房地产租赁增值税税率是多少
房地产租赁增值税税率是多少
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房屋租赁经营需要交纳的税及税率
1、营业税：按出租房屋租金收入的5%计算。
2、城建税：以营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7%;所在地在县城、镇(县、市属镇的)，税率为5%;所在地不在市区。县城或镇(县、市属镇)的税率为1%。
3、教育费附加：按营业税的3%计算。
4、印花税：按签订租赁合同所载租赁金额的千分之一计算。税额不足一元的，按一元贴花。
5、房产税：按租金收入的12%计算。
6、企业所得税：按照企业所得税法的有关规定，企业应将出租房屋取得的租金收入并入企业收入总额计算缴纳企业所得税。
7、城镇土地使用税：拥有房屋产权的单位和个人，用于生产经营和出租的房屋坐落在城市、县城、建制镇、工矿区城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地(含出租的院落占地)面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
第一部分：不动产租赁营改增概念
一、基本概念
与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年 14 号)的介绍相同，在《纳税人提 供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税 务总局公告 2016 年 16 号)中，重复出现了单位、个体工商 户、其他个人，不动产、住房等等概念。为准确理解文件， 避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：
(一)纳税人
1、单位与个人
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社 会团体及其他单位。单位，也就是企业和非企业性单位之和。
个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人，也就是 自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。
企业、非企业性单位、个体工商户、自然人，共同构成 了全部增值税、营业税纳税人范围，也可以说，单位、个体 工商户和其他个人，共同组成了所有的增值税、营业税纳税 人。
2、增值税一般纳税人和小规模纳税人 从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。
对照“单位和个人”： 企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。 非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。
个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳 税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模 纳税人居多，而且大多数都为双定户。
其他个人：自然人，都是小规模纳税人。 接下来，我们看一个例子，以更好的理解：
3、举例
《试点有关事项的规定》规定：个人出租住房，应按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
如何理解这条规定呢?按照刚才的解释，应理解如下：
1、自然人出租住房，按照5%征收率减按 1.5%计算应纳税额;
2、属于小规模纳税人的个体工商户，出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额;
3、属于一般纳税人的个 体工商户，出租住房，也应该按照 5%征收率减按1.5%计算 应纳税额。最后这一点是大家容易忽视的地方，提醒大家注 意。
(二)标的物
1、不动产 不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。
2、房屋
房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房 等等。房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。
3、住房
住房，是指住宅、居民用房。 不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。 还是举例说明，以便于更好理解：
《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行 办法》(国家税务总局公
告 2016 年 16 号)规定：其他个人 出租不动产(不含住房)，按照 5%的征收率计算应纳税额; 其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税 额。{2016不动产租赁行业营改增如何申报增值税}.
这条规定的含义包括：
1、其他个人，即自然人出租一个商铺等非住宅，应按
照租金和 5%征收率计算增值税;
2、自然人出租住宅，则按照5%的征收率减按 1.5%计算增值税。这里不动产和住宅是适用不同的计算方法。
二、遵循的原则
与转让不动产业务相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年 16号)中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律 和原则。
(一)纳税地点
前面已经说到，纳税人(除自然人以外)应在不动产所
在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人出租不动产，只需 在不动产所在地缴纳税款即可。
(二)征收机关
根据前面的说明，其他个人出租不动产业务，委托地方税务局代为征收增值税，请注意，仅仅是自然人出租不动产， 由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍 由国家税务局征收。
请大家思考以下例子： 北京西城区的一个个体工商户，在河北省石家庄拥有一
个商铺，个体工商户将河北的不动产出租，请问，这个个体 工商户是不是需要预缴税款?如果需要，应向不动产所在地 的主管国税机关应还是地税机关预缴呢?
根据前面的介绍，纳税人提供不动产经营租赁服务，不动产与机构所在地不在同一县(市、区)的，应在不动产所
在地预缴税款。由于我们只是将其他个人，即自然人出租不 动产的增值税，委托地方税务局代为征收，而个体工商户出 租不动产业务，并未委托地税代征，因此，该个体工商户应 在河北预缴税款，应向河北的国税机关预缴。
(三)对改革前取得的不动产给予过渡政策 与转让不动产业务相同，纳税人提供不动产经营租赁服
务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前， 即 4 月 30 日前取得的不动产，在改革后即5 月 1 日以后出 租的业务。
(四)过渡政策中增值税征收率为原营业税税率 纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业税政策下，
适用 5%营业税税率。与转让不动产业务相同，统筹考虑各方 面因素后，我们对提供不动产经营租赁服务，设置 5%增值税 征收率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策， 采取简易计税方法依征收率计税。
前已说明。5%的增值税征收率，较原 5%营业税时的税负 相比，已是下降。
第二部分：不动产租赁征管逐条解读
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)及现行增 值税有关规定，制定本办法。
《办法》作为 36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和 制度作出进一步明确和细化，区分不同情况，做出便于税务 机关和纳税人更好地理解和执行的规定，以增强政策文件的 可操作性。
第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产
(以下简称出租不动产)，适用本办法。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人提供道路通行服务不适用本办法。
【政策解读】
本条明确了该《办法》的适用范围。一是，本办法明确 的是经营租赁方式出租不动产征收管理规定，不包括融资租 赁方式出租不动产业务。融资租赁与经营租赁两者性质完全 不同，融资租赁的目的是取得租赁标的物的所有权，而经营 租赁的目的仅仅是获得租赁标的物一段时间内的使用权;融 资租赁一般以融资额来计算租金，经营性租赁以租赁标的物 占用的时间长短来计算租金;融资租入的不动产，在租入方 进行会计核算，经营租赁方式租入的不动产，不在租入方核 算，而在出租方核算等等。因融资租赁与经营租赁两者性质 完全不同，税收处理上也存在差异。本办法仅规范了经营性 租赁业务。二是，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐 赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 三是，纳税人提供道路通行服务不适用本办法。《试点实施 办法》规定，道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增 值税。但如果纳税人提供道路通行服务，也要实行不动产所 在地预缴税款，机构所在地申报缴纳的方法，将给纳税人带 来极大的办税难度。因为公路很长，可能跨好几个县(市、 区)甚至跨省，纳税人每个县(市、区)都去预缴税款，是 不可能实现的。因此，本办法将纳税人提供的道路通行服务 排除在外。这样就是说，纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。
第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增 值税：
(一)一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不 动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应 纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的， 纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关 预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳 税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
【政策解读】
二是，前面已经说过，出租不动产应在不动产所在地纳税。 当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县(市、区)的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构 所在地在同一县(市、区)的，纳税人在机构所在地缴纳的 税款，满足不动产所在地纳税原则。为减轻纳税人的办税负 担，
文件规定，在此情况下纳税人不需要预缴，直接在机构 所在地申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。
三是， 仅就“其他个人(即自然人)”出租不动产业务委托地税代 征，因而除其他个人以外的纳税人出租不动产应预缴的税 款，仍在国税局缴纳。因此，一般纳税人出租不动产，在不 动产所在地国税机关预缴税款，回机构所在地后向主管国税 机关申报纳税。