不动产经营租赁增值税

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　　单位和个体工商户出租不动产如何缴纳增值税

　　《办法》第十条规定，单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

　　该条与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第九条的含义相同。一是，除自然人以外的纳税人，即单位和个体工商户出租不动产，在不动产所在地主管国税机关预缴税款后，回机构所在地主管国税机关申报纳税时，可以在当期的增值税应纳税额中，抵扣在不动产所在地国税机关已经预缴的税款，若当期未能抵减完，可以结转下期继续抵减。二是，纳税人在不动产所在地国税机关预缴税款后，应取得并妥善保管完税凭证(注明有增值税)，以完税凭证作为抵减应纳税额的合法有效凭证。区分纳税人身份，是一般纳税人还是小规模纳税人，区分不动产的取得时间，是改革前取得还是改革后取得，还区分不动产是否是住房，我们分别来举几个例子，全流程分析纳税人提供不动产经营租赁服务如何缴纳增值税。

　　例13：北京海淀区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人2013 年购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为500 万元，取得《不动产销售统一发票》。纳税人每月收到的租金为10 万元。假设该纳税人2016 年5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问，2016 年6 月申报期，纳税人应如何计算5 月所属期的增值税应纳税额?应如何申报纳税?

　　分析：1、假设该纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税

　　根据规定，纳税人出租与机构所在地不在同一县(市区)的不动产，需在不动产所在地预缴税款，则该纳税人应在天津国税部门预缴的税款为：预缴税款=10/(1+5%)*5%=0.48 万元。

　　纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：应纳税额=10/(1+5%)*5%(出租业务)+25(其他业务)=25.48 万元。

　　纳税人6 月15 日前向主管国税机关申报5 月份应纳税额25.48 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.48 万元，即纳税人应缴纳增值税25 万元。

　　2、假设该纳税人对出租商铺业务选择一般计税方法计税

　　同上，纳税人出租与机构所在地不在同一县(市区)的不动产，需在不动产所在地预缴税款，该纳税人应在天津国税部门预缴的税款为：

　　预缴税款=10/(1+11%)*3%=0.27 万元。

　　纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。

　　纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：

　　应纳税额=10/(1+11%)*11%(出租业务)+25(其他业务)=25.99 万元。

　　由于纳税人在2013 年购买不动产，2016 年5 月，则没有相应的不动产进项税额抵扣。

　　纳税人6 月15 日前向主管国税机关申报5 月份应纳税额25.99 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.27 万元，即纳税人应缴纳增值税25.72 万元。

　　例14：与例13 类似，但纳税人出租的不动产为改革后取得的不动产。北京海淀区某纳税人2016 年5 月1 日购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为555 万元，取得增值税专用发票，注明增值税款55 万元。纳税人立即将该商铺出租，每月租金为10 万元，自2016 年5 月开始收取租金。

　　假设该纳税人2016 年5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问， 2016 年6 月申报期，纳税人应如何计算5月所属期的增值税应纳税额?应如何申报纳税?

　　分析：1、假设该纳税人为增值税一般纳税人增值税一般纳税人出租改革后取得的不动产，适用一般计税方法，其应在天津国税部门预缴税款：

　　预缴税款=10/(1+11%)*3%=0.27 万元。

　　纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。

　　纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：

　　应纳税额=10/(1+11%)*11%(出租业务)—55*60%

　　(购入不动产分两年抵扣，购进当月抵扣60%)+25(其他业务)=-7.01 万元。

　　纳税人5 月份的增值税留抵税额为7.01 万元，可留待以后纳税期继续抵扣。同时，纳税人在天津预缴的0.27 万元税款，也可以结转下期继续抵减。

　　2、假设该纳税人为增值税小规模纳税人

　　增值税小规模纳税人出租改革后取得的不动产，仍适用简易计税方法，其应在天津国税部门预缴税款：预缴税款=10/(1+5%)*5%=0.48 万元。

　　纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。

　　纳税人回机构所在地后，计算5 月份的增值税应纳税额：

　　应纳税额=10/(1+5%)*5%(出租业务)+25(其他业务)=25.48 万元。

　　纳税人6 月15 日前向主管国税机关申报5 月份应纳税额25.48 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的0.48 万元，即纳税人应缴纳增值税25 万元。

　　例15：张三零售店为个体工商户，位于北京市西城区，张三零售店名下拥有北京东城区住宅三套，购于2012 年，一直用于出租。月租金3.5 万元。2016 年8 月，该个体工商户其他业务的销售额4.5 万元。纳税人8 月份应如何计算纳税?

　　分析：1、假设纳税人需要预缴税款

　　纳税人出租与机构所在地不在同一县(市区)不动产，需要在不动产所在地预缴税款。个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。按照规定，该个体工商户需在北京东城区预缴税款：

　　预缴税款=3.5/(1+5%)*1.5%=0.05 万元。

　　纳税人取得东城国税部门开具的完税凭证。

　　该纳税人8 月份应纳税额=3.5/(1+5%)*1.5%(出租住房)+4.5/(1+3%)*3%(其他业务)=0.18 万元。

　　该个体工商户应在9 月15 日前向主管国税机关申报8月份应纳税额0.18 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在东城预缴的0.05 万元，即纳税人应缴纳增值税0.13 万元。

　　2、假设纳税人不需要预缴税款

　　假设北京市国税局决定，北京市纳税人出租北京市内的不动产，不需要预缴税款，直接在机构所在地申报纳税。则该个体工商户9月15 日前直接向主管国税机关申报8 月份应纳税额0.18 万元。

　　该纳税人8 月份应纳税额=3.5/(1+5%)*1.5%(出租住房)+4.5/(1+3%)*3%(其他业务)=0.18 万元。

　　七、发票开具

　　《办法》第十一条规定，小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

　　《办法》第十二条规定，纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。