什么是自住型商品房
什么是自住型商品房
自住型商品房是北京房地产市场推出的新项目,也是政府在稳定房地产市场同时满足购房群体需求的尝试。下面是学习啦小编整理的什么是自住型商品，欢迎阅读。
什么是自住型商品房
自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按限定销售对象、限定销售价格的原则，优先用于满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积以90平米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
北京市住建委相关负责人说，自住型商品房和共有产权二者的含义是一致的。政府工作报告提出共有产权性质的自住型商品住房，是对自住房(地块汇总、实拍、论坛)产权性质的进一步明确。自住型商品住房的销售均价，比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右，在出让土地时提前锁定。购买后，原则上5年内不得转让;5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。因此，自住型商品住房具有共有产权的特征。
自住型商品房的性质
(一)商品住房
自住型商品房是不是商品房呢?答案是肯定的。有三个原因：
1.土地流转过程与普通商品房一样。自住型商品房的土地并非政策性划拨或优惠价出让，而是经过跟商品房一样的招拍挂全过程，开发商进行了激烈的叫价和拍卖，从形式上实现了公开和公平。因此，自住型商品房的价格中，地价占有50%以上的比重，甚至达到90%。这与普通商品房没什么区别。
2.交易价格和上市交易过程与普通商品房基本一致。虽然自住型商品房采取限价政策，售价只有周边地段的70%左右，但定价机制是随行就市，跟市场行情保持一致。此外，自住型商品房是允许再上市转为二手房的，虽说要五年以后，且所得溢价收益的30%要交给政府，但依旧是可以按照市场行情进行变现交易的。这两点与普通商品房无区别。
3.建筑质量和风格与普通商品房大体一致。自住型商品房的承建开发商，基本是具有一定品牌影响力的大型房地产企业(小企业基本拿不到地)，虽说或许会有店大欺客之嫌，但作为市领导的面子工程，基本的道德水准还是会有的。从建筑风格来说，目前上市的自住型商品房，都设计成高层或小高层板楼，而非保障房通常意义的塔楼;户型面积从50多平米到135平米，更加丰富和多样。一些自住型商品房主打绿色环保、低密度花园洋房、一梯两户、人车分流、商业配套、配建学校幼儿园，这都比保障房的品质要强得多，甚至不亚于目前在售的普通商品房。
(二)自住属性
自住型商品房与普通商品房的最大区别，在于其规定的自住属性，其实就是弱化了投资属性。对于这个问题，我觉得可以从五个方面来解释：
1.优先针对无房户。自住型商品房的供应对象里，优先针对北京户口的无房居民，包括保障性住房轮候家庭。这说明，自住型商品房重点确保符合条件的无房户有房住，而且拥有一定比例的产权。对于名下有一套房的北京户口居民，则列为非优先供应对象，排在后面。
2.限制购买数量。按照北京市的限购政策，北京户口无房户名下可以拥有两套住宅房产，至于中间怎么交易、倒手都无所谓，确保名下不超过2套就可以。即便是夫妻离婚，各自作为单身状态名下也可以各维持1套房产。然而，自住型商品房的购买数量约束更加严格。符合条件的北京居民只能购买一套自住型商品房，而且一旦转卖，不得再次购买自住型商品房。拥有一套自住型商品房的两口子离婚，净身出户的那位无论是单身还是再婚，都不得再购买自住型商品房。因此，不要为了房子轻易离婚。理论上讲，离婚也没用。这也就是为什么自住型商品房在申购登记时，必须把夫妻二人的名字都登上。至于房本上写谁的名字，都会被视为这俩人的共同财产。
注：对付这一规定，希望增持自住型商品房，大概只有一个合法的办法：两名已满25岁的年轻人分别申购自住型商品房，各自中签买到后结婚。这样两口子就拥有了两套自住型商品房。当然，这种事可遇不可求，等也等不起。
3.限制交易时间。买到自住型商品房五年内不得转租转售，否则会遭遇严格的罚则“修理”。五年时间，基本上新的装修也住旧了。而且大笔资金沉淀在房子上超过五年，大概也算自住了。我倒是认为，这个时间应该延长到十年甚至二十年。而且，这个“五年”的概念，我觉得应该是以房本登记时间为准，一般情况下，房本登记时间是收房以后两三年内。目前上市的自住型商品房，最早也要2015年下半年才会交房。因此，中国共产党百年诞辰或党的二十大决策层新老领导交接权力之前，北京的二手房市场不应该出现自住型商品房的身影。希望监管部门加强监督，宁可让炒房人沉淀资金空着，也不能让它出租出售牟利。
4.限制交易收益。对于溢价收益，政府采取了见一面，分一半的方式。虽然有些近乎赤裸裸的“抢劫”，而且政府这么做并没有付出太多经济成本，但这样的确限制了投资投机的收益额度。此外，自住型商品房推出半年来，北京二手房市场步入下行通道，完全产权的二手房都卖不动，价格小幅下探，随着劳动力结构的变化和京津冀一体化的实现，北京吸纳新增人口的能力很可能逐渐减弱，加上即将走入社会的90后家庭普遍比80后家庭富庶(父辈接受了完整的高等教育，赶上了改革开放的黄金期和福利社会的尾巴)，家里住房更多，对房子的需求不再迫切，届时很可能没人接盘了，自住型商品房的二手市场更加堪忧。
注：因此，50后和80后组合的世代家庭才是最悲催、最坑爹的一代，是历次运动和改革的牺牲品。他们的后代10后注定也会倒霉。
5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比较差，以六环内外的房源居多，这些地区的发展还不成熟，基础配套还不健全，二手房市场还处于成长期，类似采育、于家务、平谷夏各庄等处的二手房交易量很低，客观上使买到自住型商品房的客户很难在未来5-10年内将其变现(除非去做抵押)，只能放着自住。
其实，维系自住属性，就是回归住房的本来属性和第一特征，这条思路是对的。
(三)共有产权
近一两年，国家正在探索共有产权商品房发展之路，实现去投资投机，专自住需求，降低购房人的经济负担，通过产权分割的方式平抑房价。北京市的自住型商品房是一种有益尝试。北京市住建委主任杨斌提出，自住型商品房以后要坚持搞，这也给许多刚需吃了定心丸。
根据北京市的规定，共有产权包括以下三个方面特点：
1.购房人买房，政府参股。政府通过划出一定份额的自住型商品房专用土地，设定最高限价，在确保政府土地收益不减少的前提下，迫使开发商控制成本，向购房者适度让利，由政府名利双收。同时，政府以让利之名实现对购房人所购房屋的股权参与。让多少利，参多少股。开发商只是政府为实现参股而搭的桥而已。
2.购房人卖房，政府分成。购房人按照规定，持有自住型商品房满五年，准备上市租售，所得收益(盈利)的30%要交给政府。当然，为了规避交给政府的具体额度，购房人可以与接盘人做阴阳合同，做大初次购房成本，做小账面收益。但不管怎样，政府见一面分一半的概念已经形成。
3.购房人损失，政府不管。政府对于自住型商品房的参股，主要体现在共享收益上。既然我在房价上让利了，那么你有钱赚，我要分成。至于如果楼市持续下跌，自住型商品房的购入价低于周边二手房了，这个损失政府是不管的。因为，购房本来就是市场行为，既然要参与市场，就要自担风险。而且房本上只写了你的名字，并没有写市委书记、市长、住建委主任的名字。况且，房子本来就是给你自住的，把集体户转成家庭户的，不是让你投资的，外围价格涨跌跟你也没关系。而且，你只要不惦记着变现，我政府也不会去强迫找你分成。
因此，在所谓“共有产权”的旗号下，政府承担的是有限责任。也就是俗话说的“有福同享，有难不管”。对于这种“有限责任”，你能说它是“不负责任”吗?
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