首次施行“限价令”。当日，两宗住宅地块最终因为超过限价流拍。
事实上，土地市场的限价令最早由北京推出，初衷正是为了平抑地价，防止地价过高催热后期的房价。此外，北京的“限价令”还设定了一些其他条件。例如，土地推出之时就在出让公告中注明，该地块需要配建一定比例的公租房面积，当企业的竞价达到合理上限后，将转为竞争配建公租房面积等。
在苏州明确出台针对土地市场的约束性措施之后，有市场消息称，南京、合肥等地也将有类似政策出台。对此，张大伟分析认为，二线城市地王频繁出现，这将影响后续二线房地产市场的稳定。“特别是南京、合肥、厦门、苏州等城市已经成为地王最密集的二线城市，如果没有约束性政策，房价很可能会爆发式上涨”。他说。
另外，国家统计数据显示，2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。由于一线城市、核心二三线城市房地产市场复苏和好转，房地产投资增速也出现快速回升。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，二线城市楼市火爆，地王频出，下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。首先，从历轮楼市的阶段表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台。其次，当下楼市调控政策基调转为“分城施策”，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的情况，哪个城市就面临调控。
“即使在一线城市，房价上涨也是有‘天花板’的，不可能无止境上涨。”张宏伟说，“南京等二线城市的土地市场尤其是住宅类用地地王频出，政策措施并未从根本上抑制投资投机性需求，也没有起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。如果这些城市楼市继续火爆，地王频现的状况持续，那么未来的政策层面将不得不继续从严。”更多相关房地产行业分析请查阅由中国报告大厅发布的房地产行业市场调查分析报告。