房地产项目融资品种
房地产业在我国社会经济新一轮发展中发挥着至关重要的作用。它是一个资金密集型的产业,具有高投入、高风险、高回报的特性。下面学习啦小编就为大家解开房地产项目融资品种，希望能帮到你。
房地产项目融资的品种
一、银行贷款
现阶段我国开发商的融资模式主要是银行贷款。银行贷款是房地产最原始的融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道，更是中小开发企业乃以生存的命门所在。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%;第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%;第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。
但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。房地产业对银行贷款过依赖，房地产业融资渠道过分单一。
二、房地产信托资金
近年来，信托资金发展迅速，已经成为开发商寻求银行外融资渠道的第一落脚点。
信托公司垂青和热衷房地产信托的原因有二：一是有房子和地做担保风险更小;二是房地产项目周期短，在目前信托财产的流动性问题还不能很好解决之时，房地产项目的资金运用周期更容易被委托人所接受。
2002年4月1日，《信托法》出台，并于当年10月1日正式实施。这给资产证券化提供了可参照的法律框架，建设银行立即着手在这一法律框架下进行新的设计，并于当年向央行提交了以表外融资为主的第六套方案。这给信托公司参与资产证券化提供了理论基础。
信托业的“一法两规”(《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)正式实施以来，国内信托公司已经推出了数以百计的产品，房地产信托产品一直占据着很大的份额。
我国资本市场不发达，房地产行业融资渠道相对单一，60%以上的资金来源于银行，迫使各个开发企业拓宽融资渠道，寻找新的资金来源,在银行贷款途径外寻求“补血”。而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。
按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制。房地产信托于是作为一种新的融资方式很快成为开发商的新宠。仅2003年第二季度，全国就有30家信托公司发行了54个集合资金信托品种，其中房地产信托项目16个，几乎占到信托产品总数的1/3。房地产也正成为信托重要的筹资渠道。有资料显示，截至2005年7月，已有222个房地产信托面世，总额达到228.9亿元。在信托业中仅次于基础设施信托，牢牢占据第二名的位置。
三、房地产基金
房地产基金从上市和非上市的区分来讲可以分为公开和私募，所谓公开是去股市上发行股票或者到交易所发行债券。私募有各种方式，其中一种就是与股东合作开发，另外一种方法是股本的投资和债务的投资，即股本基金与债务基金。
业界对房产基金的看法是，由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担;同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。
目前，国内的雏形基金主要是两类，第一类是中城联盟。该联盟由万科、建业、万通、南都等国内影响力比较大的房地产企业组成，目前成员已达近40家，相互之间进行信息共享、共同培训、联合采购。值得一提的是，成员共同拿出一部分资金组成基金，联合开发一个项目，目前其以“联盟新城”统一命名的楼盘已经在不少城市扎根发芽，比如郑州郑东新区的联盟新城。
另一类是由信托公司操作的。例如，被誉为我国首只准房地产信托投资基金的是福建联华信托推出的“联信•宝利”项目。由于不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，该基金被看作国内第一个与国际流行的“房地产信托基金”接轨的房地产信托产品。
四、海外基金
近年来，海外基金大举进入中国，目前受政策影响，上市房企无法再国内融资，部分房企如万科等到香港挂牌，融资海外资金。
目前国内房地产项目拿到海外基金的房地产公司已经有七八家，形式有很多种，一为股权投入，即与内地房地产企业进行项目开发合作;二是以境外代理公司的形式，用基金包销楼盘;三是由国外基金出钱，在国内寻找操盘手。
五、 公开上市
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。 因此，通常实力较大的(特别是拥有政府背景)房地产公司才可能上市，而且往往在海外上市。
房地产融资渠道的社会化、多元化创新已经显得至关重要和尤为紧迫，无论是对于挤压房地产泡沫、稳定房价以及整个房地产行业的持续健康发展，还是对于降低银行金融风险、缓解开发企业的资金压力、提高开发企业抗拒风险的能力，都具有极为重要的现实意义。
房地产融资的框架结构
项目融资一般由四个基本模块组成，分别是项目的投资结构、项目的融资结构、项目的资会结构和项目的信用保证结构。
(1)项目的投资结构
即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之问(如果投资者超过一个)的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。
(2)项目的融资结构
融资结构是项目融资的核心部分，指项目投资者取得资金的具体形式。一旦投资者在投资结构上达成共识，就要尽量设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求，这往往是项目融资顾问的重点工作之一。常用的项目融资模式有:投资者直接安排项目融资、通过单一项目公司安排融资、利用“设施使用协议”融资、融资租赁、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍、拼装。
(3)项目的资会结构
项目融资的资金由三部分构成:股本资金、准股本资金2、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有:商业银行贷款、银团贷款、租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，但通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自身资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。
(4)项目的信用担保结构
对贷款银行而言，项目融资的安全性来自两方面:①项目本身的经济强度;②项目之外的各种直接或间接担保。这些担保可以由项目投资者提供，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方提供:可以是直接的财务保证(如完工担保、成本超支担保、不可预见费用担保等)，也可以是间接或非财务性的担保(如项目产品长期购买或租赁协议等)。所有这些担保形式的组合，就构成了项目的信用担保结构。项目本身的经济强度与信用保证结构相辅相成，项目经济强度高，信用担保结构就相对简单，条件就相对宽松。
当然，项目融资的整体结构设计并不是各基本模块的简单组合。实际上是通过开发商、贷款银行与其他参与方及有关政府部门等间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块问的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后产生一个令参与各方都比较满意的最佳方案。对其中任何一个模块作设计上的调整，都会影响到其他模块的结构设计及相互间的组合关系。
房地产融资的资金来源
(1)注册资本金。
(2)银行融资，现在这一块卡得比较严，中国人民银行对四证不全的房地产项目是不办理的。
(3)发行债券。根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险工具。这就注定大多数的房地产企业发行债券难以实现。
(4)上市发行募集资金，一直以来，国家都不支持房地产企业上市 ，主要是为了抑制过热的经济，直到1997年开始解禁。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定:“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”大多数的房地产公司都无法达到此要求。
(5)海外资金，国内企业与海外资金的合作有这样两种形式，以合资或合作的方式，以信托的形式。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，而于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。
(6)房地产投资信托(REIT)，是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，REIT是一种专门投资房地产的信托产品，其在欧美已经盛行多年。我国还刚刚处于探索阶段。REIT未来的发展前景十分看好。
(7)房地产基金，此类基金的收入来源除了资产增值之外，还有房租收入。房地产是对抗通货膨胀的理想工具，房地产基金亦然。由于房地产本身变现能力极低，因此房地产基金多半会有较严谨的赎回规定。
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